Art. 128 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Certificazione energetica degli edifici
In vigore dal 30/06/2003
gennaio 1991, n. 10, art. 30) 1. Con decreto del Presidente della Repubblica, adottato previa deliberazione del Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro delle attività produttive, sentito il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, il Consiglio superiore dei lavori pubblici e l’ENEA, sono emanate norme per la certificazione energetica degli edifici. Tale decreto individua tra l’altro i soggetti abilitati alla certificazione. (1) 2. Nei casi di compravendita o di locazione il certificato di collaudo e la certificazione energetica devono essere portati a conoscenza dell’acquirente o del locatario dell’intero immobile o della singola unità immobiliare. 3. Il proprietario o il locatario possono richiedere al comune ove è ubicato l’edificio la certificazione energetica dell’intero immobile o della singola unità immobiliare. Le spese relative di certificazione sono a carico del soggetto che ne fa richiesta. DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 129-132 80 4. L’attestato relativo alla certificazione energetica ha una validità temporale di cinque anni a partire dal momento del suo rilascio. Note: (1) Comma rettificato con comunicato 13.11.2001, pubblicato in G.U. 13.11.2001 n. 264.
In sintesi
L’art. 128 TUE introduce nel diritto edilizio italiano il principio della certificazione energetica degli edifici. Riproduce l’art. 30 della L. 10/1991 e ha valore di norma di delega: prevede l’adozione di un D.P.R. attuativo che individui modalità tecniche e soggetti abilitati. Nel quadro evoluto del recepimento delle direttive EPBD, l’attuazione operativa è oggi affidata a fonti diverse: il D.Lgs. 192/2005, il D.P.R. 75/2013 (requisiti del certificatore), il D.M. 26 giugno 2015 (Linee Guida APE) e i decreti regionali, dove emanati.
L’evoluzione attuativa: dal certificato energetico all’APE
Il «certificato energetico» originariamente immaginato dall’art. 128 TUE è oggi confluito nell'Attestato di Prestazione Energetica (APE). Si tratta di un documento standardizzato, modello unico nazionale dal 1° ottobre 2015, che riporta:
L’APE è redatto dal certificatore accreditato, soggetto terzo e indipendente, mediante software conformi alle UNI/TS 11300 e ricondotti alla metodologia di calcolo standardizzata.
I soggetti abilitati alla certificazione
Il D.P.R. 75/2013 ha individuato i requisiti per essere certificatore APE. Tra i requisiti principali:
Le regioni possono prevedere registri o albi regionali dei certificatori e procedure di vigilanza più stringenti (Lombardia, Emilia-Romagna, Piemonte sono tra le più strutturate). L’iscrizione al SIAPE (Sistema Informativo nazionale Attestati di Prestazione Energetica), gestito da ENEA, raccoglie tutti gli APE rilasciati e abilita controlli a campione.
L’obbligo informativo in compravendita e locazione
Il comma 2 dell’art. 128 TUE impone che, in caso di compravendita o locazione, il certificato di collaudo e la certificazione energetica siano portati a conoscenza dell’acquirente o del locatario dell’intero immobile o della singola unità immobiliare. Il principio è oggi rafforzato dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 che, in particolare al comma 3-bis, impone:
La validità decennale dell’APE
Il comma 4 stabilisce che l’attestato ha validità di cinque anni a partire dal momento del rilascio. La normativa successiva (D.M. 26 giugno 2015) ha esteso la validità a dieci anni, condizionata al rispetto delle prescrizioni in materia di esercizio, conduzione, controllo e manutenzione degli impianti termici (D.P.R. 74/2013). In caso di mancato rispetto degli obblighi manutentivi, l’APE decade. L’attestato decade comunque in caso di interventi che modificano significativamente la prestazione energetica dell’edificio (ristrutturazioni rilevanti, sostituzione del generatore termico, interventi sull’involucro), che impongono la redazione di un nuovo APE.
