Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1581 c.c. – Vizi sopravvenuti
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1580 - Articolo 1580 Codice Civile: Cose pericolose per la salute→Cod. civ. art. 1582 - Articolo 1582 Codice Civile: Divieto d’innovazione→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 1579 c.c.: Limitazioni convenzionali della responsabilità→Articolo 1583 Codice Civile: Mancato godimento per riparazioni urgenti→Articolo 1578 Codice Civile: Vizi della cosa locata→Art. 1584 c.c.: Diritti del conduttore in caso di riparazioni→Articolo 1577 Codice Civile: Necessità di riparazioni→Articolo 1585 Codice Civile: Garanzia per molestie→Art. 1576 c.c.: Mantenimento della cosa in buono stato locativo
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
I vizi nella locazione: vizi originari e sopravvenuti
Il codice civile distingue due momenti in cui possono manifestarsi vizi della cosa locata: i vizi originari, presenti già al momento della consegna (artt. 1578-1580 c.c.), e i vizi sopravvenuti, che emergono durante il corso della locazione. L'art. 1581 c.c. estende la disciplina dei vizi originari ai vizi sopravvenuti, unificando il trattamento giuridico delle due fattispecie.
Il concetto di vizio sopravvenuto
Un vizio è «sopravvenuto» quando non era presente (o non era manifesto) al momento della consegna della cosa locata, ma emerge successivamente durante la locazione. Esempi tipici: infiltrazioni d'acqua che si manifestano dopo mesi dall'inizio della locazione; deterioramento della struttura dell'edificio che rende i locali insalubri; guasto all'impianto di riscaldamento; presenza di umidità strutturale che emerge solo in inverno.
La causa del vizio sopravvenuto può essere molteplice: vetustà della cosa, eventi atmosferici, mancata manutenzione da parte del locatore, difetti strutturali latenti. L'art. 1581 c.c. non distingue tra le cause: il meccanismo di tutela è lo stesso.
I rimedi del conduttore
Applicando la disciplina degli articoli precedenti, il conduttore che scopre vizi sopravvenuti può:
Obbligo del locatore di eliminare i vizi
Il locatore è obbligato a eliminare i vizi sopravvenuti che compromettono l'uso della cosa durante la locazione. Questa è una conseguenza dell'obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato (art. 1576 c.c.). Se il locatore non interviene pur avvisato, il conduttore può invocare i rimedi di cui sopra e, in casi urgenti, può effettuare le riparazioni necessarie a spese del locatore (art. 1577 c.c.).
I vizi che superano la soglia di sopportabilità
Non ogni piccolo deterioramento durante la locazione costituisce vizio sopravvenuto rilevante: la norma si applica ai vizi che alterano significativamente l'idoneità della cosa all'uso convenuto. L'usura ordinaria e i lievi deterioramenti sono nella normale alea del rapporto di locazione e non danno diritto ai rimedi dell'art. 1581 c.c.
Domande frequenti
Il locatore risponde se l'appartamento sviluppa umidità e muffa dopo l'inizio dell'affitto?
Sì, se si tratta di vizi sopravvenuti che compromettono l'abitabilità. Per l'art. 1581 c.c. i vizi sopravvenuti sono trattati come quelli originari: il conduttore può chiedere riduzione del canone o risoluzione del contratto.
Quali rimedi ha il conduttore per i vizi sopravvenuti?
Può chiedere la riduzione proporzionale del canone (se i vizi riducono l'utilità), la risoluzione del contratto (se rendono la cosa inidonea all'uso) e il risarcimento del danno se il locatore era a conoscenza dei vizi.
Il locatore deve fare le riparazioni quando emergono vizi durante la locazione?
Sì. Il locatore è obbligato a mantenere la cosa in buono stato (art. 1576 c.c.). Per i vizi sopravvenuti deve intervenire per eliminarli. Se non lo fa, il conduttore può agire per i rimedi dell'art. 1581 c.c.
L'usura normale durante la locazione è considerata vizio sopravvenuto?
No. L'usura ordinaria e i lievi deterioramenti rientrano nella normale alea del contratto. L'art. 1581 c.c. si applica ai vizi significativi che alterano l'idoneità della cosa all'uso convenuto.
Il conduttore può risolvere il contratto per un vizio sopravvenuto?
Sì, se il vizio rende la cosa inidonea all'uso convenuto. La risoluzione è il rimedio estremo, applicabile quando il vizio è così grave da privare il conduttore dell'utilità essenziale del contratto.