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Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 78 Cod. Consumo – Nullità di clausole contrattuali o patti aggiunti
In vigore dal 23 ottobre 2005 (D.Lgs. 206/2005)
*1. Sono nulle le clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinuncia dell’acquirente ai diritti previsti dal presente capo o di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.
Vedi anche
→Cod. consumo art. 77 - Art. 77 Cod.Cons.: Risoluzione del contratto di concessione di c→Cod. consumo art. 79 - Articolo 79 Codice del Consumo: Competenza territoriale inderogab…→T.U. Edilizia art. 1 - Art. 1 TUE - Ambito di applicazione→Cost. art. 32 - Tutela della salute→Articolo 76 Codice del Consumo: Obbligo di fideiussione→Art. 80 Cod.Cons.: Diritti dell’acquirente nel caso di applicazi→Art. 75 Cod.Cons.: Rinvio alla generale disciplina dei contratti→Articolo 81 Codice del Consumo: Sanzioni→Articolo 74 Codice del Consumo: Divieto di acconti→Articolo 82 Codice del Consumo: Ambito di applicazione→Articolo 73 Codice del Consumo: Diritto di recesso→Articolo 83 Codice del Consumo: Definizioni
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'articolo 78 dichiara nulla qualunque clausola contrattuale che comporti rinuncia ai diritti previsti dal capo sulla vendita immobiliare o limitazione della responsabilità del venditore.
Ratio
L'articolo 78 è una norma di ordine pubblico consumeristico. Impedisce che il venditore sfugga agli obblighi della vendita immobiliare mediante inserimento di clausole nel contratto. È un presidio contro la disparità di potere contrattuale: il venditore, professionista, potrebbe indurre il consumatore a rinunciare a protezioni mediante standard clauses. La nullità è assoluta, il giudice la dichiara anche se l'acquirente non l'eccepisce.
Analisi
La norma è sintetica ma comprende due categorie di clausole vietate: primo, quelle che comportino rinuncia ai diritti previsti dal capo (articoli 64-80: informazioni precontrattuali, forma scritta, diritto di recesso di 14 giorni, fideiussione). Secondo, quelle che limitino le responsabilità del venditore, cioè escludano o riducano il risarcimento danni per non-adempimento (es: clausola 'venduto così com'è, nessun reclamo per difetti'). La nullità determina caducità della sola clausola, non del contratto; il contratto sussiste nei suoi termini legali.
Quando si applica
Casistica: contratto che recita 'l'acquirente rinuncia al diritto di recesso di cui all'articolo 73', nulla. Contratto che dice 'nessun reclamo per difetti costruttivi o urbanistici', nulla. Clausola 'la fideiussione fornita non copre danni per difetti latenti', nulla perché limita responsabilità del venditore. Contratto preliminare che esclude informazioni sulla Tav o sulla viabilità, nulla per violazione articolo 64.
Connessioni
Articolo 64-73 (diritti fondamentali che non possono essere oggetto di rinuncia); articolo 76 (fideiussione obbligatoria); articolo 33-37 (regime generale di nullità per clausole abusive nei contratti con consumatori); articolo 62 (procedura amministrativa per accertamento violazioni).
Pronunce della Corte Costituzionale
Corte Cost., sent. n. 288/2013
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Gazzetta Ufficiale
Casi pratici
Caso 1: Caso 1
Tizio compra villa con contratto preliminare che contiene la clausola: «L'acquirente rinuncia al diritto di recesso di cui all'articolo 73». Secondo l'articolo 78, questa clausola è nulla. Tizio mantiene il diritto di recesso di 14 giorni (30 se in costruzione) indipendentemente dalla sua firma. Se Tizio cambia idea ed esercita recesso, il venditore non può opporre la clausola di rinuncia: è semplicemente inesistente nel panorama legale.
Caso 2: Caso 2
Caio acquista casa da ditta costruttrice; il contratto preliminare contiene: «Nessun reclamo per difetti costruttivi o errori urbanistici; l'acquirente accetta la proprietà così com'è». Secondo l'articolo 78, questa clausola limitativa è nulla perché esclude la responsabilità del venditore. Se Caio scopre difetti strutturali dopo la registrazione, ha diritto di chiedere risoluzione del contratto o riduzione del prezzo, ignorando la clausola di esclusione.
Domande frequenti
Posso firmare un contratto che esclude il mio diritto di recesso?
No. Per l'articolo 78, qualunque clausola di rinuncia al recesso è nulla. La tua firma sulla clausola non ha effetto, il diritto di recesso di 14-30 giorni rimane intoccabile.
Se il contratto dice 'nessun reclamo per vizi', posso comunque chiedere danni?
Sì. La clausola è nulla secondo l'articolo 78. Puoi chiedere risoluzione del contratto o riduzione del prezzo se scopri difetti non dichiarati, ignorando la clausola di esclusione.
L'articolo 78 si applica anche ai contratti tra privati?
Dipende da chi è 'venditore' secondo il Codice del Consumo. Se uno dei contraenti è professionista e l'altro consumatore, sì. Se sono entrambi privati non-professionisti, no (ma altre leggi possono offrire protezione).
Cosa succede al contratto se una clausola è nulla per articolo 78?
Solo la clausola cade; il contratto sussiste nei suoi termini legali. Se ad es. è nulla una clausola su form scritta, il resto del contratto rimane, e il contratto deve comunque avere forma scritta per essere valido.
Devo eccepire la nullità dell'articolo 78 in giudizio o è automatica?
È automatica e assoluta. Il giudice dichiara nullità anche se tu non la eccepisciti, e anche se il venditore non la contesta. È ordine pubblico consumeristico.
Fonti consultate: 2 fontei verificate