Testo dell'articoloVigente
Materia: Imposta di registro / agevolazione prima casa · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, 3 settembre 2025, n. 24479
- Chi rivende la «prima casa» entro 5 anni dall’acquisto decade dall’agevolazione, salvo che riacquisti entro un anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
- Il riacquisto deve avvenire dopo la vendita ed entro un anno da essa: un immobile comprato prima della cessione non evita la decadenza.
- La decadenza può riguardare anche la sola quota di proprietà, se ceduta prima del quinquennio.
Il caso
Un contribuente vende l’immobile acquistato con le agevolazioni «prima casa» prima che siano trascorsi 5 anni. Aveva però già acquistato un altro immobile prima di questa vendita, e sostiene di non decadere dal beneficio perché ha comunque proceduto a un riacquisto.
La decisione
La Corte respinge la tesi. In caso di vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato, la legge (nota II-bis, comma 4, dell’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986) evita la decadenza solo se il contribuente riacquista, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da destinare ad abitazione principale. La sequenza temporale è essenziale: il riacquisto deve essere successivo alla cessione.
Ne consegue che l’acquisto di un nuovo immobile effettuato prima della vendita infraquinquennale non è idoneo a evitare la decadenza, anche se realizza, di fatto, un «reimpiego» del bene. La decadenza, peraltro, può colpire anche la sola quota di proprietà ceduta prima del quinquennio.
Il principio di diritto
In caso di cessione dell’immobile agevolato prima del decorso di cinque anni, la decadenza dai benefici «prima casa» è evitata soltanto dal riacquisto, entro un anno dalla vendita, di altro immobile da adibire ad abitazione principale; l’acquisto anteriore alla cessione è irrilevante a tal fine.
Implicazioni pratiche
Chi intende cambiare casa deve curare l’ordine delle operazioni: prima vendere e poi, entro un anno, riacquistare l’abitazione principale. Comprare prima e vendere dopo, all’interno del quinquennio, fa perdere l’agevolazione, con recupero della maggiore imposta di registro e applicazione della sanzione. È un profilo diverso dal termine di 18 mesi per il primo trasferimento della residenza, e va pianificato con attenzione anche per non perdere l’eventuale credito d’imposta da riacquisto.
Domande frequenti
Se vendo la prima casa entro 5 anni perdo l’agevolazione?
Sì, salvo che entro un anno dalla vendita riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale. In caso contrario decadi, con recupero della maggiore imposta e sanzione.
Va bene se ho già comprato un’altra casa prima di vendere?
No. Il riacquisto deve essere successivo alla vendita ed entro un anno: un immobile comprato prima della cessione non evita la decadenza.
Fonti
- Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 3 settembre 2025, n. 24479.
- Nota II-bis, comma 4, dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (agevolazioni «prima casa»).