- In presenza di più offerte, il giudice invita gli offerenti a una gara sull'offerta più alta.
- Se la gara non ha luogo per mancanza di adesioni, il giudice sceglie tra assegnazione al maggiore offerente o vendita all'incanto.
- La norma mira a massimizzare il realizzo attraverso la competizione tra potenziali acquirenti.
- Il meccanismo si applica sia nella vendita senza incanto sia in raccordo con le disposizioni sull'incanto.
Testo dell'articoloVigente
Art. 573 c.p.c. – Gara tra gli offerenti
Testo vigente — R.D. 1443/1940 (aggiornato da Normattiva)
Se vi sono più offerte, il giudice dell’esecuzione invita in ogni caso gli offerenti a una gara sull’offerta più alta.
Se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell’articolo 588 e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita e procede all’assegnazione .
Ai fini dell’individuazione della migliore offerta, il giudice tiene conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.
Se il prezzo offerto all’esito della gara di cui al primo comma è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita quando sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo 588 .
In sintesi
Quando ci sono più offerenti, il giudice indice una gara al rialzo; se nessuno aderisce, può assegnare al maggiore offerente o disporre l'incanto.
Ratio
L'art. 573 c.p.c. introduce un meccanismo concorrenziale nella vendita forzata immobiliare: quando più soggetti hanno manifestato interesse all'acquisto presentando offerte valide, il legislatore vuole che il bene sia attribuito al miglior offerente a seguito di una vera competizione, non per semplice priorità temporale. La gara al rialzo è lo strumento più diretto per ottenere il massimo realizzo possibile, nell'interesse dei creditori e, indirettamente, del debitore (che riduce il proprio residuo debito).
Il potere discrezionale del giudice nella scelta tra assegnazione e incanto, in caso di gara deserta, garantisce flessibilità procedurale: il giudice può optare per la soluzione che meglio si adatta al contesto della singola procedura.
Analisi
Il primo comma prevede che, in presenza di più offerte, il giudice convochi tutti gli offerenti a una gara. La gara si svolge sull'offerta più alta ricevuta, che diventa il punto di partenza dei rilanci: gli offerenti sono invitati a superarla. Il secondo comma disciplina il caso in cui nessun offerente aderisca alla gara (perché non intende aumentare la propria offerta): in tale ipotesi il giudice ha due opzioni discrezionali, aggiudicare il bene al maggiore offerente (quello che aveva presentato l'offerta più alta) oppure disporre la vendita con incanto, sperando che la pubblicità dell'asta attiri nuovi potenziali acquirenti disposti a pagare di più.
La norma non fissa criteri vincolanti per la scelta tra le due opzioni: la discrezionalità del giudice è temperata dall'obbligo di motivazione e dall'interesse al miglior realizzo.
Quando si applica
La norma si applica ogni volta che vengono presentate più offerte valide ai sensi dell'art. 571 per il medesimo immobile. È una disposizione di frequente applicazione nelle procedure relative a immobili situati in aree di mercato vivaci, dove l'interesse degli acquirenti è elevato. Nelle procedure relative a immobili di scarso valore o ubicati in zone poco appetibili, più spesso si riceve una sola offerta o nessuna.
Il richiamo al sistema dell'incanto è un'opzione residuale che il giudice utilizza quando ritiene che la gara privata non abbia espresso il vero potenziale di mercato dell'immobile.
Connessioni
L'art. 573 va letto insieme all'art. 571 (offerte d'acquisto), all'art. 572 (deliberazione sull'offerta), all'art. 574 (provvedimenti relativi alla vendita), all'art. 576 (vendita con incanto) e all'art. 586 (decreto di trasferimento). Il meccanismo della gara richiama i principi generali dell'asta competitiva e trova paralleli nel sistema delle gare pubbliche, pur operando in un contesto processuale ben distinto.
La scelta tra assegnazione e incanto da parte del giudice deve essere motivata e può essere oggetto di opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 se è frutto di un esercizio arbitrario della discrezionalità.
Casi pratici
Caso 1: Caso 1
L'immobile di Tizio, stimato 150.000 euro, riceve tre offerte: Caio offre 155.000 euro, Sempronio 160.000 euro e Mevio 158.000 euro. Il giudice convoca i tre offerenti a una gara, invitandoli a superare l'offerta più alta di Sempronio (160.000 euro). Caio rilancia a 165.000 euro, Sempronio risponde con 170.000 euro, Mevio si ritira. La gara si chiude con l'aggiudicazione a Sempronio per 170.000 euro, un realizzo significativamente superiore alle offerte iniziali, con vantaggio per i creditori di Tizio.
Caso 2: Caso 2
L'immobile di Filano riceve due offerte: Caio offre 90.000 euro e Sempronio 85.000 euro. Il giudice convoca la gara sull'offerta più alta di Caio (90.000 euro). Né Caio né Sempronio aderiscono alla gara, non volendo aumentare il proprio prezzo. Il giudice, valutando che la zona sia comunque di buon mercato e che l'incanto potrebbe attrarre nuovi acquirenti, decide di disporre la vendita all'incanto anziché assegnare il bene a Caio, nella speranza di ottenere un realizzo migliore.
Domande frequenti
Se faccio un'offerta per un immobile all'asta e arriva un'altra offerta più alta, cosa succede?
Il giudice convoca tutti gli offerenti a una gara al rialzo, partendo dall'offerta più alta. Avrete l'opportunità di rilanciare. Se non volete aumentare la vostra offerta, non siete obbligati, ma perderete l'aggiudicazione.
La gara tra offerenti si svolge in tribunale?
Sì, il giudice invita gli offerenti a comparire davanti a sé per la gara. Le modalità pratiche variano tra i tribunali, ma generalmente si tratta di un'udienza specifica in cui gli offerenti possono fare rilanci in forma orale o scritta.
Cosa succede se nessuno vuole partecipare alla gara?
Il giudice ha due opzioni: assegnare il bene a chi aveva presentato l'offerta più alta, oppure disporre la vendita all'incanto pubblico, sperando di attrarre più acquirenti e ottenere un prezzo migliore.
Posso perdere la cauzione se partecipo alla gara e non mi aggiudico l'immobile?
No. Se non siete aggiudicatari (perché un altro offerente ha rilancato di più o perché il giudice ha disposto l'incanto), la cauzione vi viene restituita integralmente.
Il giudice può preferire l'incanto anche se c'è un'offerta valida?
Sì, se la gara non ha luogo per mancanza di adesioni e il giudice ritiene che l'incanto possa garantire un realizzo superiore nell'interesse dei creditori. La scelta è discrezionale ma deve essere motivata.