Art. 128 TUE – Certificazione energetica degli edifici

L’art. 128 TUE introduce nel diritto edilizio italiano il principio della certificazione energetica degli edifici. Riproduce l’art. 30 della L. 10/1991 e ha valore di norma di delega: prevede l’adozione di un D.P.R. attuativo che individui modalità tecniche e soggetti abilitati. Nel quadro evoluto del recepimento delle direttive EPBD, l’attuazione operativa è oggi affidata a fonti diverse: il D.Lgs. 192/2005, il D.P.R. 75/2013 (requisiti del certificatore), il D.M. 26 giugno 2015 (Linee Guida APE) e i decreti regionali, dove emanati.

L’evoluzione attuativa: dal certificato energetico all’APE

Il «certificato energetico» originariamente immaginato dall’art. 128 TUE è oggi confluito nell'Attestato di Prestazione Energetica (APE). Si tratta di un documento standardizzato, modello unico nazionale dal 1° ottobre 2015, che riporta:

• la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare (A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G);
• l’indice di prestazione energetica globale (EPgl,nren in kWh/m²·anno);
• i parametri caratteristici dell’involucro e degli impianti;
• la quota di copertura del fabbisogno da fonti rinnovabili;
• raccomandazioni per la riqualificazione energetica.

L’APE è redatto dal certificatore accreditato, soggetto terzo e indipendente, mediante software conformi alle UNI/TS 11300 e ricondotti alla metodologia di calcolo standardizzata.

I soggetti abilitati alla certificazione

Il D.P.R. 75/2013 ha individuato i requisiti per essere certificatore APE. Tra i requisiti principali:

• laurea in architettura, ingegneria, scienze e tecnologie agrarie/forestali o per il territorio, scienze agrarie, geologia, oppure diploma di geometra, perito industriale, perito agrario;
• iscrizione all’ordine o collegio professionale;
• per i tecnici diplomati, è richiesta l’iscrizione anche se l’art. 2 D.P.R. 75/2013 ammette autonomamente la qualifica;
• per chi non è in possesso di titoli che includano competenze edilizio-impiantistiche, frequenza di un corso di formazione di 80 ore con esame finale, secondo programma stabilito dall’Allegato 1 del D.P.R. 75/2013.

Le regioni possono prevedere registri o albi regionali dei certificatori e procedure di vigilanza più stringenti (Lombardia, Emilia-Romagna, Piemonte sono tra le più strutturate). L’iscrizione al SIAPE (Sistema Informativo nazionale Attestati di Prestazione Energetica), gestito da ENEA, raccoglie tutti gli APE rilasciati e abilita controlli a campione.

L’obbligo informativo in compravendita e locazione

Il comma 2 dell’art. 128 TUE impone che, in caso di compravendita o locazione, il certificato di collaudo e la certificazione energetica siano portati a conoscenza dell’acquirente o del locatario dell’intero immobile o della singola unità immobiliare. Il principio è oggi rafforzato dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 che, in particolare al comma 3-bis, impone:

• la consegna dell’APE al promissario acquirente o al locatario al momento della stipula del contratto, a pena di sanzione amministrativa pecuniaria da 3.000 a 18.000 euro;
• la dichiarazione di ricezione dell’APE in atto, con clausola espressa redatta dal notaio in caso di compravendita;
• l’indicazione della classe energetica e dell’indice di prestazione energetica nei contratti di compravendita e di locazione;
• l’obbligo di indicare la classe energetica anche negli annunci immobiliari commerciali (art. 6, c. 8).

La validità decennale dell’APE

Il comma 4 stabilisce che l’attestato ha validità di cinque anni a partire dal momento del rilascio. La normativa successiva (D.M. 26 giugno 2015) ha esteso la validità a dieci anni, condizionata al rispetto delle prescrizioni in materia di esercizio, conduzione, controllo e manutenzione degli impianti termici (D.P.R. 74/2013). In caso di mancato rispetto degli obblighi manutentivi, l’APE decade. L’attestato decade comunque in caso di interventi che modificano significativamente la prestazione energetica dell’edificio (ristrutturazioni rilevanti, sostituzione del generatore termico, interventi sull’involucro), che impongono la redazione di un nuovo APE.

Caso pratico

Tizio vende a Caio un appartamento a Milano. Prima del rogito notarile, Sempronio (certificatore accreditato in Lombardia) redige l’APE dell’unità immobiliare, registrandolo sulla piattaforma regionale CENED e ottenendo il codice univoco. In sede di rogito:

1. il notaio Mevio accerta che Caio abbia ricevuto l’APE e ne dichiara la consegna nell’atto;
2. la classe energetica e l’indice EPgl,nren vengono riportati in atto e nell’inserzione di vendita;
3. se Tizio omettesse l’APE o la dichiarazione, scatterebbero sanzioni da 3.000 a 18.000 euro ex art. 15 D.Lgs. 192/2005;
4. Caio acquisisce un documento utile per pianificare interventi di efficientamento e per valutare l’accesso a detrazioni (ecobonus, superbonus, conto termico).

Sanzioni e profili contrattuali

L’omessa allegazione o dichiarazione dell’APE in sede di compravendita o locazione comporta sanzioni amministrative significative, ma, diversamente che in passato, non comporta più la nullità del contratto. La L. 90/2013 ha sostituito il regime di nullità con quello di mera sanzionabilità amministrativa, salvaguardando la stabilità dei contratti. Resta tuttavia esercitabile l’azione di risarcimento del danno, qualora l’acquirente o il locatario dimostri di aver subito un pregiudizio dalla mancata informazione (es. valutazione errata della spesa energetica). Il certificatore che rilasci un APE non veritiero risponde in sede amministrativa, civile e penale (art. 481 c.p.).