Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1603 c.c. – Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’art. 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1602 - Art. 1602 c.c.: Effetti dell’opponibilità della locazione al ter→Cod. civ. art. 1604 - Art. 1604 c.c.: Vendita della cosa locata con patto di riscatto→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 1601 c.c.: Risarcimento del danno al conduttore licenziato→Art. 1605 c.c.: Liberazione o cessione del corrispettivo della l→Articolo 1600 Codice Civile: Detenzione anteriore al trasferimento→Articolo 1606 Codice Civile: Estinzione del diritto del locatore→Art. 1599 c.c.: Trasferimento a titolo particolare della cosa lo→Articolo 1607 Codice Civile: Durata massima della locazione di case→Articolo 1598 Codice Civile: Garanzie della locazione
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La clausola di scioglimento per alienazione
L'art. 1603 c.c. consente alle parti di prevedere contrattualmente che la vendita del bene locato costituisca causa di scioglimento del contratto di locazione. Si tratta di una deroga pattizia al principio «emptio non tollit locatum» sancito dall'art. 1599 c.c.: in presenza di questa clausola, l'acquirente non è obbligato a continuare il rapporto di locazione, ma può porvi fine rispettando le formalità richieste.
Obbligo di preavviso
L'acquirente che intende esercitare la facoltà di scioglimento non può farlo con effetto immediato: deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dall'art. 1596, secondo comma, c.c. Questo termine varia in base alla tipologia di bene locato e alla periodicità del canone, ed è finalizzato a consentire al conduttore di organizzarsi per trovare una nuova sistemazione. Il mancato rispetto del preavviso espone l'acquirente a responsabilità risarcitoria.
Esclusione del risarcimento
La norma prevede espressamente che il conduttore licenziato in forza della clausola di scioglimento non abbia diritto al risarcimento dei danni. La ratio è che il conduttore ha accettato contrattualmente questa eventualità fin dalla stipula: sapeva che il rapporto poteva sciogliersi in caso di alienazione. È tuttavia possibile che le parti prevedano nel contratto un diritto al risarcimento o a un'indennità, derogando così alla regola di default.
Limiti di applicazione
La norma non trova applicazione nelle locazioni soggette a disciplina speciale inderogabile, come le locazioni abitative disciplinate dalla L. 431/1998 e le locazioni commerciali disciplinate dalla L. 392/1978, dove i diritti del conduttore non possono essere compressi da pattuizioni contrattuali. Per tali fattispecie, lo scioglimento anticipato del contratto in caso di vendita non è ammesso se non nei limiti previsti dalla legge speciale.
Domande frequenti
Cosa consente la clausola di scioglimento per alienazione?
Che la vendita del bene locato costituisca causa di scioglimento del contratto, derogando al principio 'emptio non tollit locatum' (art. 1599).
L'acquirente può sciogliere subito il contratto?
No: deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso dell'art. 1596, comma 2, c.c.
Il conduttore licenziato ha diritto al risarcimento?
No, salvo patto contrario: avendo accettato la clausola, sapeva che il rapporto poteva sciogliersi in caso di alienazione.
Le parti possono prevedere un'indennità?
Sì: possono derogare alla regola di default prevedendo un risarcimento o un'indennità a favore del conduttore.
Cosa accade se l'acquirente non rispetta il preavviso?
Si espone a responsabilità risarcitoria per il mancato rispetto del termine.