Indice
Testo dell'articoloVigente
Art. 120 quinquies decies T.U.B. – Inadempimento del consumatore (1).
In vigore dal 01/07/2016
Modificato da: Decreto legislativo del 21/04/2016 n. 72 Articolo 1
“1. Fermo restando quanto previsto ai sensi dell’articolo 40, comma 2, il finanziatore adotta procedure per gestire i rapporti con i consumatori in difficolta’ nei pagamenti. La Banca d’Italia adotta disposizioni di attuazione del presente comma, con particolare riguardo agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore, nonche’ ai casi di eventuale stato di bisogno o di particolare debolezza del consumatore.
2. Il finanziatore non puo’ imporre al consumatore oneri, derivanti dall’inadempimento, superiori a quelli necessari a compensare i costi sostenuti a causa dell’inadempimento stesso.
3. Fermo quanto previsto dall’articolo 2744 del codice civile, le parti possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita e’ inferiore al debito residuo. Se il valore dell’immobile come stimato dal perito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita e’ superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza. In ogni caso, il finanziatore si adopera con ogni diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo. La clausola non puo’ essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito ai sensi dell’articolo 120-quater.
4. Agli effetti del comma 3:
a. il finanziatore non puo’ condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola;
b. se il contratto di credito contiene la clausola, il consumatore e’ assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza;
c. costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili; non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 40, comma 2;
d. il valore del bene immobile oggetto della garanzia e’ stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell’accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente con le modalita’ di cui al terzo comma dell’articolo 696 del codice di procedura civile, con una perizia successiva all’inadempimento. Si applica quanto previsto ai sensi dell’articolo 120-duodecies.
5. Con decreto, il Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentita la Banca d’Italia, detta disposizioni di attuazione dei commi 3 e 4.
6. Nei casi, diversi da quelli di cui al comma 3, in cui il finanziatore fa ricorso all’espropriazione immobiliare e, a seguito dell’escussione della garanzia residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.”
(1) Articolo aggiunto dall’art. 1, comma 2 decreto legislativo 21 aprile 2016 n. 72 con gli effetti previsti dall’art. 3, commi 1 e 4 del citato decreto legislativo n. 72 del 2016.
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In sintesi
Art. 120-quinquies-decies TUB, Inadempimento del consumatore nel credito immobiliare
Finalità e contesto normativo
L'art. 120-quinquies-decies del Testo Unico Bancario, introdotto dal D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 in recepimento della Direttiva MCD 2014/17/UE, disciplina le conseguenze dell'inadempimento del consumatore nei contratti di credito immobiliare. La norma si inserisce nel Capo I-bis TUB e si coordina con l'art. 40, comma 2, TUB, che già disciplinava la risoluzione del contratto di credito per inadempimento del cliente bancario, ampliandone le tutele per il segmento specifico del credito ipotecario residenziale ai consumatori.
L'articolo è strutturato in due grandi blocchi: la disciplina generale degli obblighi comportamentali e informativi del finanziatore in caso di difficoltà del consumatore (commi 1-2), e la disciplina del patto marciano immobiliare (commi 3-6), un istituto di matrice civilistica introdotto per la prima volta in forma organica nel TUB dalla riforma del 2016.
Procedure di gestione del consumatore in difficoltà
Il comma 1 impone al finanziatore l'adozione di procedure interne specifiche per la gestione dei rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti. Si tratta di un obbligo organizzativo che va oltre il semplice rispetto delle scadenze contrattuali: il finanziatore deve predisporre strutture operative (uffici di ristrutturazione del debito, linee telefoniche dedicate, procedure di early intervention) in grado di intercettare le difficoltà prima che sfocino nell'inadempimento definitivo. La Banca d'Italia è delegata ad adottare disposizioni attuative, con particolare riguardo agli obblighi informativi e di correttezza, nonché ai casi di stato di bisogno o particolare debolezza del consumatore, fattispecie che richiamano la tutela delle categorie vulnerabili ex D.Lgs. 206/2005.
