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Art. 134 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore
In vigore dal 30/06/2003
136) 1. Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario. (1) Note: (1) Comma rettificato con comunicato 13.11.2001, pubblicato in G.U. 13.11.2001 n. 264.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L’art. 134 TUE, sebbene collocato tra le sanzioni del Capo VI dedicato al rendimento energetico, ha portata sistematica generale: tutela l’acquirente e il conduttore di un immobile rispetto a difformità riscontrate alle norme del Testo Unico, prevedendo un onere di denuncia entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto al risarcimento del danno. La disposizione riproduce l’art. 36 della L. 10/1991 e si raccorda con la disciplina civilistica delle garanzie nei contratti di compravendita e locazione.
L’ambito soggettivo: acquirente e conduttore
I soggetti tutelati sono due:
L’oggetto della tutela: difformità dalle norme del TUE
L’art. 134 TUE menziona genericamente le «difformità dalle norme del presente testo unico», senza limitarsi alle violazioni del Capo VI sul rendimento energetico. La dottrina e la giurisprudenza hanno accolto un’interpretazione ampia, comprensiva di:
Sono anche comprese le difformità «non emerse da eventuali precedenti verifiche»: la disposizione tutela l’acquirente o il conduttore anche quando le verifiche precedenti (es. APE, dichiarazioni di conformità, certificati) abbiano falsamente attestato la conformità.
Il termine annuale di decadenza
Il termine di un anno dalla constatazione della difformità è di decadenza, non di prescrizione: il decorso del termine senza denuncia preclude il diritto al risarcimento del danno nei confronti del committente o del proprietario originario, indipendentemente dall’effettiva conoscenza del soggetto sanzionatore. La decadenza opera in modo automatico e non è soggetta a interruzione o sospensione.
Il dies a quo è la constatazione della difformità. La giurisprudenza ha precisato che si tratta del momento in cui l’avente diritto, usando la diligenza dell’uomo medio, è in grado di percepire la difformità. Per le difformità manifeste (es. mancanza di un componente strutturale visibile), il dies a quo coincide con la presa di possesso del bene; per le difformità occulte (es. isolante interno alle pareti, impianti tecnologici nascosti), decorre dal momento dell’effettiva conoscenza, che può coincidere con un’ispezione tecnica, una verifica del Comune, una segnalazione di terzi.
Le conseguenze della denuncia
La denuncia al Comune attiva il sistema dei controlli pubblici ex art. 131 TUE: il SUE può disporre verifiche tecniche e, in caso di accertamento di difformità, ordinare l’adeguamento al proprietario originario, applicando le sanzioni dell’art. 132 TUE. La denuncia, inoltre, conserva al denunciante il diritto al risarcimento del danno nei confronti del committente o del proprietario originario, da esercitare in sede civile.
L’azione di risarcimento si fonda sui principi generali della responsabilità contrattuale (artt. 1218 e 1490 ss. c.c. per la compravendita; artt. 1575 ss. c.c. per la locazione) o extracontrattuale (art. 2043 c.c.). Il danno risarcibile può comprendere: il costo dei lavori di adeguamento, la riduzione del valore commerciale dell’immobile, i maggiori consumi energetici, i danni morali e di godimento.
Coordinamento con le garanzie civilistiche
L’art. 134 TUE si coordina, ma non si sovrappone, con il sistema delle garanzie civilistiche. In particolare:
Nelle controversie pratiche è frequente l’invocazione cumulativa di più discipline (vizi del venduto + responsabilità decennale + art. 134 TUE), in funzione di tutelare al massimo il danneggiato.
Caso pratico
Tizio acquista da Caio (impresa costruttrice) un appartamento di nuova costruzione a Roma il 1° marzo 2024. L’APE allegato al rogito riporta classe A2. Nell’ottobre 2025, Tizio, riscontrando bollette energetiche significativamente superiori al previsto, incarica Sempronio (tecnico abilitato) di effettuare una termografia, che rileva difformità nell’esecuzione del cappotto termico (presenza di ponti termici e spessore inferiore al progetto).
