Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1960 c.c. – Nozione
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
L’anticresi è il contratto col quale il debitore o un terzo si obbliga a consegnare un immobile al creditore a garanzia del credito, affinchè il creditore ne percepisca i frutti, imputandoli agli interessi, se dovuti, e quindi al capitale.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1959 - Art. 1959 c.c.: Sopravvenuta insolvenza del mandante o del terzo→Cod. civ. art. 1961 - Articolo 1961 Codice Civile: Obblighi del creditore anticretico→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1958 Codice Civile: Effetti del mandato di credito→Articolo 1962 Codice Civile: Durata dell’anticresi→Articolo 1957 Codice Civile: Scadenza dell’obbligazione principale→Articolo 1963 Codice Civile: Divieto del patto commissorio→Art. 1956 c.c.: Liberazione del fideiussore per obbligazione fut→Art. 1964 c.c.: Compensazione dei frutti con gli interessi→Art. 1955 c.c.: Liberazione del fideiussore per fatto del credit
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'anticresi nel sistema delle garanzie reali
L'art. 1960 c.c. apre il Capo XXVIII del Codice Civile dedicato all'anticresi, istituto di origine romana (da antichresin, letteralmente "contro il godimento") che consente al creditore di soddisfarsi progressivamente mediante la percezione dei frutti di un immobile, anziche' attendere l'adempimento dell'obbligazione principale. Si tratta di una garanzia reale che si affianca a pegno e ipoteca, ma se ne distingue per il meccanismo operativo: non si attende la scadenza e la eventuale escussione, bensì il creditore entra nel possesso del bene e ne utilizza i frutti in decurtazione del debito.
Struttura del contratto
Il contratto e' tipico e nominato. Le parti essenziali sono: (i) il debitore o un terzo che si obbliga alla consegna dell'immobile; (ii) il creditore che lo riceve in garanzia. Non e' necessario che il concedente sia il debitore: un terzo estraneo al rapporto obbligatorio può costituire l'anticresi sul proprio immobile a garanzia del debito altrui, ricalcando la logica della garanzia personale prestata da un fideiussore o del pegno concesso da terzo. In tal caso il terzo non diventa debitore, ma assume obblighi di consegna e subisce le conseguenze del godimento da parte del creditore.
La forma scritta e' richiesta ad substantiam per i contratti che trasferiscono o costituiscono diritti reali immobiliari (art. 1350 c.c.). Sebbene l'anticresi non trasferisca la proprietà, la giurisprudenza maggioritaria e la dottrina prevalente ritengono che la costituzione del diritto di godimento sull'immobile in favore del creditore imponga la forma scritta, e che l'atto debba essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2643, n. 4, c.c.) per essere opponibile ai terzi. La mancata trascrizione non rende nullo il contratto tra le parti, ma ne limita drasticamente l'efficacia erga omnes.
Meccanismo di imputazione dei frutti
Il cuore della norma e' il meccanismo di imputazione: il creditore percepisce i frutti e li applica prima agli interessi (se dovuti), poi al capitale. Questo ordine non e' derogabile unilateralmente, ma può essere modificato per accordo delle parti (come confermato dall'art. 1964 c.c., che prevede il patto di compensazione integrale o parziale tra frutti e interessi). L'imputazione automatica e' analoga a quella prevista dall'art. 1194 c.c. per i pagamenti volontari: si estinguono prima le obbligazioni accessorie (interessi), poi quella principale (capitale). Cio' tutela il creditore evitando che il debito per interessi cresca ulteriormente mentre il capitale rimane intatto.
I frutti rilevanti sono quelli civili e naturali prodotti dall'immobile: canoni di locazione (se il creditore subloca), raccolti agricoli (se si tratta di fondo coltivato), rendite da esercizio commerciale nei locali, ecc. Il creditore diventa percettore di tutti questi proventi e ha l'obbligo di rendiconto periodico al debitore (desumibile dagli artt. 1961 e 1713 c.c. per analogia).
Distinzione da ipoteca e pegno
L'anticresi si distingue dall'ipoteca perché quest'ultima non comporta lo spossessamento del bene: il debitore conserva il possesso e l'uso dell'immobile, mentre il creditore ipotecario vanta solo un diritto di seguito e di prelazione in caso di esecuzione forzata. L'anticresi invece trasferisce il possesso al creditore che ne percepisce i frutti. Si distingue dal pegno perché il pegno riguarda beni mobili (art. 2784 c.c.) e l'anticresi riguarda esclusivamente immobili. Non e' possibile costituire anticresi su beni mobili o su diritti immobiliari non fruttiferi (per es. un terreno incolto che non produca rendite apprezzabili sarebbe un'anticresi economicamente sterile).
Esempio pratico
Tizio vanta un credito di 80.000 euro verso Caio, con interessi al 5% annuo (4.000 euro/anno). Caio e' proprietario di un appartamento che affitta a terzi per 12.000 euro annui. Le parti stipulano un contratto di anticresi: Caio consegna l'appartamento a Tizio, che subentrera' nella locazione e incassera' i canoni. Ogni anno, Tizio preleva 4.000 euro per interessi e 8.000 euro a decurtazione del capitale. Dopo circa 10 anni il debito sarà estinto e Tizio dovrà restituire l'immobile. Se nel frattempo il debito viene estinto anticipatamente (magari Caio paga in contanti la parte restante), il contratto si scioglie e il possesso torna a Caio.
Rilevanza pratica contemporanea
L'anticresi e' oggi un istituto poco diffuso nella prassi notarile e bancaria italiana. Le banche preferiscono l'ipoteca perché non comporta la gestione diretta del bene e non espone a rischi di responsabilità da conduzione. Tuttavia l'istituto conserva utilita' in operazioni tra privati, nelle ristrutturazioni di debito tra imprenditori e nei rapporti intra-familiari dove si vuole evitare l'esecuzione forzata. L'anticresi può anche essere pattuita come elemento accessorio a un contratto di mutuo, integrando (non sostituendo) la garanzia ipotecaria convenzionalmente prevista.
Domande frequenti
L'anticresi trasferisce la proprietà dell'immobile al creditore?
No. L'anticresi trasferisce solo il possesso temporaneo, non la proprietà. Il debitore rimane proprietario: il creditore ha diritto di godere del bene e di percepirne i frutti finché il debito non e' estinto.
È necessaria la forma scritta per il contratto di anticresi?
Si'. Il contratto deve essere redatto per iscritto (art. 1350 c.c.) e trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi. La mancata trascrizione lo rende inopponibile ai successivi acquirenti o creditori ipotecari dell'immobile.
Un terzo può concedere in anticresi il proprio immobile per un debito altrui?
Si'. La norma prevede espressamente che la consegna possa essere effettuata da 'un terzo', diverso dal debitore principale. Questo terzo rimane estraneo al rapporto obbligatorio ma assume obblighi contrattuali di consegna e di tolleranza del godimento del creditore.
Come vengono imputati i frutti percepiti dal creditore?
Prima agli interessi maturati (se dovuti), poi al capitale. Questo ordine di imputazione e' disposto dalla legge e può essere derogato dalle parti con il patto di cui all'art. 1964 c.c., che prevede la compensazione globale o parziale tra frutti e interessi.
Qual e' la differenza pratica tra anticresi e ipoteca?
Con l'ipoteca il debitore conserva il possesso e l'uso dell'immobile, mentre il creditore ha solo un diritto di prelazione in caso di esecuzione forzata. Con l'anticresi il creditore riceve il possesso e percepisce i frutti progressivamente, senza attendere un'asta giudiziaria.