Il comma 2 introduce un principio di proporzionalità sanzionatoria: il finanziatore non può imporre al consumatore oneri derivanti dall'inadempimento superiori a quelli necessari a compensare i costi effettivamente sostenuti a causa dell'inadempimento stesso. Questo vincolo limita la possibilità di prevedere clausole penali sproporzionate o interessi moratori eccessivi, in linea con i principi di tutela del consumatore e con l'orientamento della Corte di Giustizia UE sull'abusività delle clausole penali.
Il patto marciano immobiliare
Il comma 3 introduce nell'ordinamento bancario il patto marciano, tradizionalmente vietato come forma mascherata di patto commissorio ex art. 2744 c.c., conferendogli una disciplina legale tipica che ne garantisce la liceità. Con clausola espressa inserita al momento della conclusione del contratto, le parti possono convenire che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile ipotecato (o i proventi della sua vendita) comporti l'estinzione dell'intero debito, anche se il valore del bene è inferiore al debito residuo. La differenza rispetto al patto commissorio classico, vietato dall'art. 2744 c.c., risiede nelle garanzie procedurali: stima indipendente del valore, diritto del consumatore all'eccedenza se il valore supera il debito, obbligo del finanziatore di vendere al miglior prezzo.
Requisiti e limiti del patto marciano
Il comma 4 circonda il patto marciano di una serie di garanzie procedurali inderogabili: il finanziatore non può condizionare la concessione del credito alla sottoscrizione della clausola (divieto di tying); il consumatore deve essere assistito gratuitamente da un consulente indipendente per valutarne la convenienza; l'inadempimento rilevante è fissato in misura non inferiore al mancato pagamento di 18 rate mensili; la stima del bene deve essere effettuata da un perito indipendente nominato di comune accordo o, in caso di disaccordo, dal Presidente del Tribunale con le modalità dell'art. 696 c.p.c., dopo l'inadempimento. È espressamente escluso che il patto marciano possa essere pattuito nei contratti di credito che contemplano la surrogazione ex art. 120-quater TUB.
Procedura esecutiva e debito residuo
Il comma 6 introduce una moratoria di sei mesi per il consumatore nei casi diversi dal patto marciano in cui il finanziatore proceda all'espropriazione immobiliare: se a seguito dell'escussione della garanzia residua un debito a carico del consumatore, l'obbligo di pagamento decorre solo dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva. Questa norma, particolarmente significativa in un sistema come quello italiano dove le procedure esecutive immobiliari possono durare anni, mira a evitare che il consumatore si trovi contemporaneamente privo dell'immobile e gravato da un debito residuo immediatamente esigibile.
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Banca d'Italia
Domande frequenti
Quante rate non pagate costituiscono 'inadempimento' ai fini del patto marciano ex art. 120-quinquies-decies TUB?
L'inadempimento rilevante per attivare il patto marciano si realizza con il mancato pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili; i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione ex art. 40, comma 2 TUB non costituiscono inadempimento ai fini del patto marciano.
Il finanziatore può obbligare il consumatore a sottoscrivere il patto marciano come condizione per ottenere il mutuo?
No: il comma 4, lettera a), vieta espressamente al finanziatore di condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola marciana. Si tratta di un divieto inderogabile a protezione del consumatore.
Cosa succede se, dopo la vendita dell'immobile, il ricavato supera il debito residuo del consumatore?
Il consumatore ha diritto all'eccedenza: il finanziatore è obbligato a corrispondergli la differenza tra il valore del bene (stimato dal perito) o il prezzo di vendita e il debito residuo estinto, garantendo così che il patto marciano non si trasformi in un arricchimento indebito del finanziatore.
Il patto marciano può essere inserito in un contratto di mutuo con surrogazione (portabilità)?
No: il comma 3, ultimo periodo, esclude espressamente che il patto marciano possa essere pattuito nei contratti di credito contenenti la clausola di surrogazione ai sensi dell'art. 120-quater TUB.
Se il finanziatore procede a espropriazione immobiliare senza patto marciano e residua un debito, quando può esigerlo?
Ai sensi del comma 6, il finanziatore può esigere il debito residuo solo dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva immobiliare, concedendo al consumatore un periodo di respiro per riorganizzare la propria situazione finanziaria.