Caso pratico
Tizio vende a Caio un appartamento a Milano. Prima del rogito notarile, Sempronio (certificatore accreditato in Lombardia) redige l’APE dell’unità immobiliare, registrandolo sulla piattaforma regionale CENED e ottenendo il codice univoco. In sede di rogito:
Sanzioni e profili contrattuali
L’omessa allegazione o dichiarazione dell’APE in sede di compravendita o locazione comporta sanzioni amministrative significative, ma, diversamente che in passato, non comporta più la nullità del contratto. La L. 90/2013 ha sostituito il regime di nullità con quello di mera sanzionabilità amministrativa, salvaguardando la stabilità dei contratti. Resta tuttavia esercitabile l’azione di risarcimento del danno, qualora l’acquirente o il locatario dimostri di aver subito un pregiudizio dalla mancata informazione (es. valutazione errata della spesa energetica). Il certificatore che rilasci un APE non veritiero risponde in sede amministrativa, civile e penale (art. 481 c.p.).
Domande frequenti
Cos'è l’APE e quando è obbligatorio?
L’Attestato di Prestazione Energetica è il documento che certifica la classe energetica e gli indici di prestazione di un edificio o di una singola unità immobiliare. È obbligatorio: per nuove costruzioni e ristrutturazioni rilevanti al termine dei lavori; in caso di compravendita o locazione (allegato all’atto e dichiarato in contratto); per accesso a detrazioni fiscali significative (ecobonus, superbonus, conto termico); per gli edifici della Pubblica Amministrazione (esposto al pubblico). L’APE deve essere redatto da un certificatore accreditato, ha validità decennale ed è registrato presso il sistema regionale e/o nazionale (SIAPE).
Chi può rilasciare l’APE?
Solo i tecnici accreditati ai sensi del D.P.R. 75/2013: architetti, ingegneri, geometri, periti industriali, periti agrari e, con corso di formazione di 80 ore + esame finale, anche professionisti senza titolo edilizio-impiantistico originario (es. agronomi, geologi). Il certificatore deve essere indipendente rispetto a progettista, direttore lavori, esecutore e proprietario. In molte regioni vige l’iscrizione obbligatoria a un albo regionale (Lombardia: CENED; Emilia-Romagna: SACE; Piemonte: SIPEE). L’APE va caricato sul SIAPE nazionale gestito da ENEA per i controlli a campione e per l’osservatorio del parco immobiliare.
Quanto dura un APE?
Dieci anni dalla data di rilascio (D.M. 26 giugno 2015), a condizione che vengano rispettati gli obblighi di esercizio, manutenzione e controllo degli impianti termici previsti dal D.P.R. 74/2013 (libretto di impianto e rapporti di controllo periodici). L’APE decade automaticamente se vengono effettuati interventi che modificano significativamente la prestazione energetica (ristrutturazioni rilevanti, sostituzione del generatore termico, interventi sostanziali sull’involucro). In tali casi è necessario un nuovo APE. La validità è verificabile sui sistemi informativi regionali tramite il codice identificativo dell’attestato.
Cosa rischio se vendo un immobile senza APE?
L’art. 6, comma 3-bis, D.Lgs. 192/2005 prevede una sanzione amministrativa pecuniaria da 3.000 a 18.000 euro per l’omessa consegna dell’APE all’acquirente o al locatario e per la mancata dichiarazione in atto. La sanzione è ridotta della metà nei casi di locazione di singole unità immobiliari. Dopo la L. 90/2013 il contratto resta valido (è stata abolita la nullità), ma persistono profili di responsabilità precontrattuale e civile per i danni causati all’acquirente. Per gli annunci immobiliari pubblicitari senza indicazione della classe energetica è prevista una sanzione da 500 a 3.000 euro.
Posso chiedere l’APE direttamente al Comune?
Il comma 3 dell’art. 128 TUE prevede teoricamente questa facoltà, ma nella prassi la richiesta dell’APE va rivolta direttamente a un certificatore accreditato di propria scelta, dietro pagamento del compenso professionale. I Comuni non rilasciano APE: si limitano, attraverso il SUE e i sistemi regionali, a registrare gli attestati emessi e a effettuare controlli a campione (almeno il 2% degli APE rilasciati nel territorio comunale, ex art. 5, c. 4, D.M. 26 giugno 2015 «Adeguamento Linee Guida»). Le spese di certificazione sono sempre a carico del soggetto che richiede l’APE.