Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1537 c.c. Vendita a misura
In vigore
Quando un determinato immobile è venduto con l’indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell’immobile è inferiore a quella indicata nel contratto. Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l’eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1536 - Articolo 1536 Codice Civile: Inadempimento→Cod. civ. art. 1538 - Articolo 1538 Codice Civile: Vendita a corpo→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1535 Codice Civile: Proroga dei contratti a termine→Articolo 1539 Codice Civile: Recesso dal contratto→Articolo 1534 Codice Civile: Versamenti richiesti sui titoli→Articolo 1540 Codice Civile: Vendita cumulativa di più immobili→Articolo 1533 Codice Civile: Estrazione per premi o rimborsi→Articolo 1541 Codice Civile: Prescrizione→Articolo 1532 Codice Civile: Diritto di opzione
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In sintesi
Indice dei contenuti
L'art. 1537 del codice civile disciplina una particolare modalità di vendita immobiliare, la cosiddetta vendita "a misura", in cui il prezzo è determinato in ragione di un tanto per ogni unità di misura del bene. La norma affronta le conseguenze della discrepanza tra la misura indicata nel contratto e quella effettiva del bene, predisponendo meccanismi di adeguamento del prezzo e, in casi limite, una facoltà di recesso a favore del compratore. La disposizione esprime un criterio di coerenza tra il corrispettivo e l'estensione del bene, fondato sulla logica stessa di questa tipologia di vendita.
La struttura della vendita a misura
La vendita a misura ricorre quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura. In questa configurazione, il prezzo complessivo non è un dato fisso e indivisibile, ma il risultato della moltiplicazione tra il valore unitario e il numero di unità di misura del bene. La misura, dunque, non è una mera descrizione, ma un elemento determinante del corrispettivo. Da ciò discende la necessità di adeguare il prezzo qualora la misura reale si discosti da quella dichiarata, perché altrimenti verrebbe meno la corrispondenza tra ciò che si paga e ciò che si riceve.
La misura inferiore e il diritto alla riduzione
Se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto, il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo. La riduzione è proporzionale alla differenza, in coerenza con il criterio di determinazione del corrispettivo per unità di misura. La regola tutela il compratore, garantendogli di non pagare per una estensione che il bene non possiede. Si tratta di un rimedio che opera in modo automatico secondo la logica della vendita a misura, riequilibrando il sinallagma in funzione della consistenza reale del bene compravenduto.
La misura superiore e il supplemento di prezzo
Simmetricamente, se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo. Anche in questo caso la regola discende dal criterio di determinazione del corrispettivo: poiché il prezzo è stabilito per unità di misura, a una maggiore estensione corrisponde un maggior prezzo. Il venditore, che cede un bene di consistenza superiore a quella dichiarata, ha diritto a vedersi riconosciuto il corrispondente incremento del corrispettivo. La norma realizza così un equilibrio bidirezionale, tutelando entrambe le parti rispetto alle discrepanze tra misura dichiarata ed effettiva.
La facoltà di recesso per eccedenza rilevante
Il legislatore ha tuttavia previsto un temperamento a favore del compratore nell'ipotesi di misura superiore. Quando l'eccedenza oltrepassa la ventesima parte, ossia un ventesimo, della misura dichiarata, il compratore ha facoltà di recedere dal contratto. La ratio è evidente: un'eccedenza rilevante comporta un supplemento di prezzo significativo, che il compratore potrebbe non essere in grado o non avere interesse a sostenere. Imporgli comunque l'acquisto a un prezzo sensibilmente maggiore di quello atteso sarebbe iniquo. La norma gli riconosce quindi una via d'uscita, consentendogli di sciogliersi dal vincolo quando lo scostamento supera la soglia indicata. La facoltà di recesso costituisce un rimedio alternativo al pagamento del supplemento, posto a tutela dell'affidamento del compratore sull'entità dell'impegno economico assunto.
La soglia di un ventesimo e la sua funzione
La fissazione della soglia in un ventesimo della misura dichiarata risponde a un'esigenza di certezza e di equilibrio. Scostamenti contenuti rientrano nella fisiologia delle compravendite immobiliari e non giustificano lo scioglimento del contratto, comportando soltanto l'adeguamento del prezzo. Solo quando l'eccedenza assume una dimensione apprezzabile, superando la soglia legale, l'interesse del compratore a non subire un aggravio economico imprevisto prevale, abilitandolo al recesso. La soglia opera dunque come criterio oggettivo che distingue le discrepanze tollerabili da quelle idonee a legittimare la liberazione dal vincolo contrattuale.
