IMU: cosa ha deciso la Cassazione

L’IMU (imposta municipale propria) è uno dei tributi su cui la Corte di Cassazione interviene più spesso: aree edificabili, esenzioni, abitazione principale, soggetto passivo. Questa guida raccoglie le pronunce più recenti e utili, con il link a ogni sentenza commentata. Aggiornata a giugno 2026.

In sintesi

• Un terreno è area edificabile già con il piano regolatore generale adottato dal Comune, anche senza piano attuativo; pure i cortili e i giardini classificati in «catasto F» possono essere tassati come aree edificabili sul valore venale.
• L’esenzione sugli immobili merce spetta solo ai fabbricati costruiti ex novo dall’impresa, non a quelli acquistati e ristrutturati.
• Il coltivatore diretto iscritto alla previdenza agricola è esente sui terreni agricoli anche se ha altri redditi; gli enti non commerciali sono esenti solo se l’attività è svolta con modalità non commerciali, e l’onere della prova è loro.
• Dopo la Corte costituzionale n. 209/2022, due coniugi con residenze diverse hanno ciascuno la propria esenzione per abitazione principale, anche in Comuni diversi.
• L’immobile inagibile gode della riduzione del 50% anche senza dichiarazione se lo stato è già noto al Comune; nel leasing risolto il soggetto passivo torna a essere la società concedente.

Quando un’area è edificabile ai fini IMU

Ai fini IMU un terreno è edificabile quando così qualificato dallo strumento urbanistico generale (PRG/PGT) adottato dal Comune, anche in assenza del piano attuativo: l’imposta è dovuta sul valore venale e grava sul contribuente l’onere di provare un valore inferiore (Cass. n. 33223 del 2025). La regola si estende anche alle aree urbane – cortili, giardini, spazi scoperti – classificate nella categoria fittizia «F», priva di rendita: anch’esse possono costituire aree fabbricabili tassabili sul valore venale (Cass. n. 26673 del 2025).

→ Basta il piano regolatore, non il piano attuativo (Cass. 33223/2025)
→ Cortili e giardini «catasto F» (Cass. 26673/2025)

Le esenzioni: immobili merce, terreni agricoli, enti non commerciali

L’esenzione per gli «immobili merce» – i fabbricati costruiti dall’impresa e destinati alla vendita – è letta in modo restrittivo: «fabbricato costruito» significa edificato ex novo, non acquistato e poi ristrutturato (Cass. n. 10392 del 2025). Sui terreni agricoli, l’esenzione per coltivatori diretti e IAP dipende dalla permanente iscrizione nella previdenza agricola e spetta anche a chi ha altri redditi o è pensionato (Cass. n. 13510 del 2025). Per gli enti non commerciali, infine, non basta la natura dell’ente né la convenzione col SSN: occorre provare che l’attività è svolta con modalità non commerciali (Cass. n. 32690 del 2024).

→ Immobili merce: solo fabbricati costruiti (Cass. 10392/2025)
→ Coltivatore diretto esente anche con altri redditi (Cass. 13510/2025)
→ Enti non commerciali: non basta la convenzione SSN (Cass. 32690/2024)

Abitazione principale e coniugi con residenze diverse

Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022, l’abitazione principale ai fini IMU si valuta sulla residenza e dimora del singolo possessore, non dell’intero nucleo familiare. Ne consegue che due coniugi con dimora abituale e residenza anagrafica in immobili diversi – anche in Comuni diversi – possono fruire ciascuno della propria esenzione (Cass. n. 12608 del 2024).

→ Coniugi con residenze diverse: doppia esenzione (Cass. 12608/2024)

Soggetto passivo, fabbricati rurali e immobili inagibili

In caso di risoluzione del leasing immobiliare il soggetto passivo IMU torna a essere la società di leasing (concedente) dalla data della risoluzione, a prescindere dalla riconsegna materiale del bene (Cass. n. 5447 del 2025). Per la ruralità di un fabbricato è sufficiente la specifica annotazione di ruralità negli atti catastali, che prevale sulla categoria di origine (Cass. n. 22031 del 2024). E per i fabbricati inagibili la base imponibile ridotta del 50% spetta anche senza dichiarazione, quando lo stato di inagibilità è già noto al Comune (Cass. n. 7048 del 2025).

→ Leasing risolto: paga la società concedente (Cass. 5447/2025)
→ Fabbricati rurali: basta l’annotazione catastale (Cass. 22031/2024)
→ Immobili inagibili: riduzione del 50% (Cass. 7048/2025)

IMU e deducibilità dalle imposte sui redditi

Un capitolo collegato riguarda la deducibilità del tributo. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 262/2020, ha dichiarato illegittima l’indeducibilità dell’IMU sugli immobili strumentali dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo (IRES e IRPEF), trattandosi di un costo inerente. Resta invece legittima l’indeducibilità dall’IRAP, per la diversa struttura del tributo.

→ IMU strumentale: deducibile dal reddito, non dall’IRAP (Corte cost. 262/2020)

Norma di riferimento

L’IMU è oggi disciplinata dall’art. 1, commi 738 e seguenti, della legge 27 dicembre 2019, n. 160; per gli anni d’imposta precedenti rilevano il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 e, per l’ICI, il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504. Per le altre pronunce commentate vedi la sezione Sentenze commentate.

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