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Art. 1579 c.c. Limitazioni convenzionali della responsabilità
In vigore
responsabilità Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Limiti alla validita' dei patti limitativi della garanzia per vizi
L'art. 1579 c.c. pone un argine all'autonomia contrattuale in materia di garanzia per vizi della cosa locata. Mentre in linea generale le parti possono modificare o escludere la garanzia (art. 1578), la norma individua due casi in cui tale patto e' privato di effetti: la mala fede del locatore e la gravita' dei vizi.
Mala fede del locatore
Il primo caso riguarda il locatore che, pur conoscendo i vizi, li tace al conduttore al momento della stipula del contratto. Si tratta di un'ipotesi di dolo omissivo: Tizio sa che l'impianto elettrico e' fuori norma ma non lo rivela a Caio, facendo anzi inserire in contratto una clausola di esonero dalla garanzia. Quella clausola e' inefficace perche' basata su una reticenza dolosa.
La prova della mala fede e' a carico del conduttore, che deve dimostrare che il locatore era a conoscenza dei vizi al momento della conclusione del contratto. La conoscenza si puo' provare per presunzioni: un locatore che abita l'immobile da anni difficilmente puo' sostenere di ignorare un'umidita' cronica strutturale.
Vizi che rendono impossibile il godimento
Il secondo caso prescinde dalla mala fede: anche se il locatore ignorava genuinamente i vizi, il patto limitativo non ha effetto quando i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa. L'impossibilita' non dev'essere assoluta e permanente: e' sufficiente che il vizio privi il conduttore in misura sostanziale dell'utilita' per cui ha stipulato il contratto.
Un appartamento con infiltrazioni tali da rendere inabitabile la meta' della superficie, o un immobile commerciale con carenze strutturali che ne impediscono l'apertura al pubblico, configurano vizi che rendono impossibile il godimento. In questi casi qualsiasi clausola di esonero e' inefficace, indipendentemente dalla buona o mala fede del locatore.
Conseguenze dell'inefficacia del patto
Quando il patto limitativo e' privo di effetti, il conduttore recupera integralmente i rimedi dell'art. 1578: risoluzione del contratto, riduzione del canone, risarcimento del danno. L'inefficacia opera di diritto e non richiede un'azione di annullamento: il conduttore puo' semplicemente far valere i propri diritti come se il patto non esistesse.
Confronto con la disciplina consumeristica
Nelle locazioni che rientrano nell'ambito del Codice del Consumo (es. locazioni brevi tra professionista e consumatore), le clausole limitative della responsabilita' per vizi incontrano ulteriori limitazioni e possono essere considerate abusive ai sensi dell'art. 33 del D.Lgs. 206/2005, con conseguente nullita' di protezione.
Domande frequenti
Un contratto di affitto puo' escludere validamente la garanzia per vizi?
In linea generale si', ma non se il locatore ha taciuto in mala fede i vizi o se questi rendono impossibile il godimento della cosa. In questi casi la clausola e' priva di effetti.
Come si prova la mala fede del locatore che ha taciuto i vizi?
Il conduttore deve dimostrare che il locatore era a conoscenza dei vizi. La prova e' spesso presuntiva: un locatore che abita l'immobile da anni non puo' ignorare vizi macroscopici come umidita' cronica o impianti fuori norma.
Cosa significa che i vizi 'rendono impossibile il godimento'?
Non occorre impossibilita' assoluta: e' sufficiente che il vizio privi il conduttore in misura sostanziale dell'utilita' perseguita con il contratto, come infiltrazioni che rendano inabitabile gran parte dell'immobile.
Il conduttore deve impugnare il patto limitativo in giudizio?
No, l'inefficacia opera di diritto. Il conduttore puo' semplicemente far valere i rimedi dell'art. 1578 (risoluzione, riduzione del canone, risarcimento) come se il patto non esistesse.
L'art. 1579 si applica anche alle locazioni commerciali?
Si', la norma non distingue tra locazioni abitative e commerciali. Si applica a tutte le locazioni, mobiliare e immobiliari, ogni volta che le parti abbiano inserito clausole limitative della garanzia per vizi.