La ratio complessiva e la tutela del sinallagma
L'art. 1537 esprime, nel suo insieme, il principio di corrispondenza tra prezzo e consistenza del bene nella vendita a misura. I rimedi che esso appronta - riduzione, supplemento, recesso - sono tutti volti a preservare l'equilibrio del sinallagma rispetto agli scostamenti tra misura dichiarata ed effettiva. La norma presuppone che le parti abbiano inteso commisurare il prezzo all'estensione del bene e ne trae le conseguenze coerenti, distribuendo i rischi e le tutele in modo proporzionato. Si tratta di una disciplina che coniuga rigore tecnico ed equità, adattando il regolamento contrattuale alla realtà materiale del bene oggetto di vendita.
La distinzione dalla vendita a corpo
La vendita a misura disciplinata dall'art. 1537 si distingue dalla vendita a corpo, in cui l'immobile è venduto come entità unitaria per un prezzo complessivo, a prescindere dalla sua esatta estensione. Nella vendita a corpo, l'eventuale differenza tra la misura indicata e quella reale assume rilievo solo entro limiti più ristretti, perché il prezzo non è commisurato all'unità di misura. La corretta qualificazione della vendita come a misura o a corpo è dunque essenziale per individuare la disciplina applicabile e i rimedi spettanti alle parti, poiché da essa dipende il diverso rilievo attribuito alle discrepanze dimensionali del bene.
La ripartizione del rischio tra le parti
I meccanismi previsti dall'art. 1537 realizzano una ponderata ripartizione del rischio connesso all'incertezza sulla misura effettiva del bene. Il compratore è tutelato contro il rischio di pagare per un'estensione inesistente, mediante la riduzione del prezzo; il venditore è tutelato contro il rischio di cedere a un prezzo inferiore al dovuto un bene di consistenza maggiore, mediante il supplemento. La facoltà di recesso per eccedenza rilevante completa il quadro, impedendo che il compratore sia gravato di un esborso sproporzionato rispetto alle previsioni. La norma distribuisce così i rischi in modo equilibrato, ancorandoli al criterio oggettivo della misura e alla soglia legale di tolleranza, in coerenza con la natura della vendita a misura.
Casi pratici
Caso 1: la misura inferiore al dichiarato
Tizio acquista da Caio un terreno venduto a misura, con prezzo stabilito per ogni unità di superficie. A seguito di verifica, la misura effettiva risulta inferiore a quella indicata nel contratto. In linea generale, Tizio ha diritto a una riduzione del prezzo proporzionale alla minore estensione, secondo il meccanismo previsto dall'art. 1537 c.c.
Caso 2: l'eccedenza oltre un ventesimo
Caio acquista un immobile venduto a misura, ma la misura effettiva risulta superiore a quella dichiarata di oltre un ventesimo. Pur dovendo in via ordinaria corrispondere il supplemento di prezzo, Caio può avvalersi della facoltà di recedere dal contratto, riconosciutagli dalla norma proprio perché l'eccedenza supera la soglia legale.
Domande frequenti
Quando si ha una vendita 'a misura'?
Si ha quando un immobile determinato è venduto con indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura. Il prezzo complessivo dipende quindi dall'estensione effettiva del bene.
Cosa accade se l'immobile è più piccolo di quanto dichiarato?
Se la misura effettiva è inferiore a quella indicata nel contratto, il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo, proporzionale alla differenza riscontrata.
E se l'immobile risulta più grande del previsto?
Se la misura è superiore a quella indicata, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, in coerenza con la determinazione del corrispettivo per unità di misura.
Il compratore può sempre essere costretto a pagare il supplemento?
No. Se l'eccedenza oltrepassa la ventesima parte (un ventesimo) della misura dichiarata, il compratore ha facoltà di recedere dal contratto, anziché pagare il supplemento di prezzo.
Perché è prevista la soglia di un ventesimo?
Per distinguere gli scostamenti contenuti, fisiologici e che comportano solo l'adeguamento del prezzo, da quelli rilevanti, che giustificano il recesso a tutela dell'affidamento del compratore sull'entità dell'impegno economico.