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Art. 905 c.c. Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi
In vigore
balconi Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Veduta diretta: il nucleo dell'art. 905 c.c.
L'art. 905 c.c. e una delle norme tecniche piu applicate nei rapporti di vicinato e nelle controversie condominiali. Stabilisce che non si possono aprire vedute dirette verso il fondo, chiuso o non chiuso, del vicino, ne sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questi e la faccia esteriore del muro nel quale si aprono le vedute non vi e una distanza di un metro e mezzo. La stessa regola si estende ai balconi e ad altri sporti, alle terrazze, ai lastrici solari e a opere simili muniti di parapetto che permetta l'affaccio: in tutti questi casi la distanza di 1,5 metri deve essere mantenuta tra il fondo del vicino e la linea esteriore delle opere. La norma ha una funzione duplice: tutelare la riservatezza del vicino, impedendogli di essere osservato dal proprio confinante, e prevenire i conflitti tra fondi mediante una distanza minima certa.
Per veduta diretta si intende l'apertura, balcone o sporto da cui si possa guardare frontalmente, ossia perpendicolarmente al muro, sul fondo del vicino. Si distingue dalla veduta laterale od obliqua (art. 906 c.c.), in cui lo sguardo si proietta lateralmente girando il capo. La distinzione e fondamentale perche cambia la distanza richiesta: 1,5 metri per la diretta, 0,75 metri per la laterale od obliqua. Tizio, che apre una finestra nel muro al confine con il fondo di Caio, deve quindi misurare con esattezza la distanza tra la faccia esteriore del proprio muro e il confine: se la distanza e inferiore a 1,5 metri, la veduta diretta e abusiva e Caio puo agire per ottenere l'arretramento o la chiusura.
Misura della distanza: dove si parte e dove si arriva
L'esatta modalita di misurazione della distanza e un punto delicato. Il legislatore precisa che il metro e mezzo si calcola tra la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute e il fondo del vicino, ovvero tra la linea esteriore di balconi, terrazze e simili e il fondo confinante. In pratica: per una finestra, si misura dal piano esterno del muro alla linea di confine; per un balcone o uno sporto, si misura dal punto piu avanzato della struttura (parapetto incluso) al confine. Questo significa che la presenza di un balcone aggettante avanza il punto di misurazione e riduce la distanza utile dal confine: ne consegue che, in molte progettazioni urbane, il rispetto della regola impone di rientrare significativamente rispetto al filo del muro.
Sempronio, architetto incaricato di disegnare un nuovo balcone in un edificio confinante con il fondo di Mevia, deve verificare l'ingombro complessivo del manufatto: parapetto, sporgenza, fioriere mobili. La linea esteriore rilevante e quella massima che consente l'affaccio, sicche la distanza di 1,5 metri va calcolata dal punto piu avanzato della struttura. Una progettazione scorretta puo determinare un'opera abusiva sin dall'origine, esposta all'azione di Mevia per la riduzione in pristino. La precisione della misura, anche per pochi centimetri, e percio essenziale, soprattutto quando il fondo del vicino e edificato fino al confine.
Estensione a balconi, terrazze e lastrici solari
Una delle ragioni della centralita applicativa dell'art. 905 c.c. e la sua estensione a balconi, terrazze e lastrici solari. La giurisprudenza interpreta in senso ampio il riferimento ai parapetti che permettano di affacciarsi: rientrano nella regola non solo i balconi e le terrazze tradizionali, ma anche i lastrici solari calpestabili dotati di muretto o ringhiera, le pensiline percorribili, persino i grandi davanzali di finestre se idonei a consentire una sosta e un affaccio. La logica e fattuale: cio che conta non e il nome dell'opera, ma la sua attitudine concreta a permettere a una persona di sostare e guardare verso il fondo del vicino.
Tizio, condomino al piano attico, che intenda trasformare il proprio lastrico solare in terrazza calpestabile con parapetto al confine, deve verificare la distanza dal fondo del vicino Caio. Se il parapetto del nuovo lastrico-terrazza dista meno di 1,5 metri dal confine, l'intervento e abusivo ai sensi dell'art. 905 c.c., quand'anche fosse autorizzato dal punto di vista edilizio comunale: la disciplina urbanistica non e sostitutiva di quella civilistica, e l'autorizzazione comunale non vale a sanare la violazione del codice civile. Caio puo agire per la riduzione in pristino, ovvero per l'arretramento del parapetto o per la sostituzione dell'opera con una soluzione non praticabile (lastrico non calpestabile).
Eccezione della via pubblica e profili di prescrizione
L'ultima parte dell'art. 905 c.c. introduce un'eccezione di rilievo: il divieto cessa quando tra i due fondi vicini vi e una via pubblica. La ratio e che la presenza della via pubblica gia interpone una separazione fisica e funzionale tra le proprieta, e l'affaccio sul fondo dirimpettaio non lede la riservatezza in modo apprezzabile, dato che il vicino e gia esposto allo sguardo di chiunque transiti sulla strada. L'eccezione e di stretta interpretazione: deve trattarsi di vera via pubblica, non di una semplice servitu di passaggio o di una strada privata aperta al pubblico transito. La differenza puo essere decisiva in molte controversie tra fondi separati da viottoli o vicoli ciechi.
Sul piano della tutela, il vicino il cui fondo subisca una veduta abusiva puo agire per ottenere l'arretramento dell'opera, la chiusura della veduta o la riduzione in pristino: la pretesa si fonda sull'art. 905 c.c. ed e di natura reale. Mevia, che subisce l'apertura abusiva di un balcone di Sempronio a 1,2 metri dal proprio fondo, puo agire in giudizio per ottenere la demolizione del balcone o, in subordine, il suo arretramento di 30 cm. Sempronio, dal canto suo, potrebbe eccepire di aver acquisito per usucapione una servitu di veduta: l'usucapione di tale servitu e ammessa se il possesso e ad usucapionem, ossia pacifico, continuato, non clandestino e per il tempo di legge. Cio significa che l'inerzia prolungata del vicino di fronte a una veduta abusiva e installata da molti anni puo trasformare l'abuso in servitu legittima, motivo per cui e essenziale agire tempestivamente quando si scopre una nuova apertura non conforme.
Domande frequenti