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Art. 1601 c.c. Risarcimento del danno al conduttore licenziato
In vigore
licenziato Se il conduttore è stato licenziato dall’acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa anteriore al trasferimento, il locatore è tenuto a risarcirgli il danno.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Funzione della norma
L'art. 1601 c.c. chiude il cerchio del meccanismo delineato dall'art. 1600 c.c.: se l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione per mancanza di data certa e quindi licenzia il conduttore, quest'ultimo non rimane privo di tutela. La responsabilità risarcitoria ricade sul locatore originario, che non ha adempiuto all'onere di dotare il contratto di data certa opponibile ai terzi.
Fondamento della responsabilità del locatore
La responsabilità del locatore è di natura contrattuale: stipulando il contratto di locazione, il locatore si obbliga implicitamente a garantire al conduttore il godimento del bene per la durata pattuita. Se questa garanzia viene meno a causa di un vizio imputabile al locatore stesso (la mancanza di data certa), egli deve rispondere del danno conseguente. Non rileva che il locatore abbia poi alienato il bene: l'obbligazione risarcitoria permane in capo a lui.
Quantum del danno risarcibile
Il danno risarcibile include tutte le conseguenze dirette del licenziamento anticipato: il mancato godimento del bene per il periodo residuo del contratto, le spese sostenute per trovare un nuovo alloggio o locale, i costi di trasloco, l'eventuale maggiore canone pagato per la nuova sistemazione. Si applicano i principi generali degli artt. 1223 e seguenti c.c. in materia di risarcimento del danno contrattuale.
Rapporto con l'art. 1603 c.c.
A differenza di quanto previsto dall'art. 1603 c.c. (clausola di scioglimento in caso di alienazione), dove il conduttore licenziato non ha diritto al risarcimento salvo patto contrario, nell'ipotesi dell'art. 1601 c.c. il diritto al risarcimento sorge automaticamente in capo al conduttore, senza necessità di patto aggiuntivo.
Domande frequenti
Chi deve risarcire il conduttore licenziato per mancanza di data certa del contratto?
Il locatore originario, che non ha provveduto a dotare il contratto di locazione di data certa opponibile ai terzi, deve risarcire il danno subito dal conduttore licenziato dall'acquirente.
Quali danni può richiedere il conduttore licenziato?
Il conduttore può richiedere il risarcimento di tutti i danni diretti: mancato godimento del bene per la durata residua del contratto, spese di trasloco, costi per trovare una nuova sistemazione e l'eventuale maggiore canone corrisposto.
Il locatore risponde anche se ha venduto il bene in buona fede?
Sì. La responsabilità del locatore ai sensi dell'art. 1601 c.c. è di natura contrattuale e prescinde dalla sua buona o mala fede al momento della vendita. L'obbligo di garantire la data certa era suo fin dalla stipula della locazione.
Il conduttore deve prima agire contro l'acquirente e poi contro il locatore?
No. La norma attribuisce direttamente al conduttore l'azione risarcitoria contro il locatore originario, senza necessità di escutere preventivamente l'acquirente.
Questa norma vale anche per le locazioni commerciali?
Sì, l'art. 1601 c.c. si applica a tutti i tipi di locazione disciplinati dal Codice civile, incluse le locazioni ad uso commerciale, salvo deroghe introdotte da leggi speciali come la L. 392/1978.