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Art. 568 c.p.c. – Determinazione del valore dell’immobile
In vigore dal 21 aprile 1942 (R.D. 1443/1940)
Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile si determina a norma dell’articolo 15 primo comma.
Per il diritto del direttario, il valore, agli effetti indicati, si determina in base agli otto decimi di quello calcolato a norma dell’articolo 13 ultimo comma.
Se il bene non e’ soggetto a tributo diretto verso lo Stato o se per qualsiasi ragione il giudice ritiene che il valore determinato a norma delle disposizioni precedenti sia manifestamente inadeguato, il valore e’ determinato dal giudice stesso sulla base degli elementi forniti dalle parti e di quelli che gli puo’ fornire un esperto da lui nominato.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il valore dell'immobile pignorato si determina secondo criteri legali specifici, con intervento del giudice in caso di manifesta inadeguatezza.
Ratio
L'art. 568 c.p.c. persegue un duplice obiettivo: fornire un parametro oggettivo e predeterminato per la stima dell'immobile, evitando controversie sulla valutazione, e al contempo consentire al giudice di correggere risultati manifestamente scollegati dalla realtà di mercato. Il riferimento al valore catastale garantisce certezza e parità di trattamento; la clausola di inadeguatezza manifesta impedisce che la procedura si chiuda con realizzi irrisori a danno di debitori e creditori.
La norma riflette la tradizionale diffidenza del legislatore processuale verso le valutazioni puramente discrezionali, temperata dalla necessità di adattamento al caso concreto.
Analisi
Il primo comma rinvia all'art. 15, primo comma, c.p.c. (oggi con i relativi aggiornamenti normativi), che individua il valore dell'immobile sulla base delle rendite catastali rivalutate. Il secondo comma introduce una regola speciale per il diritto del direttario nel rapporto enfiteutico: il valore è pari agli otto decimi di quello calcolato secondo l'art. 13, ultimo comma (valore del fondo pieno), tenendo conto della compressione delle facoltà del direttario rispetto al proprietario pieno.
Il terzo comma prevede due ipotesi residuali in cui il giudice può e deve determinare il valore autonomamente: quando l'immobile non è soggetto a tributo diretto verso lo Stato (mancando quindi la base catastale) o quando il valore catastale risulta manifestamente inadeguato. In tali casi il giudice valuta sulla base degli elementi delle parti e, se necessario, di una perizia.
Quando si applica
La norma si applica in ogni procedura di espropriazione immobiliare, nella fase preliminare alla vendita. La determinazione del valore costituisce il presupposto per il calcolo del prezzo base d'asta, per la valutazione della congruità delle offerte (art. 572) e per la stima della cauzione (art. 571). Il ricorso all'esperto da parte del giudice è oggi la prassi ordinaria, essendo la stima catastale spesso molto distante dai valori di mercato.
In caso di immobili di pregio, aree edificabili o immobili storici, l'inadeguatezza manifesta è di facile dimostrazione e quasi sempre conduce a una perizia giudiziaria.
Connessioni
L'art. 568 si collega all'art. 567 (istanza di vendita e documentazione), all'art. 569 (autorizzazione della vendita e nomina dell'esperto), all'art. 571 (offerte d'acquisto e cauzione) e all'art. 572 (deliberazione sull'offerta). Il rinvio all'art. 15 va inteso alla luce dei successivi aggiornamenti delle disposizioni tributarie sulle rendite catastali (d.lgs. 23/2011 e normativa connessa). Per l'enfiteusi rileva l'art. 959 e ss. c.c.
Nella prassi attuale, l'art. 568 ha perso parte della sua centralità operativa, poiché l'art. 569 impone comunque la nomina di un esperto stimatore, la cui perizia costituisce il vero parametro di riferimento per il prezzo base.
Domande frequenti
Come si calcola il valore base di un immobile in una procedura esecutiva?
Di regola si parte dal valore catastale rivalutato secondo l'art. 15 c.p.c. Tuttavia, nella prassi attuale, il giudice nomina quasi sempre un esperto stimatore, la cui perizia di mercato costituisce il parametro effettivo per il prezzo base d'asta.
Il valore catastale dell'immobile corrisponde al prezzo d'asta?
Non necessariamente. Se il giudice ritiene il valore catastale manifestamente inadeguato rispetto al mercato, può nominare un esperto e determinare un valore diverso. Il prezzo d'asta viene poi fissato in percentuale di questo valore (di solito con ribassi successivi).
Cosa succede se il mio immobile non è accatastato o non ha rendita catastale?
In tal caso l'immobile non è soggetto a tributo diretto verso lo Stato e manca la base di calcolo ex art. 15. Il giudice determina allora il valore autonomamente, sulla base degli elementi forniti dalle parti e, se necessario, di una perizia.
Cos'è il 'diritto del direttario' e perché ha una valutazione speciale?
Il direttario è la figura che, nel contratto di enfiteusi, concede il fondo all'enfiteuta mantenendo il diritto al canone e alla devoluzione. Il suo diritto vale meno del pieno dominio (otto decimi del valore del fondo) perché è compresso dalle facoltà dell'enfiteuta.
Posso contestare la perizia di stima dell'immobile nella procedura esecutiva?
Sì. All'udienza ex art. 569 c.p.c. le parti possono fare osservazioni sui criteri e sui risultati della perizia. È anche possibile depositare una perizia di parte. Le contestazioni sostanziali vanno però formalizzate tempestivamente, altrimenti possono essere precluse.