Art. 123 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti (legge 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26)
In vigore dal 30/06/2003
1. Ai nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 17, commi 3 e 4, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica, ambientale e dell’assetto idrogeologico (1). Gli interventi di utilizzo delle fonti di energia di cui all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, fatta eccezione per quelli relativi alle fonti rinnovabili di energia, (2) in edifici ed impianti industriali non sono soggetti ad autorizzazione specifica e sono assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a). […] (3) 2. Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ivi compresi quelli di cui all’articolo 8 della legge medesima, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali. 3. Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica. 4. Ai fini di cui al comma 3 e secondo quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 4 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, sono regolate, con riguardo ai momenti della progettazione, della messa in opera e dell’esercizio, le caratteristiche energetiche degli edifici e degli impianti non di processo ad essi associati, nonchè dei componenti degli edifici e degli impianti. 5. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile. 6. Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, il cui permesso di costruire, sia rilasciato dopo il 25 luglio 1991, devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare. 7. Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico è fatto obbligo di soddisfare il fabbisogno energetico degli stessi favorendo il ricorso a fonti rinnovabili di energia o assimilate salvo impedimenti di natura tecnica od economica. 8. La progettazione di nuovi edifici pubblici deve prevedere la realizzazione di ogni impianto, opera ed installazione utili alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia. Note: (1) Le parole “, ambientale e dell’assetto idrogeologico” sono state sostituite alle precedenti “e ambientale” dall’art. 54, comma 1, lett. l), L. 28.12.2015 n. 221, pubblicata in G.U. 18.1.2016 n. 13. (2) Le parole “fatta eccezione per quelli relativi alle fonti rinnovabili di energia,“ sono state inserite dall’art. 14, comma 10, lett. b), n. 1), DLgs. 25.11.2024, n. 190, pubblicato in GU 12.12.2024 n. 291. DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 124-128 79 (3) Periodo soppresso dall’art. 14, comma 10, lett. b), n. 2), DLgs. 25.11.2024, n. 190, pubblicato in GU 12.12.2024 n. 291. Testo precedente: “L’installazione di impianti solari e di pompe di calore da parte di installatori qualificati, destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell’impianto idrico-sanitario già in opera.“.
In sintesi
L’art. 123 del Testo Unico Edilizia è la disposizione cardine in materia di progettazione, esecuzione ed esercizio degli interventi energetici sugli edifici. Riproduce l’art. 26 della L. 10/1991 e contiene un mosaico eterogeneo di regole, dalla semplificazione amministrativa per le FER alle deroghe condominiali, che nel tempo è stato profondamente rimodulato dalla normativa speciale (D.Lgs. 28/2011, D.Lgs. 102/2014, D.Lgs. 199/2021, D.Lgs. 190/2024).
Fonti rinnovabili in edilizia: regime semplificato
Il comma 1 stabilisce che gli interventi su fonti rinnovabili, conservazione, risparmio e uso razionale dell’energia sono soggetti alla disciplina dell’art. 17, commi 3 e 4, TUE (riduzione del contributo di costruzione), nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica, ambientale e dell’assetto idrogeologico. Tuttavia, per gli edifici industriali, gli interventi di utilizzo delle fonti energetiche di cui all’art. 1 della L. 10/1991, fatta eccezione per le rinnovabili, dopo la modifica del D.Lgs. 25 novembre 2024, n. 190, non sono soggetti ad autorizzazione specifica e sono assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria (art. 3, c. 1, lett. a, TUE).
L’innovazione del 2024 è significativa: i nuovi impianti FER in ambito industriale escono dal regime di automatica assimilazione alla manutenzione straordinaria e ricadono nei procedimenti unici della normativa di settore (D.Lgs. 199/2021 e D.L. 17/2022, conv. L. 34/2022), che prevedono regimi differenziati (attività libera, PAS, autorizzazione unica) in funzione di taglia e ubicazione dell’impianto.
Deroga condominiale per parti comuni
Il comma 2 facilita l’efficientamento energetico in condominio: per gli interventi sulle parti comuni volti al contenimento dei consumi energetici e all’uso di FER (compresi quelli dell’art. 8 della L. 10/1991), basta la maggioranza delle quote millesimali. È una deroga importante alle ordinarie maggioranze condominiali, oggi affiancata da analoghe regole agevolative dell'art. 1120 c.c. (modificato dalla riforma del condominio, L. 220/2012) e dalle norme acceleratorie introdotte per il superbonus 110% (art. 119, comma 9-bis, D.L. 34/2020).
Obbligo di efficienza energetica nella progettazione
I commi 3 e 4 enunciano un principio generale: tutti gli edifici, pubblici e privati, devono essere progettati e messi in opera in modo da contenere al massimo i consumi di energia termica ed elettrica, in funzione del progresso tecnico. Il riferimento operativo è oggi al D.M. 26 giugno 2015 (requisiti minimi e linee guida APE), che traduce questo principio in valori limite quantitativi (trasmittanze, indici EPgl, rapporti tra fabbisogno reale e «edificio di riferimento»).
Termoregolazione, contabilizzazione, contatori individuali
Il comma 5 introduce una regola di altissima rilevanza pratica per i condomini: l’assemblea può deliberare a maggioranza degli intervenuti rappresentante almeno un terzo dei millesimi, in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., l’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore e il riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivo. La regola dialoga oggi con l’art. 9 D.Lgs. 102/2014 e con la norma UNI 10200, che disciplinano l’obbligo di contabilizzazione e i criteri di ripartizione (consumo volontario + consumo involontario).
