Articolo 903 Codice Civile: Luci nel muro proprio o nel muro comune

La doppia regola dell'art. 903 c.c.: muro proprio e muro comune

L'art. 903 c.c. disciplina due situazioni molto diverse, accomunate dall'oggetto: l'apertura di luci nel muro al confine. La prima ipotesi e quella del muro di proprieta esclusiva, anche se contiguo al fondo del vicino: in questo caso il proprietario puo aprire luci liberamente, a condizione di rispettare i requisiti dell'art. 901 c.c. (inferriata, grata fissa, altezze minime). La seconda ipotesi e quella del muro comune, che appartiene pro indiviso a due o piu proprietari: qui la regola si inverte, nel senso che l'apertura di luci richiede il consenso degli altri comproprietari, con la sola eccezione delle luci aperte nella porzione sopraelevata da uno solo a proprie spese. La duplice regolamentazione riflette la diversa natura del bene: la proprieta esclusiva consente liberta di godimento, la contitolarita impone concertazione.

La giurisprudenza ha precisato un punto importante: l'apertura di luci nel muro proprio non costituisce servitu a carico del fondo del vicino, perche la luce e un sacrificio modesto compatibile con la regola generale dei rapporti di vicinato. Il vicino, infatti, non perde alcuna facolta: puo costruire in aderenza, alzare il proprio fabbricato, occludere la luce. È percio improprio parlare di servitu di luce: si tratta piuttosto di una facolta inerente al diritto di proprieta sul muro, esercitata nel rispetto dei limiti tecnici fissati dall'art. 901 c.c. Cio significa che il vicino non puo opporsi all'apertura della luce se essa rispetta i requisiti di legge, ma non significa che la luce sia un diritto stabile e irrevocabile.

Muro proprio: liberta entro i limiti tecnici

Quando il muro e di proprieta esclusiva del costruttore, l'apertura della luce e libera. Tizio, proprietario di una casa unifamiliare con muro perimetrale interamente suo, contiguo al giardino di Caio, puo aprire luci a piacimento, purche ciascuna apertura: (a) sia munita di grata fissa con maglie inferiori a 3 cmq e di idonea inferriata; (b) abbia il lato inferiore ad almeno 2,5 m dal pavimento al piano terreno o 2 m ai piani superiori; (c) abbia il lato inferiore ad almeno 2,5 m dal suolo di Caio. Caio non puo opporsi all'apertura ne pretendere alcun indennizzo: la luce e una facolta che Tizio esercita nell'ambito del proprio diritto sul muro.

La situazione cambia se Tizio apre l'apertura senza grata, troppo bassa o tale da consentire l'affaccio: in tal caso si attivano gli artt. 901-902 c.c. (per le irregolarita tecniche) o gli artt. 905-906 c.c. (se l'apertura e in realta una veduta). Per il professionista che progetta nuove costruzioni o ristrutturazioni al confine, la disciplina dell'art. 903 c.c. sul muro proprio funge da norma abilitante: ricorda che e legittimo prevedere luci di aerazione anche al confine, ma impone di rispettare scrupolosamente le prescrizioni tecniche dell'art. 901 c.c. Sempronio, architetto, che progetta un nuovo bagno cieco nel muro perimetrale di un fabbricato di Tizio, puo legittimamente prevedere una finestrella di aerazione anche a 10 cm dal confine di Caio, purche disegni grata fissa, inferriata e altezze conformi.

Muro comune: il principio del consenso

Il quadro cambia radicalmente quando il muro e comune, ossia quando appartiene pro indiviso a due o piu proprietari, situazione frequentissima nei rapporti di vicinato tra case a schiera, edifici contigui o costruzioni storiche addossate. In tale ipotesi, nessuno dei comproprietari puo aprire luci senza il consenso degli altri. La ragione e che l'apertura della luce incide sulla cosa comune, modificandone struttura, valore e modalita di utilizzo: ogni comproprietario ha pertanto diritto a essere informato e a esprimere il proprio assenso. La regola si applica anche a interventi modesti (una finestrella per il bagno, una bocca di lupo per la cantina): il principio del consenso e di stretta interpretazione.

Tizio e Caio, proprietari pro indiviso del muro che separa i loro fondi, non possono percio aprire luci nel muro comune senza accordo. Se Tizio apre una luce senza il consenso di Caio, quest'ultimo puo chiedere giudizialmente la chiusura dell'apertura e il ripristino del muro: la pretesa si fonda sull'art. 903 c.c. ed e azionabile finche dura l'apertura. Per evitare il contenzioso, e prassi prudente disciplinare l'intervento con una scrittura privata che individui posizione, dimensioni e caratteristiche tecniche della luce, eventualmente prevedendo modalita di occlusione future se uno dei due decida di edificare in aderenza. Mevia, che ha ereditato un fabbricato con muro comune con il fondo di Sempronio, deve quindi acquisire il consenso scritto di Sempronio prima di aprire qualunque luce nel muro comune.

La sopraelevazione del muro comune: la regola di equita

L'ultima parte dell'art. 903 c.c. introduce una regola di equita di particolare interesse pratico: chi ha sopraelevato il muro comune a proprie spese, dopo che il vicino abbia rifiutato di contribuire alla sopraelevazione, puo aprire luci nella porzione sopraelevata. La ratio e evidente: la nuova porzione del muro, benche giuridicamente accessoria al muro comune sottostante, e stata realizzata a esclusivo onere di uno dei comproprietari; e equo che chi ha sostenuto tutti i costi possa godere della facolta di aprire luci nella porzione che gli e tecnicamente esclusiva. La regola si combina con l'art. 884 c.c. sul diritto di sopraelevazione del muro comune e con l'art. 887 c.c. sull'eventuale acquisto successivo della comunione da parte del vicino.

Tizio, proprietario di un fabbricato addossato al muro comune con Caio, ha sopraelevato a proprie spese di un metro il muro comune originariamente alto 4 metri, dopo che Caio si e rifiutato di partecipare ai costi. Tizio puo allora aprire luci nella porzione sopraelevata di un metro, purche siano conformi ai requisiti dell'art. 901 c.c. Se in seguito Caio dovesse decidere di acquistare la comunione anche della porzione sopraelevata (versando l'indennita ex art. 887 c.c.), la luce di Tizio diventerebbe di nuovo luce in muro comune, soggetta al consenso, e potrebbe essere chiusa secondo i principi generali. Sempronio, ingegnere, che progetta una sopraelevazione su muro comune, deve quindi documentare con cura il rifiuto del vicino a contribuire e le spese sostenute dal cliente: questi documenti saranno decisivi in caso di contestazione successiva.