Articolo 904 Codice Civile: Diritto di chiudere le luci

La regola fondamentale dell'art. 904 c.c.: la luce e provvisoria

L'art. 904 c.c. e una norma di equilibrio nei rapporti di vicinato: pur consentendo al proprietario del muro di aprire luci di aerazione, sancisce in modo netto che tali aperture non bloccano i diritti del vicino di edificare e di acquistare la comunione del muro. La regola e duplice. Per un verso, la presenza di luci non impedisce al vicino di acquistare la comunione del muro contiguo (art. 874 c.c.) ne di costruire in aderenza (art. 877 c.c.); per altro verso, chi acquista la comunione del muro non puo immediatamente chiudere le luci aperte dall'originario proprietario, ma puo farlo solo nel momento in cui effettivamente appoggia al muro un proprio edificio. Si capisce subito il senso pratico: la luce e una facolta provvisoria, destinata a estinguersi quando il vicino esercita le proprie facolta edificatorie, ma non puo essere occlusa per puro spirito emulativo.

La norma riflette il principio piu generale per cui le luci, pur potendo essere aperte legittimamente al confine, non danno luogo a un diritto di servitu sul fondo del vicino: sono semplici facolta inerenti al diritto di proprieta sul muro, modulate sull'attuale assetto dei luoghi e necessariamente recessive rispetto alle facolta edificatorie del confinante. La giurisprudenza ne trae corollari operativi: il proprietario delle luci non ha alcuna pretesa risarcitoria o indennitaria nei confronti del vicino che, costruendo in aderenza, oscura le sue aperture; ha solo diritto a che la chiusura sia conseguenza di un effettivo intervento edilizio, non di un atto meramente vessatorio.

Acquisto della comunione del muro

Il primo profilo dell'art. 904 c.c. riguarda l'acquisto della comunione del muro da parte del vicino. La presenza di luci aperte da Tizio nel proprio muro non impedisce a Caio, vicino, di esercitare la facolta prevista dall'art. 874 c.c. e di acquistare in qualunque momento la comunione del muro contiguo, pagando il relativo prezzo. Una volta acquisita la comunione, Caio diventa comproprietario del muro insieme a Tizio: a quel punto, l'art. 903 c.c. prevede che le luci in muro comune richiedano il consenso degli altri comproprietari, sicche le luci preesistenti restano in vita finche Caio non eserciti il suo diritto di chiuderle, alla condizione che, come vedremo, vi appoggi un proprio edificio.

L'acquisto della comunione e un istituto chiave per chi vuole costruire un nuovo fabbricato a confine: anziche dover edificare staccato dal muro del vicino, paga il prezzo della meta del muro (calcolato sull'estensione e sul valore proporzionale del terreno) e ne diventa comproprietario, potendo cosi appoggiarvi il proprio edificio. Sempronio, che intende costruire una nuova villetta sul lotto confinante con la casa di Tizio, puo decidere di acquistare la comunione del muro perimetrale di Tizio, pagare il prezzo dovuto e poi addossare il proprio edificio al muro, chiudendo nel contempo le luci che vi insistono.

Costruzione in aderenza e chiusura delle luci

Il secondo profilo riguarda la costruzione in aderenza, disciplinata dall'art. 877 c.c.: il vicino puo addossare un proprio fabbricato al muro contiguo senza acquistarne la comunione, edificandolo a perfetta aderenza ma senza appoggio strutturale. Anche in questo caso la presenza di luci nel muro del confinante non impedisce l'intervento; e ovvio, pero, che la costruzione in aderenza copra di fatto le luci, occludendole materialmente. Il proprietario delle luci non puo opporsi: l'art. 904 c.c. e chiaro nel sancire che le luci non sono di ostacolo all'esercizio delle facolta edificatorie del vicino.

La regola del secondo periodo dell'art. 904 c.c. introduce pero una limitazione importante: chi acquista la comunione del muro non puo chiudere le luci se a quel muro non appoggia un proprio edificio. La ratio e impedire che l'acquisto della comunione sia utilizzato in modo puramente strumentale, solo per occludere le aperture del vicino senza alcuna utilita propria. Tizio, ad esempio, non puo essere costretto a vedere chiuse le proprie luci da Caio che acquisti la comunione del muro al solo scopo di danneggiarlo, senza poi costruire alcunche. Per chiudere le luci, Caio dovra effettivamente edificare contro o sul muro: solo in questo caso l'occlusione delle aperture e legittima e funzionale all'esercizio di un diritto.

Implicazioni pratiche: progettazione, compravendite, contenzioso

L'art. 904 c.c. ha effetti pratici di grande rilievo nella progettazione e nelle compravendite. Per il progettista, la regola implica che le luci aperte oggi nel muro perimetrale potranno essere chiuse dal vicino quando egli decida di costruire: nessuna scelta progettuale fondata sulle luci ha quindi carattere stabile, e occorre prevedere fonti alternative di aerazione e illuminazione, soprattutto per locali abitabili. Mevia, che progetta la ristrutturazione di un appartamento al piano terra con bagno cieco illuminato solo da una luce sul muro confinario, deve documentare nel progetto che la conformita igienico-sanitaria del locale e garantita da impianto di aerazione meccanica forzata, in modo che l'eventuale chiusura della luce non comprometta l'abitabilita.

Per il professionista del contenzioso, l'art. 904 c.c. e spesso decisivo nei giudizi tra vicini: la difesa del proprietario delle luci deve concentrarsi sulla dimostrazione che il vicino non sta realmente edificando, ma sta cercando solo di occludere le aperture (e in tal caso si puo invocare il divieto del secondo periodo); la difesa di chi acquista la comunione, all'opposto, deve documentare il progetto edilizio reale e l'intenzione concreta di appoggiare un fabbricato. Sempronio, avvocato che assiste Tizio in un giudizio contro Caio (che ha acquistato la comunione e ha chiuso le luci con un semplice muretto a secco non funzionale a un edificio), puo fondatamente chiedere la riapertura delle luci richiamando il limite dell'art. 904 c.c.: la chiusura senza effettivo appoggio di un edificio e illegittima.