Il comma 6 estende l’obbligo di progettare i nuovi impianti centralizzati in modo da consentire la termoregolazione e la contabilizzazione individuale per ogni unità immobiliare, mentre i commi 7 e 8 impongono agli edifici pubblici di soddisfare il fabbisogno energetico privilegiando le FER e di prevedere, in fase di progettazione, ogni opera utile alla conservazione e all’uso razionale dell’energia.
Caso pratico
Tizio è amministratore di un condominio milanese degli anni Sessanta con impianto centralizzato a gasolio. L’assemblea, su proposta del progettista Caio, vuole sostituire la caldaia con una pompa di calore aria-acqua, installare pannelli solari termici e introdurre i contabilizzatori. La delibera, ai sensi dell’art. 123, comma 2, TUE e dell'art. 1120 c.c., può essere adottata a maggioranza delle quote millesimali per la parte FER e contenimento consumi; per la sola contabilizzazione vale la maggioranza «alleggerita» del comma 5 (un terzo dei millesimi). I lavori, sotto il profilo edilizio, ricadono in CILA o SCIA in funzione dell’invasività e potranno beneficiare delle detrazioni fiscali (ecobonus, conto termico) se rispettano il D.M. 6 agosto 2020 «requisiti tecnici» e producono APE migliorato.
Profili di responsabilità del progettista
Il progettista che assevera la conformità dell’intervento ai requisiti energetici (relazione ex art. 125 TUE e art. 8 D.Lgs. 192/2005) risponde, in caso di dichiarazione non veritiera, sia in via amministrativa (art. 132 TUE: sanzione dall'1% al 5% del valore delle opere) sia in via penale (art. 481 c.p. per falso ideologico in certificati). La diligenza tecnica richiesta è quella del professionista qualificato (art. 1176, comma 2, c.c.), con obbligo di aggiornamento sulle norme UNI/CEI vigenti e sui decreti attuativi più recenti.
Domande frequenti
L’installazione di un impianto fotovoltaico è ancora assimilata a manutenzione straordinaria?
Dopo il D.Lgs. 190/2024, in ambito industriale gli impianti su fonti rinnovabili sono stati esclusi dal regime di automatica assimilazione alla manutenzione straordinaria previsto dall’art. 123, comma 1, TUE. Per gli edifici residenziali e in generale per i piccoli impianti, restano applicabili i regimi semplificati previsti dal D.Lgs. 28/2011 e, soprattutto, dal Glossario dell’attività libera (D.M. 2 marzo 2018) e dall’art. 7-bis D.Lgs. 28/2011 (modello unico). In molti casi il fotovoltaico fino a determinate potenze è realizzabile in attività edilizia libera, salvo vincoli paesaggistici o storico-artistici.
In condominio basta la maggioranza per installare un impianto solare comune?
Per gli interventi sulle parti comuni finalizzati al contenimento dei consumi energetici e all’uso di FER, l’art. 123, comma 2, TUE consente la delibera a maggioranza delle quote millesimali, in deroga alle ordinarie regole condominiali. Per il fotovoltaico al servizio di una singola unità immobiliare, invece, vale l’art. 1122-bis c.c., introdotto dalla L. 220/2012, che riconosce al singolo condomino il diritto di installare l’impianto sul lastrico solare dandone comunicazione all’amministratore, salvo rispetto del decoro architettonico e della stabilità dell’edificio.
Devo presentare un titolo edilizio per la termoregolazione e la contabilizzazione?
L’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore in impianti già esistenti rientra di norma nella manutenzione ordinaria o nell’attività edilizia libera, ai sensi dell’art. 6 TUE e del Glossario allegato al D.M. 2 marzo 2018, salvo che non comportino opere strutturali o modifica di prospetti. Resta fermo l’obbligo di rispettare la norma UNI 10200 per la ripartizione delle spese e l’art. 9 D.Lgs. 102/2014 sull’obbligatorietà dei contabilizzatori, salvo i casi di non fattibilità tecnica o non efficienza in termini di costi documentati da apposita diagnosi.
Cosa rischio se l’edificio nuovo non rispetta i requisiti energetici?
L’art. 132 TUE prevede una sanzione amministrativa dal 5% al 25% del valore delle opere a carico del proprietario per opere difformi dalla documentazione depositata ex art. 125 TUE. Si aggiungono, in caso di accertamento di difformità, l’ordine di sospensione dei lavori (art. 131 TUE) o l’obbligo di adeguamento sulle opere terminate (art. 131, c. 4, TUE). Sul piano civile, l’acquirente può rivalersi entro un anno dalla scoperta (art. 134 TUE) e chiedere riduzione del prezzo o risarcimento. In caso di accesso al superbonus o ad altre detrazioni, scatta la decadenza dal beneficio.
Cosa cambia con il D.Lgs. 190/2024?
Il decreto legislativo 25 novembre 2024, n. 190, ha modificato il comma 1 dell’art. 123 TUE escludendo dal regime di automatica assimilazione alla manutenzione straordinaria gli impianti di utilizzo di fonti rinnovabili in ambito industriale. È stato inoltre soppresso il periodo che equiparava all’estensione dell’impianto idrico-sanitario l’installazione di pannelli solari e pompe di calore per acqua calda. Le FER in industria seguono ora i procedimenti unici dei decreti settoriali (D.Lgs. 199/2021 e D.L. 17/2022), con regimi differenziati per taglia, tecnologia e ubicazione.