Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1580 c.c. – Cose pericolose per la salute
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1579 - Art. 1579 c.c.: Limitazioni convenzionali della responsabilità→Cod. civ. art. 1581 - Articolo 1581 Codice Civile: Vizi sopravvenuti→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1578 Codice Civile: Vizi della cosa locata→Articolo 1582 Codice Civile: Divieto d’innovazione→Articolo 1577 Codice Civile: Necessità di riparazioni→Articolo 1583 Codice Civile: Mancato godimento per riparazioni urgenti→Art. 1576 c.c.: Mantenimento della cosa in buono stato locativo→Art. 1584 c.c.: Diritti del conduttore in caso di riparazioni→Articolo 1575 Codice Civile: Obbligazioni principali del locatore
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Il recesso per pericolo grave alla salute: una tutela assoluta
L'art. 1580 c.c. introduce una norma imperativa di ordine pubblico che consente al conduttore di recedere dal contratto quando i vizi della cosa locata espongono a serio pericolo la salute propria o delle persone che con lui abitano o lavorano nel bene locato. La norma si distingue radicalmente dall'art. 1578 per l'assenza di qualsiasi limite derivante dalla pregressa conoscenza del vizio o da pattuizioni contrattuali.
Il presupposto: serio pericolo per la salute
Il pericolo per la salute deve essere serio, cioè concreto e non meramente ipotetico. Rientrano in questa categoria: presenza di amianto in quantita' tale da disperdere fibre nell'aria, contaminazione da gas radon oltre i limiti di legge, impianto del gas con perdite rilevanti, presenza di muffa tossica (Stachybotrys) in concentrazioni pericolose, struttura a rischio crollo. Non e' sufficiente un disagio generico o un rischio astratto: il pericolo deve essere documentabile e riferibile a un rischio sanitario specifico.
La norma tutela non solo il conduttore ma anche i suoi familiari conviventi e i suoi dipendenti. Tizio che ha locato un capannone industriale a Caio può essere soggetto all'art. 1580 se i dipendenti di Caio sono esposti a rischi derivanti da vizi del bene (es. copertura in eternit deteriorata).
L'inderogabilita' della norma
Il tratto più significativo dell'art. 1580 e' la sua assolutezza: il recesso e' consentito 'anche se i vizi gli erano noti' e 'nonostante qualunque rinunzia'. Si tratta di un'eccezione esplicita al principio secondo cui chi conosce il vizio non può lamentarsene (art. 1578). La ratio e' chiara: la salute e' un valore costituzionalmente protetto (art. 32 Cost.) che non può essere sacrificato sull'altare dell'autonomia contrattuale, nemmeno con il consenso dell'interessato.
Caio che ha firmato un contratto sapendo della presenza di umidita' malsana, magari perché non aveva alternative abitative, può comunque recedere in qualsiasi momento, senza che il locatore possa opporgli la previa conoscenza o la rinuncia sottoscritta in contratto.
Il recesso: modalità e conseguenze
Il recesso e' immediato, senza necessità di preavviso. È consigliabile comunicarlo per iscritto con raccomandata o PEC per documentare la data e la causa. Il recesso risolve il contratto pro futuro: il conduttore non deve il canone per il periodo successivo alla comunicazione e ha diritto alla restituzione del deposito cauzionale. Può inoltre chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa del pericolo per la salute, nei limiti della responsabilità del locatore ex art. 1578, comma 2.
Rapporto con la normativa pubblica
Il diritto di recesso dell'art. 1580 si affianca alle disposizioni pubblicistiche in materia di igiene e salubrita' degli alloggi (D.Lgs. 81/2008 per i luoghi di lavoro, normative comunali per le abitazioni). L'autorità sanitaria può ordinare lo sgombero dell'immobile indipendentemente dal contratto: il recesso civilistico e' il rimedio privatistico complementare a tali poteri.
Domande frequenti
Il conduttore può recedere anche se sapeva dei rischi per la salute prima di firmare il contratto?
Si', l'art. 1580 e' esplicito: il recesso e' consentito anche se i vizi erano noti al conduttore al momento della stipula. Nessuna rinuncia precedente e' opponibile.
Quali vizi giustificano il recesso immediato per pericolo alla salute?
Vizi che espongono a serio pericolo concreto: presenza di amianto disperso, gas radon oltre limiti, perdite di gas, muffa tossica, rischio crollo strutturale. Non bastano disagi generici o rischi ipotetici.
Il conduttore deve dare un preavviso prima di recedere per motivi di salute?
No, il recesso e' immediato e senza preavviso. È però consigliabile comunicarlo per iscritto (raccomandata o PEC) per documentare data e motivazione e a tutela del deposito cauzionale.
La tutela dell'art. 1580 si applica anche ai dipendenti del conduttore?
Si', la norma copre il conduttore, i suoi familiari conviventi e i suoi dipendenti. Per le locazioni di immobili ad uso commerciale o industriale, i rischi per i lavoratori sono espressamente inclusi.
Il conduttore che recede per pericolo alla salute perde il deposito cauzionale?
No, il recesso legittimo ex art. 1580 risolve il contratto senza inadempimento del conduttore: ha diritto alla restituzione integrale del deposito e può chiedere il risarcimento dei danni subiti.