Art. 936 c.c.: Opere fatte da un terzo con materiali propri

L'ipotesi tipica: costruzioni di terzi sul fondo altrui

L'art. 936 c.c. disciplina una delle eccezioni più rilevanti al principio dell'accessione: quella in cui un terzo, estraneo alla proprietà del suolo, esegue piantagioni, costruzioni o opere utilizzando materiali propri. È la fattispecie del costruttore non autorizzato, dell'occupante di terreno altrui che vi edifica, dell'agricoltore che pianta su fondo non suo. L'accessione, in linea di principio, opera: il proprietario del suolo acquista l'opera ex art. 934 c.c. Ma il legislatore introduce un sistema di alternativa secca: il proprietario del fondo può scegliere se ritenere l'opera (e indennizzare il terzo) o chiedere la rimozione (a spese del terzo).

Il diritto potestativo di scelta del proprietario

Si tratta di un diritto potestativo: il proprietario sceglie unilateralmente quale alternativa attivare. Se opta per la ritenzione, deve indennizzare il terzo costruttore. La norma offre poi al proprietario un secondo diritto potestativo, questa volta riguardante la misura dell'indennità: pagare a sua scelta il valore dei materiali e della mano d'opera oppure l'aumento di valore apportato al fondo. La scelta tra i due criteri è importante: spesso il valore dei materiali e della mano d'opera è superiore all'aumento di valore (perché si è costruito in modo non ottimale, in zone di scarso pregio, oppure con stili non coerenti con la zona); il proprietario in tal caso pagherà la minore delle due somme, l'aumento di valore.

Rimozione: regola, spese, risarcimento

Se invece il proprietario chiede la rimozione, l'opera deve essere tolta a spese del terzo che l'ha eseguita. La rimozione comporta non solo la demolizione, ma anche la rimessa in pristino del fondo. In aggiunta, il terzo può essere condannato al risarcimento dei danni: il danno emergente per occupazione abusiva (canone di mancato godimento), eventuali danni al fondo (alterazioni del suolo, perdita di colture), spese tecniche e legali. Tizio costruisce una piscina con annesso locale tecnico sul fondo di Caio, ritenendo erroneamente che il terreno fosse comunale: Caio può chiedere la demolizione integrale a spese di Tizio, oltre al risarcimento per il periodo di occupazione e per i lavori di ripristino.

Limiti al diritto di rimozione: scienza, opposizione, buona fede

Il quarto comma pone due limiti significativi al diritto del proprietario di chiedere la rimozione. Il primo è la scienza senza opposizione: se il proprietario sapeva che il terzo stava costruendo e non si è opposto, non può poi chiedere la rimozione (principio di buona fede oggettiva e divieto di venire contra factum proprium). Il secondo è la buona fede del terzo: chi costruisce ignorando senza colpa di essere su fondo altrui (ad esempio perché ha frainteso confini in zone non recintate, o ha fatto affidamento su atti formalmente apparentemente validi) non può vedersi imporre la rimozione. In questi casi resta ferma la sola alternativa della ritenzione con indennizzo. Mevia coltiva da anni un piccolo orto su una striscia di terreno che credeva del nonno e che era invece di Sempronio: Sempronio, scoperta la situazione, può ritenere le piantagioni con indennizzo, ma non può chiederne l'eradicazione perché Mevia è in buona fede.

Il termine semestrale e il coordinamento con l'usucapione

L'ultimo comma fissa un termine di decadenza di sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione per chiedere la rimozione. Decorso il termine, la facoltà di chiedere la demolizione si estingue: resta solo l'alternativa della ritenzione con indennizzo. Tale disciplina si coordina con l'usucapione (artt. 1158 ss. c.c.): se il terzo costruisce e possiede pacificamente per oltre vent'anni (o dieci con titolo idoneo e buona fede), può acquistare la proprietà del fondo per usucapione, superando del tutto il meccanismo dell'art. 936 c.c.

Buona fede del terzo: concetto e accertamento

La buona fede dell'art. 936 c.c. richiama quella generale del possesso (art. 1147 c.c.): consiste nell'ignoranza, non dovuta a colpa grave, di ledere l'altrui diritto. Tale buona fede deve sussistere al momento della costruzione e va valutata in concreto: chi costruisce su un terreno senza recinzioni evidenti, con confini incerti, dopo aver consultato planimetrie catastali che parevano confermare la propria titolarità, può essere considerato in buona fede; chi invece edifica nonostante diffide del vicino, senza alcuna verifica catastale o senza permesso a costruire, difficilmente potrà invocare la buona fede. La buona fede si presume (art. 1147, terzo comma, c.c.): grava sul proprietario del suolo l'onere di provare la mala fede del terzo costruttore per poter chiedere la rimozione. La valutazione è caso per caso: la giurisprudenza tende a richiedere una buona fede sostanziale, non meramente formale.

Comportamento del proprietario: scienza, opposizione, tolleranza

La scienza senza opposizione richiede due elementi cumulativi: che il proprietario sappia della costruzione in corso, e che non si opponga in modo apprezzabile. La conoscenza può essere provata in vari modi (testimoni, fotografie, scambi di corrispondenza). L'opposizione deve essere chiara, formale e tempestiva: non basta un commento informale o una semplice osservazione, ma occorre una diffida scritta, una raccomandata, un ricorso al giudice, una denuncia. La mera tolleranza protratta nel tempo - senza opposizione - può configurare un atteggiamento di acquiescenza che, oltre a precludere la domanda di rimozione, può rilevare anche per l'eventuale acquisto del fondo da parte del terzo per usucapione decennale (con titolo idoneo) o ventennale (senza titolo). Mevia vede da mesi il vicino Sempronio costruire una piccola tettoia che sconfina lievemente sul suo confine, ma non protesta né reagisce: dopo otto mesi non potrà più chiedere la rimozione ex art. 936 c.c. (sia per la scadenza del semestre, sia per la scienza senza opposizione); resterà solo la facoltà di ritenzione con indennità. Riferimenti normativi: artt. 934-938, 1147, 1158, 2043, 2697 c.c., D.P.R. 380/2001 (T.U. Edilizia) per profili amministrativi.

Strategie processuali e azioni concorrenti

Sul piano processuale, il proprietario del fondo che intende esercitare i diritti dell'art. 936 c.c. ha varie strategie a disposizione. Può promuovere un'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. (per affermare la propria proprietà del fondo) combinata con la domanda di rimozione o di pagamento dell'indennizzo. Può chiedere un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. quando il pericolo di consolidamento della situazione (es. costruzione avanzata, possibile usucapione) lo giustifica. Può, in alternativa, attivare azioni possessorie (artt. 1168-1170 c.c.) qualora ricorrano i presupposti della molestia o dello spoglio. Le azioni concorrenti includono la responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. per i danni derivanti dall'occupazione, eventualmente cumulabile con il rimborso o l'indennizzo. Sempronio scopre che Tizio sta costruendo un capannone sul confine del proprio fondo, sconfinando di alcuni metri: può chiedere un'inibitoria d'urgenza per fermare i lavori, poi proseguire nel merito chiedendo rimozione o ritenzione con indennizzo a seconda della propria convenienza economica.