Testo dell'articoloVigente
Art. 2855 c.c. Estensione degli effetti dell’iscrizione
In vigore dal 19/04/1942
L’iscrizione del credito fa collocare nello stesso grado le spese dell’atto di costituzione d’ipoteca, quelle dell’iscrizione e rinnovazione e quelle ordinarie occorrenti per l’intervento nel processo di esecuzione. Per il credito di maggiori spese giudiziali le parti possono estendere l’ipoteca con patto espresso, purché sia presa la corrispondente iscrizione.
Qualunque sia la specie d’ipoteca, l’iscrizione di un capitale che produce interessi fa collocare nello stesso grado gli interessi dovuti, purché ne sia enunciata la misura nell’iscrizione. La collocazione degli interessi è limitata alle due annate anteriori e a quella in corso al giorno del pignoramento, ancorché sia stata pattuita l’estensione a un maggior numero di annualità; le iscrizioni particolari prese per altri arretrati hanno effetto dalla loro data.
L’iscrizione del capitale fa pure collocare nello stesso grado gli interessi maturati dopo il compimento dell’annata in corso alla data del pignoramento, però soltanto nella misura legale e fino alla data della vendita att. 2411.
In sintesi
Indice dei contenuti
Funzione dell'articolo 2855 c.c. e oggetto della tutela
L'articolo 2855 del Codice civile disciplina l'estensione oggettiva della garanzia ipotecaria, individuando quali voci di credito, accessorie rispetto al capitale, fruiscono dello stesso grado di prelazione attribuito al credito principale dall'iscrizione nei registri immobiliari. La norma assolve a una funzione di equilibrio: da un lato evita al creditore ipotecario di dover prendere una pluralità di iscrizioni per ogni accessorio del credito, dall'altro tutela i creditori successivi e i terzi acquirenti, garantendo loro la conoscibilità del peso ipotecario gravante sul bene attraverso il sistema pubblicitario.
Spese assistite dallo stesso grado del capitale
Il primo comma estende automaticamente la prelazione alle spese dell'atto di costituzione dell'ipoteca, alle spese di iscrizione e rinnovazione e a quelle ordinarie occorrenti per intervenire nel processo esecutivo. Si tratta di oneri strettamente funzionali alla nascita, alla conservazione e all'esercizio del diritto reale di garanzia: il legislatore ha ritenuto che il loro recupero non possa essere subordinato a una specifica menzione, in quanto rappresentano costi tipici e prevedibili da chiunque consulti i registri immobiliari. Diversamente, per le spese giudiziali maggiori, eccedenti la soglia ordinaria, è richiesto un patto espresso e una corrispondente iscrizione, perché si tratta di voci di entità non predeterminabile.
Disciplina degli interessi e tetto biennale
Il punto più rilevante in concreto riguarda gli interessi. La norma chiarisce che, qualunque sia la specie di ipoteca, la collocazione degli interessi nello stesso grado del capitale presuppone che la nota di iscrizione enunci la misura del saggio convenzionale. Se Tizio iscrive un'ipoteca a garanzia di un mutuo di centomila euro al tasso del cinque per cento, dovrà indicarlo nella nota: in mancanza, gli interessi non potranno essere collocati al medesimo grado del capitale. La collocazione privilegiata è poi limitata alle due annate anteriori e a quella in corso al giorno del pignoramento, anche se le parti avessero pattuito un'estensione maggiore. Per gli arretrati ulteriori il creditore deve prendere iscrizioni particolari, che però hanno effetto solo dalla loro data, con il conseguente arretramento del grado rispetto alle iscrizioni intermedie.
Interessi post pignoramento e tasso legale
L'ultimo comma garantisce nello stesso grado del capitale anche gli interessi maturati dopo il compimento dell'annata in corso alla data del pignoramento, fino al giorno della vendita forzata. Tale estensione opera tuttavia soltanto nella misura del tasso legale, indipendentemente dal saggio convenzionalmente pattuito. La ratio è duplice: tutelare il creditore dai ritardi della procedura esecutiva, senza addossare ai creditori concorrenti il rischio di tassi convenzionali elevati. Se Caio, creditore ipotecario di Tizio, ha pattuito interessi al sette per cento ma la vendita interviene due anni dopo il pignoramento, sugli interessi di quel biennio successivo potrà far valere la prelazione soltanto al tasso legale, mentre la differenza concorrerà in chirografo.
Implicazioni pratiche per la redazione delle note di iscrizione
Sul piano operativo, la disciplina dell'articolo 2855 c.c. impone al creditore ipotecario una particolare attenzione nella redazione della nota di iscrizione. L'indicazione del saggio di interesse, in particolare, è una clausola di stile irrinunciabile, perché la sua omissione comporta la perdita della prelazione sugli interessi, anche se chiaramente pattuiti nel contratto. Allo stesso modo, l'eventuale patto di estensione dell'ipoteca alle spese giudiziali maggiori deve trovare riscontro in una iscrizione corrispondente, pena l'inopponibilità ai creditori successivi. Per le banche e gli istituti di credito che operano sistematicamente con ipoteche immobiliari, la corretta compilazione del modello di nota è quindi un elemento di gestione del rischio di credito. Va inoltre considerato che la disciplina opera in modo uniforme per ogni tipologia di ipoteca, volontaria, giudiziale o legale: il creditore può così pianificare con sufficiente certezza il perimetro della propria garanzia, salvo le specificità procedurali della singola tipologia di iscrizione.
Domande frequenti
Le spese notarili dell'atto di mutuo ipotecario sono coperte dalla stessa ipoteca?
Sì, l'articolo 2855 c.c. estende automaticamente lo stesso grado di prelazione del capitale alle spese dell'atto di costituzione dell'ipoteca, senza necessità di patto espresso o iscrizione integrativa, perché si tratta di oneri tipici e prevedibili.
Cosa succede se nella nota di iscrizione non viene indicato il tasso di interesse?
In assenza dell'indicazione del saggio convenzionale, gli interessi non possono essere collocati nello stesso grado del capitale e il creditore può tutelarsi soltanto a tasso legale o concorrere come chirografario per la differenza.
Quante annate di interessi sono coperte dalla prelazione ipotecaria?
La prelazione opera per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso alla stessa data, anche se le parti avessero pattuito un'estensione a un numero maggiore di annualità.
Come si possono garantire arretrati di interessi oltre il triennio?
Il creditore deve prendere iscrizioni particolari per gli arretrati ulteriori, ma tali iscrizioni hanno effetto solo dalla loro data e quindi assumono un grado deteriore rispetto al capitale e alle altre iscrizioni intermedie.
Gli interessi post pignoramento sono garantiti al tasso convenzionale?
No, gli interessi maturati dopo l'annata in corso al pignoramento e fino alla vendita sono garantiti nello stesso grado del capitale, ma soltanto nella misura del tasso legale, anche se il contratto prevedeva un saggio superiore.