Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1585 c.c. – Garanzia per molestie
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1584 - Art. 1584 c.c.: Diritti del conduttore in caso di riparazioni→Cod. civ. art. 1586 - Articolo 1586 Codice Civile: Pretese da parte di terzi→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1583 Codice Civile: Mancato godimento per riparazioni urgenti→Articolo 1587 Codice Civile: Obbligazioni principali del conduttore→Articolo 1582 Codice Civile: Divieto d’innovazione→Art. 1588 c.c.: Perdita e deterioramento della cosa locata→Articolo 1581 Codice Civile: Vizi sopravvenuti→Articolo 1589 Codice Civile: Incendio di cosa assicurata→Articolo 1580 Codice Civile: Cose pericolose per la salute
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La distinzione tra molestie di diritto e molestie di fatto
L'art. 1585 c.c. introduce una distinzione di fondamentale importanza pratica tra due tipologie di molestie che il conduttore puo subire da terzi: le molestie di diritto e le molestie di fatto. Tale distinzione determina una diversa allocazione dei rischi e degli obblighi tra locatore e conduttore.
Sono molestie di diritto quelle arrecate da soggetti che pretendono di vantare un diritto sulla cosa locata: il coerede che rivendica la propria quota, il terzo che afferma di essere titolare di un diritto reale di godimento, il creditore ipotecario che minaccia l'esecuzione. In questi casi il locatore, che ha garantito il conduttore nel pieno godimento della cosa, e tenuto a intervenire e a difenderlo.
Sono invece molestie di fatto le interferenze prive di qualsiasi fondamento giuridico: il vicino rumoroso, chi occupa abusivamente spazi comuni, chi areca danni materiali alla cosa senza pretendere diritti su di essa. Per queste situazioni il codice non obbliga il locatore a intervenire, lasciando al conduttore la facolta di agire direttamente in nome proprio.
L'obbligo di garanzia del locatore
Per le molestie di diritto, la garanzia del locatore si configura come un obbligo di proteggere il conduttore dalle pretese giuridiche dei terzi. Il locatore deve, a proprie spese, difendere il godimento del conduttore: se necessario, agendo in giudizio contro il terzo, oppure risolvendo il conflitto in via stragiudiziale. L'inadempimento di questo obbligo espone il locatore a responsabilita risarcitoria nei confronti del conduttore per i danni subiti a causa delle molestie non eliminate.
Si pensi a Tizio che loca a Caio un immobile su cui Sempronio vanta un diritto di abitazione mai estinto. Se Sempronio inizia a disturbare Caio rivendicando il proprio diritto di accesso, Tizio e tenuto a garantire Caio, intervenendo contro Sempronio per far valere i limiti o l'inesistenza di quel diritto.
Le molestie di fatto e l'azione autonoma del conduttore
Per le molestie di fatto, il codice attribuisce al conduttore la facolta (non l'obbligo) di agire in nome proprio contro i terzi disturbatori. Il conduttore ha, per il tramite del contratto, un diritto di godimento opponibile ai terzi, e puo pertanto agire in giudizio con azioni possessorie o di nunciazione per tutelare tale posizione. Il locatore non e invece obbligato a intervenire, salvo eventuali accordi contrattuali diversi.
Rilevanza pratica e collegamento con l'art. 1586 c.c.
La distinzione tra molestie di diritto e molestie di fatto rileva principalmente quando il terzo agisce in via giudiziaria: in quel caso il conduttore deve avvisare prontamente il locatore (art. 1586 c.c.), il quale e tenuto ad assumere la lite. Il sistema e dunque unitario: l'art. 1585 c.c. definisce la garanzia, l'art. 1586 c.c. ne regola l'attuazione processuale.
Domande frequenti
Qual e la differenza tra molestie di diritto e molestie di fatto nella locazione?
Le molestie di diritto provengono da chi pretende di avere un titolo giuridico sulla cosa locata (es. un coerede, il titolare di una servitu); quelle di fatto sono disturbi privi di fondamento giuridico (es. un vicino rumoroso). Solo le prime sono coperte dalla garanzia del locatore.
Il locatore e obbligato a intervenire se il conduttore e disturbato da un vicino rumoroso?
No. Il vicino rumoroso arreca una molestia di fatto, non di diritto. Il conduttore puo agire autonomamente in nome proprio contro il disturbatore, ma il locatore non e tenuto a garantirlo per questo tipo di molestia.
Cosa deve fare il locatore in caso di molestia di diritto?
Deve garantire il conduttore nel pieno godimento della cosa, intervenendo contro il terzo che pretende diritti sulla cosa locata. Se non lo fa, risponde dei danni subiti dal conduttore a causa delle molestie non rimosse.
Il conduttore puo agire da solo in giudizio per molestie di diritto?
Puo farlo, ma deve avvisare prontamente il locatore (art. 1586 c.c.). Se il locatore e chiamato in causa, e tenuto ad assumere la lite e il conduttore deve essere estromesso, salvo che abbia un interesse proprio a rimanervi.
La garanzia opera anche per molestie che causano un disagio minimo?
No. L'art. 1585 c.c. richiede che le molestie 'diminuiscano l'uso o il godimento della cosa'. Disturbi del tutto irrilevanti o privi di effetti concreti sul godimento non attivano la garanzia del locatore.