Testo dell'articoloVigente
Con l’ordinanza n. 5447 del 2025 la Sezione tributaria della Corte di Cassazione stabilisce che, in caso di risoluzione del contratto di leasing immobiliare, il soggetto passivo IMU torna a essere la società di leasing (concedente) dalla data della risoluzione, a prescindere dalla materiale riconsegna del bene: conta il vincolo contrattuale, non il possesso materiale. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗
La vicenda
Un contratto di leasing immobiliare viene risolto per la morosità dell’utilizzatore, il quale però non riconsegna l’immobile. Si pone la questione di chi sia tenuto a pagare l’IMU per il periodo successivo alla risoluzione: l’utilizzatore che ancora detiene il bene o la società di leasing che ne è proprietaria. La società di leasing contesta l’avviso che le imputa l’imposta prima della riconsegna; la controversia giunge in Cassazione.
La questione giuridica
Il nodo è individuare il momento in cui cessa la soggettività passiva IMU dell’utilizzatore: con la risoluzione del contratto (cessazione del titolo) o con la riconsegna materiale dell’immobile al concedente (recupero del possesso fisico)?
La decisione e il principio di diritto
La Corte chiarisce che, ai fini IMU, rileva non il possesso materiale del bene, ma l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima il possesso qualificato dell’utilizzatore (locatario finanziario). Per questo, finché il contratto è in corso, è l’utilizzatore il soggetto passivo dell’imposta.
Con la risoluzione viene meno il titolo che legittimava il possesso dell’utilizzatore e la soggettività passiva torna alla società concedente. Tale passaggio si verifica dal momento della risoluzione, non dalla materiale riconsegna: la circostanza che l’utilizzatore moroso continui a trattenere il bene è irrilevante. La cessazione dello status di soggetto passivo in capo all’utilizzatore decorre quindi dalla cessazione del contratto, che si determina con il pagamento dell’ultimo canone alla scadenza naturale o, nelle ipotesi di risoluzione anticipata per inadempimento, dal momento della risoluzione.
Il principio: in tema di IMU su immobili concessi in leasing, in caso di risoluzione del contratto il soggetto passivo è il concedente a decorrere dalla data della risoluzione, a prescindere dalla materiale riconsegna del bene, rilevando il vincolo contrattuale e non il possesso materiale dell’immobile.
Chi è soggetto passivo IMU
| Fase del leasing | Soggetto passivo IMU |
|---|---|
| Contratto in corso | Utilizzatore (locatario finanziario) |
| Dalla risoluzione del contratto | Società di leasing (concedente) |
| Immobile non ancora riconsegnato | Società di leasing (la riconsegna è irrilevante) |
| Scadenza naturale (ultimo canone pagato, no riscatto) | Società di leasing dalla cessazione del contratto |
La norma commentata
Art. 1, comma 743, L. 160/2019 – individua i soggetti passivi della nuova IMU. Per gli immobili concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario (utilizzatore) a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. La giurisprudenza ha chiarito che, alla cessazione del contratto (anche per risoluzione), la soggettività passiva torna al concedente indipendentemente dalla riconsegna.
Conseguenze pratiche
Le società di leasing devono considerarsi soggetti passivi IMU già dalla risoluzione del contratto, anche quando l’utilizzatore moroso non restituisce l’immobile; per l’utilizzatore, all’opposto, l’obbligo IMU cessa con la risoluzione. È un dato decisivo per la corretta intestazione del tributo e per la gestione dei contenziosi. Data l’incertezza che ha a lungo accompagnato il tema – con un precedente orientamento che àncorava il passaggio alla riconsegna – le sanzioni per gli anni «dubbi» sono spesso escluse per obiettiva incertezza normativa. Resta inteso che la società di leasing, divenuta soggetto passivo, può poi rivalersi sull’utilizzatore inadempiente per le imposte assolte sul piano civilistico, ma sul piano tributario è essa l’obbligata verso il Comune.
Spunti pratici
- Per le società di leasing: presidiare la posizione IMU dalla data di risoluzione, anche senza riconsegna del bene.
- Per gli utilizzatori: l’obbligo IMU cessa con la risoluzione; contestare avvisi relativi a periodi successivi.
- Documentare la data di risoluzione: è il dies a quo del passaggio della soggettività passiva.
- Eccepire l’incertezza per chiedere la non applicazione delle sanzioni sugli anni controversi.
Esempio
La Tizio Leasing S.p.A. risolve per morosità il leasing con Caio, che però non riconsegna il capannone. Dalla data della risoluzione l’IMU è dovuta da Tizio Leasing, non più da Caio, anche se il capannone resta nelle mani di Caio. Caio, dal canto suo, può contestare gli avvisi IMU relativi al periodo successivo alla risoluzione.
Orientamento
La pronuncia, insieme alle decisioni gemelle del 1° marzo 2025, consolida l’indirizzo che àncora il passaggio della soggettività passiva alla cessazione del titolo contrattuale e non alla riconsegna, superando il precedente filone che valorizzava il recupero del possesso materiale. Vedi la sezione tributi e accertamento.
Fonti
- Corte di Cassazione, Sezione tributaria, ordinanza 2025, n. 5447.
- Corte di Cassazione, Sezione tributaria, ordinanza 1° marzo 2025, n. 5446 (conforme).
- Art. 1, comma 743, legge 27 dicembre 2019, n. 160.
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Domande frequenti
Chi paga l'IMU dopo la risoluzione del leasing?
La società di leasing (concedente), a decorrere dalla data della risoluzione del contratto, anche se l'utilizzatore non ha ancora riconsegnato l'immobile. Lo afferma Cass. 5447/2025: conta la cessazione del vincolo contrattuale.
Conta la riconsegna materiale del bene?
No. Ai fini IMU rileva il vincolo contrattuale e non il possesso materiale: la soggettività passiva dell'utilizzatore cessa con la risoluzione, non con la restituzione dell'immobile, che è irrilevante.
Da quando cessa l'obbligo IMU per l'utilizzatore?
Dalla cessazione del contratto: con il pagamento dell'ultimo canone alla scadenza naturale (senza riscatto) o, nei casi di risoluzione anticipata per inadempimento, dal momento della risoluzione.
Cosa prevede la norma sui soggetti passivi IMU nel leasing?
L'art. 1, comma 743, L. 160/2019 individua nel locatario finanziario il soggetto passivo per tutta la durata del contratto. Alla cessazione del contratto la soggettività passiva torna al concedente, indipendentemente dalla riconsegna del bene.
Si applicano le sanzioni sugli anni controversi?
Spesso no. Data la lunga incertezza interpretativa, con un precedente orientamento che àncorava il passaggio alla riconsegna, le sanzioni per gli anni dubbi possono essere escluse per obiettiva incertezza normativa, da valutare caso per caso.