Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1538 c.c. Vendita a corpo
In vigore
Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Commento all'art. 1538 c.c., Vendita a corpo
L'art. 1538 c.c. disciplina la vendita a corpo, contrapposta alla vendita a misura dell'art. 1537 c.c. Nella vendita a corpo il prezzo è pattuito in modo globale per l'intero immobile, senza che la misura incida direttamente sul calcolo del corrispettivo, anche quando essa sia stata indicata nel contratto a titolo meramente descrittivo.
La regola della stabilità del prezzo
Il principio fondamentale della vendita a corpo è che non si fa luogo a rettifiche del prezzo per differenze di misura tra quanto dichiarato nel contratto e quanto effettivamente rilevato. Ciò riflette la volontà delle parti di considerare il prezzo come definitivo e non soggetto a variazioni legate alla misura esatta del bene.
La soglia del ventesimo
Il legislatore ha però introdotto una soglia di tutela: se la misura reale differisce (in eccesso o in difetto) di più di un ventesimo (5%) rispetto a quella indicata nel contratto, il regime cambia:
Opzione del compratore in caso di supplemento
La norma attribuisce al compratore una scelta quando la misura superiore fa sorgere il diritto del venditore al supplemento: il compratore può pagare il supplemento oppure recedere dal contratto (con le conseguenze di cui all'art. 1539 c.c.). Questa facoltà tutela il compratore che non intende impegnarsi per un bene di dimensioni maggiori rispetto a quanto previsto.
Coordinamento con l'art. 1537 c.c.
Il confronto tra le due norme evidenzia un regime asimmetrico: nella vendita a misura opera la piena proporzionalità senza soglie; nella vendita a corpo vige la stabilità del prezzo con tutele solo oltre la soglia del 5%.
Domande frequenti
Nella vendita a corpo, la misura indicata nel contratto è vincolante?
No. Nella vendita a corpo la misura indicata ha valore meramente descrittivo. Il prezzo è pattuito globalmente per il bene 'come visto', quindi piccole differenze di misura non danno diritto a rettifiche del corrispettivo.
Quando scatta la tutela del compratore nella vendita a corpo?
La tutela opera solo se la misura reale differisce da quella indicata di più di un ventesimo (5%). Sotto questa soglia il prezzo rimane invariato, indipendentemente dalla differenza di misura.
Cosa può fare il compratore se la misura è superiore del più del 5%?
Il compratore può scegliere: pagare il supplemento di prezzo per la parte eccedente il ventesimo, oppure recedere dal contratto. Il recesso comporta la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese contrattuali ex art. 1539 c.c.
Cosa può fare il compratore se la misura è inferiore del più del 5%?
Il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo proporzionale alla differenza eccedente il ventesimo. A differenza del caso di misura superiore, non è prevista la facoltà di recesso per il compratore in caso di misura inferiore.
Come si qualifica una vendita come 'a corpo' o 'a misura'?
La qualificazione dipende dall'accordo delle parti e dalla formulazione del contratto. Se il prezzo è espresso come importo totale globale, si presume la vendita a corpo. Se il prezzo è espresso per unità di misura (es. €/mq), si tratta di vendita a misura soggetta all'art. 1537 c.c.