Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1579 c.c. – Limitazioni convenzionali della responsabilità
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1578 - Articolo 1578 Codice Civile: Vizi della cosa locata→Cod. civ. art. 1580 - Articolo 1580 Codice Civile: Cose pericolose per la salute→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1577 Codice Civile: Necessità di riparazioni→Articolo 1581 Codice Civile: Vizi sopravvenuti→Art. 1576 c.c.: Mantenimento della cosa in buono stato locativo→Articolo 1582 Codice Civile: Divieto d’innovazione→Articolo 1575 Codice Civile: Obbligazioni principali del locatore→Articolo 1583 Codice Civile: Mancato godimento per riparazioni urgenti→Articolo 1574 Codice Civile: Locazione senza determinazione di tempo
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Limiti alla validita' dei patti limitativi della garanzia per vizi
L'art. 1579 c.c. pone un argine all'autonomia contrattuale in materia di garanzia per vizi della cosa locata. Mentre in linea generale le parti possono modificare o escludere la garanzia (art. 1578), la norma individua due casi in cui tale patto e' privato di effetti: la mala fede del locatore e la gravita' dei vizi.
Mala fede del locatore
Il primo caso riguarda il locatore che, pur conoscendo i vizi, li tace al conduttore al momento della stipula del contratto. Si tratta di un'ipotesi di dolo omissivo: Tizio sa che l'impianto elettrico e' fuori norma ma non lo rivela a Caio, facendo anzi inserire in contratto una clausola di esonero dalla garanzia. Quella clausola e' inefficace perché basata su una reticenza dolosa.
La prova della mala fede e' a carico del conduttore, che deve dimostrare che il locatore era a conoscenza dei vizi al momento della conclusione del contratto. La conoscenza si può provare per presunzioni: un locatore che abita l'immobile da anni difficilmente può sostenere di ignorare un'umidita' cronica strutturale.
Vizi che rendono impossibile il godimento
Il secondo caso prescinde dalla mala fede: anche se il locatore ignorava genuinamente i vizi, il patto limitativo non ha effetto quando i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa. L'impossibilita' non dev'essere assoluta e permanente: e' sufficiente che il vizio privi il conduttore in misura sostanziale dell'utilita' per cui ha stipulato il contratto.
Un appartamento con infiltrazioni tali da rendere inabitabile la metà della superficie, o un immobile commerciale con carenze strutturali che ne impediscono l'apertura al pubblico, configurano vizi che rendono impossibile il godimento. In questi casi qualsiasi clausola di esonero e' inefficace, indipendentemente dalla buona o mala fede del locatore.
Conseguenze dell'inefficacia del patto
Quando il patto limitativo e' privo di effetti, il conduttore recupera integralmente i rimedi dell'art. 1578: risoluzione del contratto, riduzione del canone, risarcimento del danno. L'inefficacia opera di diritto e non richiede un'azione di annullamento: il conduttore può semplicemente far valere i propri diritti come se il patto non esistesse.
Confronto con la disciplina consumeristica
Nelle locazioni che rientrano nell'ambito del Codice del Consumo (es. locazioni brevi tra professionista e consumatore), le clausole limitative della responsabilità per vizi incontrano ulteriori limitazioni e possono essere considerate abusive ai sensi dell'art. 33 del D.Lgs. 206/2005, con conseguente nullita' di protezione.
Domande frequenti
Un contratto di affitto può escludere validamente la garanzia per vizi?
In linea generale si', ma non se il locatore ha taciuto in mala fede i vizi o se questi rendono impossibile il godimento della cosa. In questi casi la clausola e' priva di effetti.
Come si prova la mala fede del locatore che ha taciuto i vizi?
Il conduttore deve dimostrare che il locatore era a conoscenza dei vizi. La prova e' spesso presuntiva: un locatore che abita l'immobile da anni non può ignorare vizi macroscopici come umidita' cronica o impianti fuori norma.
Cosa significa che i vizi 'rendono impossibile il godimento'?
Non occorre impossibilita' assoluta: e' sufficiente che il vizio privi il conduttore in misura sostanziale dell'utilita' perseguita con il contratto, come infiltrazioni che rendano inabitabile gran parte dell'immobile.
Il conduttore deve impugnare il patto limitativo in giudizio?
No, l'inefficacia opera di diritto. Il conduttore può semplicemente far valere i rimedi dell'art. 1578 (risoluzione, riduzione del canone, risarcimento) come se il patto non esistesse.
L'art. 1579 si applica anche alle locazioni commerciali?
Si', la norma non distingue tra locazioni abitative e commerciali. Si applica a tutte le locazioni, mobiliare e immobiliari, ogni volta che le parti abbiano inserito clausole limitative della garanzia per vizi.