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Art. 1576 c.c. Mantenimento della cosa in buono stato locativo
In vigore
locativo Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
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In sintesi
Il riparto delle riparazioni tra locatore e conduttore
L'art. 1576 c.c. specifica la seconda obbligazione del locatore (art. 1575, n. 2) distinguendo tra riparazioni necessarie, a suo carico, e piccola manutenzione, a carico del conduttore. La norma fissa il criterio discretivo fondamentale del rapporto locatizio: chi paga cosa durante la vita del contratto.
Riparazioni necessarie a carico del locatore
Per 'riparazioni necessarie' si intendono tutti gli interventi indispensabili a mantenere la cosa nello stato idoneo all'uso pattuito. Rientrano in questa categoria: rifacimento del tetto, riparazione di impianti fognari, sostituzione di infissi ammalorati, interventi su impianto elettrico o idraulico condominiale. Tizio che ha locato un appartamento a Caio deve rifare il manto del tetto se le infiltrazioni rendono inabitabile una stanza: non puo' opporre che il bene e' comunque parzialmente godibile.
La giurisprudenza e' consolidata nel ritenere che la vetusta' e il logorio per decorso del tempo siano cause che rientrano nell'obbligo del locatore, mentre il deterioramento da uso ordinario del conduttore spetta a quest'ultimo. Il confine non e' sempre netto: una porta ammalorata dall'uso intenso puo' ricadere nella piccola manutenzione, mentre una porta danneggiata da umidita' strutturale spetta al locatore.
Piccola manutenzione a carico del conduttore
La legge non definisce 'piccola manutenzione', ma la prassi e la giurisprudenza includono: sostituzione di rubinetterie usurate, riparazione di serrature, ritocchi pittorici interni, sostituzione di lampadine e fusibili, piccole riparazioni di infissi. La ratio e' che il conduttore, come qualunque utilizzatore diligente, deve farsi carico degli interventi correnti che derivano dall'uso quotidiano del bene.
Il D.M. per le locazioni ad uso abitativo non codifica un elenco esaustivo, ma la prassi contrattuale e i formulari notarili forniscono indicazioni diffuse. In mancanza di accordo specifico, il criterio e' l'entita' della spesa e la causa dell'intervento.
Disciplina speciale per i beni mobili
Per i beni mobili (macchinari, autoveicoli, attrezzature) la norma ribalta la regola: spese di conservazione e manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, salvo patto contrario. La ratio risiede nella natura dei beni mobili, soggetti a consumo piu' rapido dall'uso e per i quali e' piu' agevole per il conduttore monitorare e intervenire. Tizio che noleggia un'attrezzatura industriale a Caio trasferisce su Caio l'onere della manutenzione ordinaria; Tizio dovra' pero' farsi carico di interventi straordinari non derivanti dall'uso.
Conseguenze dell'inadempimento
Se il locatore non esegue le riparazioni necessarie, il conduttore lo deve diffidare e, in caso di inerzia, puo' agire in giudizio per ottenere l'adempimento coattivo, la riduzione del canone o la risoluzione del contratto. Per le riparazioni urgenti l'art. 1577 consente al conduttore di intervenire direttamente con diritto di rimborso.
Domande frequenti
Chi paga la sostituzione della caldaia in un appartamento in affitto?
Il locatore, perche' e' una riparazione necessaria per mantenere il bene idoneo all'uso, non rientrante nella piccola manutenzione ordinaria a carico del conduttore.
Cosa si intende per piccola manutenzione a carico del conduttore?
Gli interventi correnti derivanti dall'uso quotidiano: sostituzione di rubinetti usurati, riparazione di serrature, ritocchi pittorici, sostituzione di lampadine. La prassi contrattuale specifica spesso un elenco dettagliato.
Il conduttore puo' detrarre dal canone le spese per riparazioni fatte al posto del locatore?
Solo per le riparazioni urgenti previste dall'art. 1577, previa denuncia al locatore. Per le altre deve ottenere l'accordo o agire in giudizio per il rimborso.
Per i beni mobili chi paga la manutenzione ordinaria?
Il conduttore, salvo patto contrario. Per i beni mobili la regola e' inversa rispetto agli immobili: le spese di conservazione e manutenzione ordinaria gravano su chi usa il bene.
Il contratto di locazione puo' spostare le riparazioni necessarie a carico del conduttore?
In linea generale si', ma con limiti: se il locatore ha taciuto in mala fede i vizi, qualsiasi patto limitativo e' nullo ai sensi dell'art. 1579 c.c.