La «constatazione» della difformità si colloca nell’ottobre 2025. Tizio ha tempo fino all’ottobre 2026 per denunciare la difformità al Comune di Roma, a pena di decadenza dal diritto al risarcimento del danno verso Caio. Provvede tempestivamente (gennaio 2026) presentando istanza al SUE ex art. 134 TUE e attivando contestualmente l’azione civile contro Caio per: (a) riduzione del prezzo o risoluzione del contratto ex artt. 1490 ss. c.c.; (b) responsabilità del costruttore per gravi difetti ex art. 1669 c.c.; (c) risarcimento del danno per difformità alle norme del TUE ex art. 134 TUE. Il Comune, su istanza di Tizio, dispone una verifica tecnica e, accertata la difformità, ordina a Caio l’adeguamento dell’edificio ex art. 131, comma 4, TUE, irrogando la sanzione di cui all’art. 132, comma 2, TUE.
Riflessi pratici per i professionisti
Per i professionisti che assistono acquirenti e conduttori, l’art. 134 TUE è uno strumento di tutela da considerare sempre nella due diligence immobiliare. La verifica della conformità dell’edificio alle norme del TUE, attraverso lettura della documentazione (APE, AQE, dichiarazioni di conformità impianti, abitabilità/agibilità) e, se necessario, ispezione tecnica, consente di intercettare difformità entro tempi utili per la denuncia. Per i venditori e i locatori, la disposizione costituisce un incentivo alla trasparenza informativa pre-contrattuale, riducendo il rischio di contenziosi successivi al trasferimento del bene.
Domande frequenti
Quando devo denunciare una difformità riscontrata?
L’art. 134 TUE impone all’acquirente o al conduttore dell’immobile di denunciare al Comune le difformità riscontrate entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto al risarcimento del danno. Il termine decorre dal momento in cui l’avente diritto, usando la diligenza dell’uomo medio, è in grado di percepire la difformità. Per i vizi manifesti, dalla presa di possesso del bene; per i vizi occulti, dal momento dell’effettiva conoscenza tecnica (es. esito di ispezione, perizia, segnalazione qualificata). È onere del denunciante dimostrare di aver agito tempestivamente.
Cosa rischio se non denuncio entro l’anno?
L’inosservanza del termine annuale comporta la decadenza dal diritto al risarcimento del danno nei confronti del committente o del proprietario originario. Si tratta di una decadenza sostanziale che opera automaticamente e non è soggetta a interruzione o sospensione. Restano comunque esercitabili le altre garanzie civilistiche (vizi del venduto ex artt. 1490-1495 c.c., responsabilità del costruttore per gravi difetti ex art. 1669 c.c.), ciascuna soggetta ai propri termini. La denuncia all’art. 134 TUE è dunque uno degli strumenti di tutela, non l’unico, ma è opportuno attivarla cumulativamente alle altre.
L’art. 134 vale solo per difformità energetiche?
No. La disposizione, pur collocata nel Capo VI sul rendimento energetico, ha portata generale e si applica a tutte le «difformità dalle norme del presente testo unico». Sono comprese: difformità urbanistico-edilizie (opere realizzate in difformità dal titolo edilizio), antisismiche (carenze strutturali), impiantistiche (impianti non conformi al D.M. 37/2008), energetiche (D.M. 26 giugno 2015), in materia di accessibilità (L. 13/1989). La giurisprudenza ha confermato l’interpretazione ampia, in coerenza con la funzione di tutela del consumatore di immobili e con la sistematica del Testo Unico.
A chi devo presentare la denuncia?
La denuncia va presentata al Comune competente per territorio, e in particolare allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) o all’ufficio tecnico comunale. La presentazione può avvenire tramite PEC, portale telematico o consegna a mano. La denuncia deve indicare: dati anagrafici del denunciante e dei controinteressati, identificativi catastali dell’immobile, descrizione delle difformità riscontrate, eventuale documentazione tecnica a supporto (perizia, termografia, dichiarazioni). È buona prassi far precedere la denuncia formale da una verifica tecnica indipendente, per fondare la richiesta su elementi probatori solidi.
L’art. 134 sostituisce le garanzie civili?
No. L’art. 134 TUE opera in parallelo e non sostituisce le garanzie civilistiche del codice civile. La garanzia per i vizi del venduto (artt. 1490-1495 c.c.) prevede un termine di denuncia di 8 giorni dalla scoperta e un termine di prescrizione di un anno dalla consegna. La responsabilità del costruttore per gravi difetti (art. 1669 c.c.) prevede una denuncia annuale dalla scoperta e una prescrizione annuale dalla denuncia, con un termine massimo decennale dalla fine lavori. L’art. 134 TUE aggiunge una specifica tutela per le difformità alle norme del TUE, con termine annuale dalla constatazione. Nelle controversie pratiche è opportuno invocare cumulativamente tutte le discipline applicabili, per massimizzare la tutela.