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Art. 1583 c.c. Mancato godimento per riparazioni urgenti
In vigore
Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.
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Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Ambito di applicazione e ratio della norma
L'art. 1583 c.c. disciplina una delle ipotesi in cui il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa locata subisce una compressione legittima: quella delle cosiddette riparazioni urgenti, ossia gli interventi manutentivi che, per la loro natura o per il progressivo deterioramento del bene, non possono essere differiti fino al termine del contratto senza arrecare danni irreversibili alla cosa stessa o pregiudicare la sicurezza dei luoghi.
La ratio della disposizione e chiara: il locatore ha l'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 c.c.) e, per adempiere a tale obbligo, deve poter intervenire sul bene anche durante l'esecuzione del contratto. Il conduttore, dal canto suo, non puo opporsi ai lavori urgenti invocando il proprio diritto al godimento indisturbato, pena il rischio di aggravare il danno e di vanificare la stessa prestazione del locatore.
Il presupposto dell'urgenza
Il criterio centrale e l'indifferibilita degli interventi. Non basta che la riparazione sia necessaria: occorre che essa non possa attendere la naturale scadenza del contratto. Si pensi a Tizio che concede in locazione a Caio un appartamento: se durante il rapporto la copertura del tetto inizia a cedere, mettendo a rischio l'integrita dell'immobile e la sicurezza degli occupanti, Tizio ha il diritto-dovere di intervenire immediatamente, e Caio e tenuto a tollerare i disagi connessi ai lavori.
La valutazione dell'urgenza e rimessa al giudice del merito in caso di contestazione, ma i parametri orientativi sono: il rischio di aggravamento del danno in assenza di intervento immediato, la natura strutturale o impiantistica del problema, l'eventuale pericolo per l'incolumita degli occupanti.
L'obbligo di tolleranza del conduttore
La norma pone a carico del conduttore un vero e proprio obbligo di tolleranza: egli non puo rifiutarsi di far eseguire i lavori, ne puo chiedere la sospensione del contratto per il solo fatto che i lavori limitino temporaneamente il godimento. L'inadempimento di quest'obbligo esporrebbe il conduttore a responsabilita per i danni derivanti dal mancato o ritardato intervento.
Tuttavia, l'obbligo di tolleranza non e illimitato. Il codice costruisce un sistema di tutele graduate: per le riparazioni di breve durata (entro un sesto della durata del contratto e comunque non oltre venti giorni) il conduttore sopporta il disagio senza compenso; superata tale soglia, entrano in campo i rimedi dell'art. 1584 c.c.
Coordinamento con gli articoli contigui
L'art. 1583 c.c. va letto in stretta connessione con l'art. 1576 c.c. (obbligo di manutenzione del locatore) e con l'art. 1584 c.c. (diritti del conduttore in caso di riparazioni prolungate). Il sistema e coerente: il locatore ha l'obbligo di mantenere il bene (1576), puo eseguire le riparazioni urgenti anche durante la locazione (1583), ma se i lavori si protraggono oltre certi limiti il conduttore ha diritto a una riduzione del canone o, nei casi piu gravi, alla risoluzione del contratto (1584).
Profili pratici e casistica
Nella prassi, le questioni piu frequenti riguardano: la qualificazione come urgente di un intervento contestato dal conduttore; la determinazione del periodo di tolleranza gratuita; il coordinamento tra l'obbligo di tolleranza e le clausole contrattuali che prevedono diversamente. I giudici di merito hanno ritenuto urgenti, tra gli altri: la riparazione di impianti idraulici con perdite attive, la sostituzione della caldaia nella stagione invernale, il consolidamento di strutture con rischio di crollo. Non sono stati invece considerati urgenti i lavori meramente estetici o quelli programmabili a lungo termine.
Domande frequenti
Il conduttore puo opporsi alle riparazioni urgenti?
No. L'art. 1583 c.c. impone al conduttore un obbligo di tolleranza: deve permettere l'esecuzione dei lavori urgenti anche se comportano una riduzione temporanea del godimento della cosa locata.
Cosa si intende per riparazione 'non differibile'?
E una riparazione che, se rinviata alla scadenza del contratto, causerebbe un aggravamento del danno o un pericolo per la sicurezza. La valutazione e caso per caso, ma include tipicamente guasti strutturali, impianti danneggiati e rischi per l'incolumita degli occupanti.
Il conduttore ha diritto a un rimborso se sopporta i lavori?
Solo se i lavori si protraggono per oltre un sesto della durata del contratto o comunque per oltre venti giorni: in tal caso scattano i rimedi previsti dall'art. 1584 c.c. (riduzione del canone o scioglimento del contratto).
Chi stabilisce se una riparazione e urgente?
In caso di contestazione, il giudice del merito. I parametri principali sono: rischio di aggravamento del danno, natura strutturale del problema, pericolo per gli occupanti.
L'obbligo di tolleranza vale anche per i lavori che durano pochi giorni?
Si. Per riparazioni brevi (entro un sesto della durata contrattuale e non oltre venti giorni) il conduttore tollera i disagi senza diritto a riduzione del canone. Solo superata tale soglia intervengono le tutele dell'art. 1584 c.c.