Art. 131 TUE – Controlli e verifiche

L’art. 131 TUE è il presidio amministrativo a chiusura del Capo VI: stabilisce competenze, tempi e modalità dei controlli pubblici sull’osservanza delle norme energetiche. La disposizione, che si raccorda all’art. 33 della L. 10/1991, è oggi affiancata da un articolato sistema di controlli previsti dal D.Lgs. 192/2005, dal D.P.R. 74/2013, dal D.M. 26 giugno 2015 e dai regolamenti regionali, formando un sistema multilivello di vigilanza.

Il potere/dovere comunale di controllo

Il comma 1 attribuisce al Comune il potere di controllo sull’osservanza delle norme del Capo VI. Il controllo può intervenire:

• in fase di progetto, sulla relazione tecnica depositata ex art. 125 TUE;
• in corso d'opera, attraverso ispezioni di cantiere;
• entro cinque anni dalla data di fine lavori dichiarata dal committente, su opere terminate.

Si tratta di un potere/dovere e non di una mera facoltà: il Comune è chiamato a programmare i controlli secondo criteri di campionamento, anche su impulso delle Regioni che, ai sensi del D.M. 26 giugno 2015, devono assicurare la verifica di almeno il 2% degli APE rilasciati nel proprio territorio. Il termine quinquennale postula una funzione di vigilanza qualitativa nel medio periodo, evitando che i benefici del controllo si esauriscano alla fine cantiere.

I controlli su iniziativa privata

Il comma 2 introduce una significativa apertura: la verifica può essere effettuata in qualunque momento su richiesta, e a spese, di:

• il committente, per accertare la corretta esecuzione delle opere;
• l'acquirente dell’immobile, per verificare la conformità prima o dopo il rogito;
• il conduttore, per controllare l’effettiva prestazione energetica del bene locato;
• l'esercente gli impianti, per documentare la conformità tecnico-funzionale.

È uno strumento di tutela soggettiva rispetto alla qualità dell’edificio, che opera in parallelo con l’azione informativa di cui all'art. 134 TUE (irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore). La spesa del controllo è a carico del richiedente, ma può essere recuperata in via risarcitoria se l’esito conferma la difformità imputabile al venditore o al locatore.

Le conseguenze dell’accertamento di difformità

I commi 3 e 4 graduano le conseguenze in funzione della fase. In corso d'opera, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale ordina la sospensione dei lavori, congelando il cantiere finché non sia ripristinata la conformità. La sospensione, ai sensi dell'art. 133 TUE, deve essere accompagnata dall’indicazione del termine per la regolarizzazione. Sull'opera terminata, il dirigente ordina al proprietario le modifiche necessarie per adeguare l’edificio alle caratteristiche del Capo VI: si tratta di un ordine ripristinatorio che impone interventi di adeguamento postumi.

Il comma 5 chiarisce che, nei casi di sospensione o di ordine di adeguamento, il dirigente irroga anche le sanzioni di cui all'art. 132 TUE. Le due conseguenze (ordine ripristinatorio + sanzione amministrativa pecuniaria) sono cumulabili e sono volte a ricondurre l’edificio alla conformità tecnica oltre che a punire l’inosservanza.

Coordinamento con i controlli sugli impianti termici

Per gli impianti termici, l’art. 131 TUE va letto in combinato disposto con l’art. 9 del D.P.R. 74/2013, che disciplina i controlli sull’esercizio e manutenzione e affida alle Regioni la programmazione delle ispezioni a campione. Le Regioni hanno realizzato sistemi informatizzati di acquisizione automatica dei RCEE (Rapporti di Controllo di Efficienza Energetica) e di selezione degli impianti da sottoporre a ispezione, in funzione di età, potenza, classi di rendimento. I comuni superiori a 40.000 abitanti gestiscono i controlli sul proprio territorio, le Province (o Città metropolitane) sui restanti.

Caso pratico

Tizio acquista da Caio una villetta a Roma realizzata 3 anni prima. L’APE allegato al rogito riporta classe B, ma la bolletta energetica risulta significativamente superiore al previsto. Tizio:

1. presenta al Comune di Roma, ai sensi dell’art. 131, comma 2, TUE, una istanza di verifica della conformità dell’edificio alle prescrizioni del Capo VI, accollandosi le relative spese;
2. il Comune dispone un sopralluogo di un tecnico abilitato che riscontra una difformità rispetto al progetto energetico depositato (cappotto termico realizzato con isolante di spessore inferiore al previsto);
3. ai sensi dell’art. 131, comma 4, TUE, il dirigente competente ordina al precedente proprietario Caio (responsabile della costruzione difforme) le modifiche necessarie per adeguare l’edificio;
4. contestualmente irroga la sanzione amministrativa ex art. 132, comma 2, TUE (dal 5% al 25% del valore delle opere difformi);
5. Tizio può poi agire in sede civile contro Caio per il risarcimento dei danni e la riduzione del prezzo (artt. 1490, 1492 c.c. e art. 134 TUE).

Ratio della disciplina

L’art. 131 TUE riflette una scelta sistematica chiara: la conformità energetica non è oggetto di mera autocertificazione, ma di controllo pubblico effettivo, attivabile sia d'ufficio sia su iniziativa privata. La disposizione mira a contrastare il fenomeno della divergenza tra «edificio progettato» e «edificio realizzato», che storicamente ha eroso i benefici energetici attesi e ha leso gli interessi degli acquirenti finali. La possibilità per acquirente, conduttore ed esercente di chiedere ispezioni a spese proprie costituisce un importante strumento di empowerment del consumatore informato, complementare all’azione del notaio in fase di rogito e dell’amministratore in fase di gestione condominiale.