Cass. 33223/2025 – IMU sulle aree edificabili: basta il piano regolatore, non serve il piano attuativo

Con l’ordinanza n. 33223 del 2025 la Sezione tributaria della Corte di Cassazione conferma che, ai fini IMU, un terreno è area edificabile quando così qualificato dallo strumento urbanistico generale (PRG/PGT) adottato dal Comune, anche senza piano attuativo; l’imposta è dovuta sul valore venale e grava sul contribuente l’onere di provare un valore inferiore a quello accertato. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

Un Comune accerta l’IMU su un terreno incluso nel piano regolatore come edificabile, ma privo di piano attuativo. Il contribuente contesta la pretesa, sostenendo che senza lo strumento attuativo il terreno non sarebbe concretamente edificabile e quindi non tassabile come area fabbricabile. La controversia giunge in Cassazione.

La questione giuridica

Il nodo è quando un terreno diventa «edificabile» ai fini IMU: è sufficiente la previsione dello strumento urbanistico generale, oppure occorre anche l’approvazione del piano attuativo che rende l’edificazione concretamente possibile? E con quale criterio si determina la base imponibile?

La decisione e il principio di diritto

La Corte conferma un principio consolidato (già affermato dalle Sezioni Unite e recepito dall’interpretazione autentica del legislatore). Ai fini fiscali la qualifica di area edificabile deriva direttamente dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione regionale e dai piani attuativi. Di conseguenza, l’imposta è dovuta sul valore venale in comune commercio del terreno, che deve tener conto della sua potenzialità edificatoria, anche se non immediatamente esercitabile.

Fattori come la mancanza del piano attuativo, i tempi di attuazione o la destinazione a servizi possono incidere sulla valutazione, riducendola (anche con coefficienti di abbattimento), ma non escludono l’imponibilità. Il contribuente può contestare la stima del Comune, ma deve fornire una prova concreta e specifica del minor valore. Nel caso, il Comune aveva fondato la stima su numerosi atti di compravendita di terreni analoghi, e l’onere della prova contraria, rimasto a carico del contribuente, non era stato assolto. Il principio: ai fini IMU un terreno è area edificabile se così qualificato dallo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di piani attuativi; l’imposta è dovuta sul valore venale che ne riflette la potenzialità edificatoria, e grava sul contribuente l’onere di provare un valore inferiore a quello accertato dal Comune.

Edificabilità e valore

Le norme commentate

Art. 1, comma 741, lett. d), L. 160/2019 – definisce, ai fini della nuova IMU, l’area fabbricabile come quella utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi.

Art. 36, comma 2, D.L. 223/2006 – contiene l’interpretazione autentica della nozione di area edificabile a fini fiscali, ancorandola allo strumento urbanistico generale anche solo adottato, in linea con l’orientamento delle Sezioni Unite.

Conseguenze pratiche

Chi possiede un terreno classificato edificabile nel piano regolatore paga l’IMU sul valore di mercato anche in assenza di piano attuativo. La difesa non passa dal negare l’edificabilità, ma dal contestare la stima: con perizie, atti comparabili, evidenza di vincoli o di lunghi tempi di attuazione si può ottenere un valore (e quindi un’imposta) inferiore. I valori deliberati dal Comune sono un riferimento, non un limite invalicabile. Va inoltre ricordato che, se il contribuente versa l’IMU sulla base dei valori minimi deliberati dal Comune, in genere non subisce contestazioni; ma può comunque dimostrare un valore reale inferiore qualora ne ricorrano i presupposti.

Spunti pratici

• Non negare l’edificabilità: ai fini IMU basta lo strumento urbanistico generale.
• Contestare la stima con perizia di parte e atti di compravendita comparabili.
• Valorizzare vincoli e tempistiche: assenza del piano attuativo e lunghi tempi giustificano abbattimenti del valore.
• Documentare il minor valore: l’onere della prova contraria grava sul contribuente.

Esempio

Tizio possiede un terreno inserito nel PRG come edificabile, ma senza piano attuativo e con tempi di realizzazione lunghi: paga comunque l’IMU sul valore venale, che però può essere ridotto provando, con perizia, l’incidenza dell’assenza dello strumento attuativo. Caio, invece, si limita a sostenere che «non può costruire»: senza prova del minor valore, l’accertamento del Comune regge.

Orientamento

La pronuncia ribadisce l’indirizzo consolidato – di matrice anche delle Sezioni Unite e dell’interpretazione autentica del 2006 – che àncora l’edificabilità fiscale allo strumento urbanistico generale, distinguendola dall’edificabilità «concreta» e collocando sul valore venale la sede della valutazione. Vedi la sezione tributi e accertamento.

Fonti

• Corte di Cassazione, Sezione tributaria, ordinanza 2025, n. 33223.
• Art. 1, comma 741, lett. d), legge 27 dicembre 2019, n. 160.
• Art. 36, comma 2, D.L. 4 luglio 2006, n. 223.

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