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Art. 1575 c.c. Obbligazioni principali del locatore
In vigore
Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
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In sintesi
Obbligazioni principali del locatore: il quadro normativo
L'art. 1575 c.c. elenca le tre obbligazioni cardine che gravano sul locatore per tutta la durata del contratto di locazione. La disposizione costituisce il pendant degli obblighi del conduttore previsti dagli artt. 1587 ss. c.c. e traccia il perimetro di responsabilita' contrattuale del concedente.
Consegna in buono stato di manutenzione
La prima obbligazione riguarda il momento iniziale del rapporto: il locatore deve consegnare la cosa in buono stato. Cio' non significa che il bene debba essere nuovo o privo di qualsiasi imperfezione, ma che risulti idoneo all'uso pattuito. Tizio, che affitta a Caio un appartamento con un impianto idraulico funzionante ma datato, adempie regolarmente se l'impianto consente l'utilizzo normale degli ambienti. La giurisprudenza ha chiarito che lo stato di buona manutenzione va valutato in concreto rispetto alla destinazione d'uso convenuta: un capannone industriale risponde a standard diversi da un'abitazione di pregio.
Il verbale di consegna con descrizione analitica dello stato del bene costituisce lo strumento probatorio piu' efficace per entrambe le parti: al conduttore per contestare vizi originari, al locatore per dimostrare che la cosa era in ordine al momento dell'inizio del rapporto.
Mantenimento idoneo durante la locazione
La seconda obbligazione ha carattere continuativo: il locatore e' tenuto a mantenere la cosa idonea per tutta la durata del contratto. Questo si traduce nell'obbligo di eseguire le riparazioni straordinarie e di intervenire ogni volta che il bene perda la capacita' di servire all'uso pattuito (art. 1576 c.c. specifica l'obbligo per le riparazioni necessarie). Se l'immobile subisce infiltrazioni dal tetto, e' il locatore a dover provvedere: Tizio non puo' restare inerte e pretendere che Caio continui a pagare il canone integrale senza riduzione.
La distinzione tra riparazioni a carico del locatore e piccola manutenzione a carico del conduttore e' oggetto di ampia casistica giurisprudenziale. Regola generale: le riparazioni conseguenti al normale deterioramento da uso spettano al conduttore, mentre quelle dovute a vetusta' o cause strutturali spettano al locatore.
Garanzia del pacifico godimento
La terza obbligazione assicura al conduttore un godimento libero da turbative. La garanzia opera sia rispetto a molestie di diritto (rivendicazioni di terzi che vantino diritti sul bene) sia, secondo parte della dottrina e della giurisprudenza, rispetto a turbative di fatto imputabili allo stesso locatore. Caio che pretende di accedere all'immobile locato senza il consenso di Tizio viola questa obbligazione. Al contrario, il locatore non risponde delle molestie di mero fatto perpetrate da terzi estranei al rapporto locatizio.
Rimedi in caso di inadempimento
L'inadempimento del locatore abilita il conduttore ai rimedi generali: risoluzione del contratto per inadempimento grave (art. 1453 c.c.), risarcimento del danno, eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.) con possibile sospensione del pagamento del canone. La sospensione del canone e' pero' ammessa dalla giurisprudenza solo quando l'inadempimento del locatore sia totale o quasi totale e non anche per inadempimenti parziali che giustificano semmai una riduzione proporzionale.
Domande frequenti
Il locatore puo' consegnare un immobile con piccoli difetti?
Si', purche' i difetti non incidano in modo apprezzabile sull'idoneita' all'uso pattuito. Lo stato di buona manutenzione va valutato in concreto rispetto alla destinazione convenuta.
Cosa succede se il locatore non mantiene l'immobile idoneo durante la locazione?
Il conduttore puo' agire per la risoluzione del contratto, chiedere il risarcimento del danno e, nei casi gravi, sospendere il pagamento del canone eccependo l'inadempimento.
La garanzia del pacifico godimento copre anche le molestie di terzi?
Il locatore risponde delle turbative di diritto di terzi (chi rivendichi un diritto sul bene), ma non delle molestie di mero fatto altrui. Risponde invece delle proprie turbative dirette.
Chi deve fare il verbale di consegna?
La legge non lo impone, ma e' fortemente consigliato per entrambe le parti: descrive lo stato del bene e previene contestazioni su vizi preesistenti o danni causati dal conduttore.
Le obbligazioni dell'art. 1575 sono derogabili dal contratto?
Sono parzialmente derogabili tra privati, ma con limiti: l'esclusione della responsabilita' per vizi taciuti in mala fede e' nulla (art. 1579), e il recesso per pericolo grave alla salute e' sempre consentito (art. 1580).