Art. 1350 c.c. Atti che devono farsi per iscritto
In vigore
Atti che devono farsi per iscritto Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; 2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta; 3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti; 4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione; 5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti; 6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico; 7) i contratti di anticresi; 8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni; 9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato; 10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato; 11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari; 12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti; 13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.
In sintesi
L'articolo 1350 c.c. elenca gli atti per cui la legge richiede la forma scritta a pena di nullità (forma ad substantiam). L'elenco è tassativo: comprende i contratti traslativi di diritti reali immobiliari, le locazioni ultranovennali, i contratti di società, le rendite perpetue e vitalizie, gli atti di alienazione di aziende, le transazioni su diritti immobiliari.
Forma ad substantiam e libertà delle forme
Il principio cardine del diritto contrattuale italiano è la libertà delle forme (art. 1325 n. 4 c.c. a contrario): salvo che la legge prescriva una forma determinata, il contratto può essere concluso in qualunque modo — verbalmente, per iscritto, con comportamenti concludenti. Quando però la legge prescrive una forma specifica a pena di nullità, si parla di forma ad substantiam: la forma è elemento costitutivo del contratto, senza la quale il contratto non esiste giuridicamente. L'art. 1350 c.c. elenca le categorie di atti per cui la forma scritta è richiesta ad substantiam. L'elenco è tassativo (numerus clausus): al di fuori di queste categorie, la mancanza di forma scritta non determina nullità ma al più problemi di prova (forma ad probationem, es. art. 1967 c.c. per la transazione, salvo l'eccezione immobiliare).
Le categorie dell'elenco
L'art. 1350 c.c. comprende: (1) Contratti traslativi o costitutivi di diritti reali su beni immobili: compravendita immobiliare, donazione di immobili (che richiede anche l'atto pubblico ex art. 782 c.c.), permuta immobiliare, costituzione di usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi su beni immobili. (2) Contratti che costituiscono la comunione di diritti reali immobiliari. (3) Contratti di locazione di beni immobili con durata superiore a nove anni. (4) Contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o a tempo indeterminato. (5) Atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie. (6) Atti di divisione di beni immobili e di aziende. (7) Transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti. (8) Atti di accertamento relativi ai suddetti diritti. Il n. 13 della norma contiene una clausola aperta per gli «altri atti specialmente indicati dalla legge», che include numerose disposizioni speciali (es. contratto di superficie, art. 952 c.c.; atti di vendita di immobili da costruire, d.lgs. 122/2005).
Conseguenze della mancanza di forma
Il contratto privo della forma richiesta ad substantiam è nullo (art. 1418 co. 2 c.c.): nullità assoluta, rilevabile d'ufficio, imprescrittibile, insanabile. Il vizio formale non può essere sanato da una successiva riduzione in forma scritta (non vi è convalida della nullità ex art. 1423 c.c.). L'atto nullo per vizio di forma non può nemmeno produrre effetti preliminari: il contratto preliminare di un atto che richiede la forma scritta ad substantiam deve anch'esso essere stipulato in forma scritta (art. 1351 c.c.).
Connessioni con altre norme
L'art. 1350 c.c. va letto con l'art. 1325 c.c. (requisiti del contratto, n. 4: forma quando prescritta), l'art. 1351 c.c. (forma del contratto preliminare), l'art. 1418 c.c. (nullità per vizio di forma) e con le norme della trascrizione immobiliare (artt. 2643 ss. c.c.), che presuppongono la forma scritta.
Domande frequenti
La compravendita verbale di un immobile è valida?
No. La compravendita di immobili richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 n. 1 c.c.). Un accordo verbale di compravendita immobiliare è privo di effetti giuridici: non trasferisce la proprietà e non crea obbligazioni esigibili. Le parti non possono nemmeno invocare l'esecuzione parziale come sanatoria.
Una locazione di sei anni stipulata verbalmente è valida?
Sì. L'art. 1350 richiede la forma scritta solo per le locazioni di durata superiore a nove anni. Una locazione di sei anni può essere stipulata verbalmente (è valida), ma la forma scritta è richiesta dalla l. 431/1998 per le locazioni abitative (a pena di inefficacia delle clausole difformi) e dalla l. 392/1978 per le locazioni commerciali.
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere per iscritto?
Sì. L'art. 1351 c.c. stabilisce che il contratto preliminare deve rivestire la stessa forma prescritta per il contratto definitivo. Poiché la compravendita immobiliare richiede la forma scritta ad substantiam, anche il preliminare deve essere stipulato in forma scritta; altrimenti è nullo.
La donazione di immobili richiede solo la forma scritta?
No, richiede la forma più solenne dell'atto pubblico notarile (art. 782 c.c.), oltre alla presenza di due testimoni. La scrittura privata non è sufficiente per la donazione di beni immobili: la donazione immobiliare senza atto pubblico è nulla per vizio di forma, indipendentemente dalla sottoscrizione delle parti.
La transazione su una controversia relativa a un immobile deve essere per iscritto?
Sì. L'art. 1350 n. 12 (o n. 7 nella numerazione adottata) richiede la forma scritta per le transazioni aventi per oggetto controversie relative ai diritti immobiliari. Una transazione verbale su lite immobiliare è nulla per vizio di forma.