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Art. 1578 c.c. Vizi della cosa locata
In vigore
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
I vizi della cosa locata: tutela del conduttore e responsabilita' del locatore
L'art. 1578 c.c. disciplina la garanzia per vizi della cosa locata, parallela alla garanzia per vizi nella vendita (art. 1490 c.c.) ma con caratteristiche proprie. La norma si applica ai vizi esistenti al momento della consegna, distinguendosi dai vizi sopravvenuti durante la locazione che ricadono nell'obbligo di manutenzione (art. 1576 c.c.).
Presupposti della garanzia
Tre condizioni devono concorrere perche' scatti la garanzia: il vizio deve esistere al momento della consegna; deve diminuire in modo apprezzabile l'idoneita' all'uso pattuito; non deve essere noto o facilmente riconoscibile dal conduttore. Tizio consegna a Caio un appartamento con un impianto di riscaldamento inefficiente che riduce sensibilmente il comfort abitativo invernale: si tratta di un vizio rilevante. Non lo e' invece una piccola imperfezione estetica che non incide sull'abitabilita'.
La soglia di 'apprezzabilita'' e' valutata in concreto rispetto all'uso pattuito. Un vizio che sarebbe trascurabile per un deposito puo' essere rilevante per un locale commerciale adibito a ristorazione.
Rimedi: risoluzione e riduzione del canone
Il conduttore puo' scegliere tra due rimedi alternativi: la risoluzione del contratto, se il vizio e' talmente grave da privarlo sostanzialmente del godimento; la riduzione del corrispettivo, se il vizio diminuisce ma non elimina l'utilita' del bene. La scelta spetta al conduttore, che deve pero' muoversi in buona fede: non puo' chiedere la risoluzione per vizi di scarsa entita'.
La riduzione del canone e' proporzionale all'incidenza del vizio sull'idoneita' all'uso: se il vizio rende inutilizzabile il 30% della superficie, la riduzione sara' orientativamente del 30%. Il giudice ha ampio potere equitativo nella quantificazione.
Esclusione della garanzia per vizi conosciuti o riconoscibili
Il conduttore non puo' invocare la garanzia se i vizi erano da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. La conoscibilita' e' oggettiva: si chiede se un conduttore di media diligenza, in sede di sopralluogo, avrebbe potuto accorgersi del vizio. Un'umidita' visibile sulle pareti e' facilmente riconoscibile; un difetto occulto dell'impianto elettrico non lo e'. Caio che ha visitato l'immobile e ha potuto rilevare le crepe nei muri non potra' poi lamentarsi di tali vizi.
Risarcimento del danno
Oltre ai rimedi sinallagmatici, il locatore e' obbligato al risarcimento del danno a meno che non provi di aver ignorato i vizi senza colpa al momento della consegna. L'onere della prova e' sul locatore: deve dimostrare di non essere stato in grado di conoscere i vizi nonostante la diligenza ordinaria. Se il difetto era occulto e non rilevabile nemmeno con una perizia ordinaria, il locatore va esente dal risarcimento pur restando applicabili i rimedi sinallagmatici.
Domande frequenti
Qual e' la differenza tra vizi della cosa locata e riparazioni necessarie durante la locazione?
I vizi dell'art. 1578 esistono al momento della consegna; le riparazioni dell'art. 1576 riguardano il deterioramento sopravvenuto durante il rapporto. I rimedi e la disciplina applicabile sono diversi.
Il conduttore puo' chiedere la risoluzione anche per un vizio di lieve entita'?
No, solo se il vizio diminuisce in modo apprezzabile l'idoneita' all'uso pattuito. Per vizi di entita' minima e' ammessa solo la riduzione del canone, non la risoluzione.
Se il conduttore ha visitato l'immobile prima di firmare il contratto, perde ogni tutela?
Perde la tutela solo per i vizi facilmente riconoscibili durante il sopralluogo. Per i vizi occulti, non percepibili con ordinaria diligenza, la garanzia rimane pienamente operante.
Il locatore deve sempre risarcire il danno in caso di vizi?
No: il locatore e' esonerato dal risarcimento se prova di aver ignorato i vizi senza colpa al momento della consegna. L'onere della prova e' sul locatore, non sul conduttore.
Come si calcola la riduzione del canone per vizi parziali?
In modo proporzionale all'incidenza del vizio sull'idoneita' all'uso: il giudice ha potere equitativo e tiene conto della percentuale di utilita' perduta rispetto all'uso pattuito.