Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1961 c.c. Obblighi del creditore anticretico
In vigore
Il creditore, se non è stato convenuto diversamente, è obbligato a pagare i tributi e i pesi annui dell’immobile ricevuto in anticresi. Egli ha l’obbligo di conservare, amministrare e coltivare il fondo da buon padre di famiglia. Le spese relative devono essere prelevate dai frutti. Il creditore, se vuole liberarsi da tali obblighi, può, in ogni tempo, restituire l’immobile al debitore, purché non abbia rinunziato a tale facoltà.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1960 - Art. 1960 Codice Civile: Nozione→Cod. civ. art. 1962 - Articolo 1962 Codice Civile: Durata dell’anticresi→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 1959 c.c.: Sopravvenuta insolvenza del mandante o del terzo→Articolo 1963 Codice Civile: Divieto del patto commissorio→Articolo 1958 Codice Civile: Effetti del mandato di credito→Art. 1964 c.c.: Compensazione dei frutti con gli interessi→Articolo 1957 Codice Civile: Scadenza dell’obbligazione principale→Art. 1965 Codice Civile: Nozione→Art. 1956 c.c.: Liberazione del fideiussore per obbligazione fut
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La posizione gestionale del creditore anticretico
L'art. 1961 c.c. definisce il regime degli obblighi a carico del creditore che riceve l'immobile in anticresi. A differenza del creditore ipotecario, che rimane estraneo alla gestione del bene, il creditore anticretico diventa sostanzialmente l'amministratore di fatto dell'immobile per tutta la durata del contratto. Questo coinvolgimento gestionale e' al tempo stesso un vantaggio (percepisce i frutti) e un onere (deve sostenere le spese e rispettare gli standard di diligenza imposti dalla norma).
Tributi e pesi annui
L'obbligo di pagare i tributi e i pesi annui dell'immobile ricade sul creditore, salvo patto contrario. Rientrano in questa categoria l'IMU, la TASI (ove ancora applicabile), le tasse sui rifiuti imputabili al possessore, le quote condominiali ordinarie e straordinarie riferite al godimento corrente, le eventuali servitu' attive che comportino corrispettivi. La ratio e' che il creditore che percepisce i frutti deve anche sostenere i costi correnti di produzione di quei frutti: sarebbe iniquo che l'intero onere fiscale gravasse sul debitore-proprietario mentre il creditore si appropria dei proventi. Le parti possono tuttavia invertire questo schema o ripartire le spese in modo diverso, data la natura dispositiva della norma.
La questione più delicata riguarda le spese straordinarie (rifacimento tetto, consolidamento strutturale, ecc.): la norma non le menziona espressamente, e la dottrina le riconduce prevalentemente al proprietario, salvo diverso accordo. Il creditore non può essere costretto a sostenere spese straordinarie di conservazione che esorbitino dalla gestione ordinaria del fondo.
Diligenza del buon padre di famiglia
Lo standard di cura del buon padre di famiglia (oggi interpretato come persona ragionevolmente diligente, art. 1176 c.c.) implica obblighi precisi: il creditore deve effettuare la manutenzione ordinaria dell'immobile, non lasciarlo deteriorare per incuria, coltivare il fondo agricolo secondo le tecniche appropriate alla sua natura, mantenere in efficienza gli impianti. L'obbligo di 'coltivare' il fondo e' significativo: suggerisce che l'istituto nasce pensando anche ai fondi rustici, dove la mancata coltivazione farebbe deperire la fonte dei frutti. Per gli immobili urbani l'obbligo si traduce in manutenzione degli impianti, intonaci, infissi e parti comuni.
La violazione degli obblighi gestionali espone il creditore a responsabilità risarcitoria verso il debitore per il deterioramento del valore del bene o per la diminuzione dei frutti prodotti. Il creditore risponde anche dell'eventuale perdita di conduttori (se l'immobile e' locato) imputabile alla sua negligenza amministrativa.
Prededuzione delle spese dai frutti
Le spese sostenute dal creditore per la gestione dell'immobile sono prelevate dai frutti prima dell'imputazione al debito. ciò significa che il creditore non e' tenuto ad anticipare risorse proprie a fondo perduto: le spese costituiscono una sorta di credito privilegiato sui frutti stessi. Se i frutti di un anno sono insufficienti a coprire le spese di gestione, il creditore potra' imputare il deficit ai frutti degli anni successivi o, in alternativa, esercitare la facolta' di recesso restituendo il bene.
La facolta' di recesso
Il creditore che non intende più sobbarcarsi degli oneri gestionali può in ogni tempo restituire l'immobile al debitore e liberarsi. Questo recesso unilaterale non pregiudica il credito: il creditore perdera' il meccanismo di soddisfazione progressiva tramite frutti, ma conserva il proprio diritto di credito integro (salvo quanto già imputato). La facolta' di recesso può essere rinunciata contrattualmente: in tal caso il creditore si obbliga a mantenere il possesso e la gestione dell'immobile per l'intera durata dell'anticresi (max 10 anni ex art. 1962 c.c.), perdendo la via d'uscita unilaterale.
Esempio pratico
Sempronio, creditore anticretico di un appartamento di Tizio, deve pagare l'IMU (1.200 euro/anno), la quota condominiale ordinaria (800 euro/anno) e le spese di manutenzione ordinaria (400 euro/anno): totale 2.400 euro. L'appartamento produce canoni di locazione per 9.600 euro/anno. Sempronio preleva 2.400 euro come rimborso spese, poi imputa i restanti 7.200 euro: prima agli interessi del credito (3.000 euro), poi al capitale (4.200 euro). Se l'onere gestionale diventa eccessivo (es. il conduttore smette di pagare), Sempronio può restituire l'immobile a Tizio e chiedere il saldo del debito residuo in altro modo.
Domande frequenti
Il creditore anticretico deve pagare di tasca propria le tasse sull'immobile?
Si', salvo diverso accordo. La norma pone a carico del creditore i tributi e i pesi annui, ma consente alle parti di derogare contrattualmente. Le spese sono comunque recuperate dai frutti dell'immobile prima dell'imputazione al debito.
Cosa succede se il creditore non gestisce bene l'immobile?
Il creditore risponde dei danni causati dalla sua negligenza: deterioramento del bene, perdita di conduttori, mancata coltivazione del fondo. Lo standard applicabile e' quello del buon padre di famiglia (persona ragionevolmente diligente).
Il creditore anticretico può uscire dal contratto prima della scadenza?
Si', il creditore può in qualsiasi momento restituire l'immobile al debitore e liberarsi dagli obblighi gestionali, a meno che non abbia rinunciato a tale facolta' nel contratto. Il credito residuo rimane intatto.
Le spese straordinarie (rifacimento tetto, ecc.) sono a carico del creditore?
No, in linea generale. La norma impone al creditore le spese di gestione ordinaria. Le spese straordinarie restano a carico del proprietario-debitore, salvo diverso accordo tra le parti.
Le parti possono derogare alla norma sugli obblighi del creditore?
Si'. L'art. 1961 c.c. e' norma dispositiva. Le parti possono ribaltare o ripartire diversamente gli obblighi di pagamento dei tributi, di gestione del fondo e di copertura delle spese, adattando il contratto alle proprie esigenze.