IMU: cortili e giardini «catasto F» possono essere tassati come aree edificabili (Cass. 26673/2025)

Materia: Tributi locali / IMU aree edificabili · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 3 ottobre 2025, n. 26673

Il caso

Un Comune assoggetta a IMU, come area edificabile, un terreno urbano (cortile o giardino) accatastato nella categoria fittizia «F», che è priva di rendita catastale. Il contribuente contesta l’imposizione sostenendo che, mancando una rendita, l’area non potrebbe essere tassata; il Comune replica che l’area, secondo lo strumento urbanistico, è edificabile e va quindi tassata sul suo valore di mercato.

La decisione

La Corte chiarisce che la classificazione nella categoria «F» — che indica, in catasto, entità urbane prive di autonoma capacità reddituale — non esclude di per sé l’imposizione. Ciò che rileva ai fini IMU è la natura edificabile dell’area: se il terreno è utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici, esso costituisce area fabbricabile e la base imponibile è il valore venale in comune commercio ai sensi dell’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992 (richiamato dalla disciplina IMU dell’art. 13 del D.L. 201/2011).

Il valore va determinato considerando l’edificabilità desumibile dalla pianificazione, gli indici di edificabilità, la destinazione d’uso consentita e gli eventuali oneri di adattamento del terreno. L’imposizione può essere esclusa solo quando sussistano vincoli oggettivi, stabili e funzionalmente incompatibili con un’edificazione autonoma (ad esempio l’asservimento durevole e provato come pertinenza a un fabbricato): la relativa prova grava sul contribuente e deve risultare da dichiarazioni preventive o atti specifici.

Il principio di diritto

Le aree urbane classificate nella categoria fittizia «F», prive di rendita, se edificabili in base agli strumenti urbanistici sono soggette a IMU come aree fabbricabili e tassate sul valore venale in comune commercio; l’esclusione dall’imposizione presuppone vincoli oggettivi e stabili incompatibili con l’edificazione autonoma, la cui prova spetta al contribuente.

Implicazioni pratiche

Possedere un cortile o un giardino accatastato in categoria «F» non mette al riparo dall’IMU se l’area è urbanisticamente edificabile. Per evitare l’imposizione occorre dimostrare un vincolo pertinenziale o un impedimento oggettivo all’edificazione, preferibilmente con dichiarazioni e atti formalizzati per tempo. Chi possiede aree scoperte annesse a fabbricati dovrebbe verificare la qualificazione urbanistica dell’area e, se intende escluderla, documentarne stabilmente la destinazione a pertinenza. Vedi la sezione Enti locali e tributi comunali.

Domande frequenti

Un giardino accatastato in categoria F si paga ai fini IMU?

Sì, se l’area è edificabile secondo lo strumento urbanistico: in tal caso è area fabbricabile e l’IMU si calcola sul valore venale in comune commercio, nonostante l’assenza di rendita.

Come si evita l’IMU su un cortile o giardino edificabile?

Provando un vincolo oggettivo e stabile incompatibile con l’edificazione autonoma, ad esempio l’asservimento durevole come pertinenza del fabbricato: la prova spetta al contribuente.

Fonti

• Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 3 ottobre 2025, n. 26673.
• Art. 5, comma 5, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, richiamato dall’art. 13 del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201 (disciplina IMU).

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