- Forma del contratto preliminare: il contratto preliminare è nullo se non ha la stessa forma che la legge richiede per il contratto definitivo.
- Simmetria formale: se il definitivo richiede l'atto pubblico (es. donazione), il preliminare deve anch'esso essere stipulato per atto pubblico.
- Trascrizione del preliminare: il preliminare di contratto che trasferisce diritti reali immobiliari può essere trascritto (art. 2645-bis c.c.) per proteggere il promissario acquirente da atti dispositivi del promittente.
Testo dell'articoloVigente
Art. 1351 c.c. – Contratto preliminare
Testo vigente — R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
In sintesi
- Forma del contratto preliminare: il contratto preliminare è nullo se non ha la stessa forma che la legge richiede per il contratto definitivo.
- Simmetria formale: se il definitivo richiede l'atto pubblico (es. donazione), il preliminare deve anch'esso essere stipulato per atto pubblico.
- Trascrizione del preliminare: il preliminare di contratto che trasferisce diritti reali immobiliari può essere trascritto (art. 2645-bis c.c.) per proteggere il promissario acquirente da atti dispositivi del promittente.
Il contratto preliminare è nullo se non riveste la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo. Questa regola di simmetria formale garantisce che il vincolo preliminare abbia lo stesso grado di consapevolezza richiesto per il contratto finale. Il preliminare immobiliare può essere trascritto ex art. 2645-bis c.c. per tutelare il promissario acquirente.
La funzione del contratto preliminare
Il contratto preliminare (o compromesso) è il contratto con cui le parti si obbligano a concludere in futuro un determinato contratto definitivo. Le parti non trasferiscono ancora il diritto (come avverrebbe con il contratto definitivo), ma assumono un'obbligazione di contrarre: ciascuna parte può esigere dall'altra la conclusione del definitivo, e in caso di inadempimento può agire ex art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso. Il contratto preliminare è dunque uno strumento essenziale nella prassi immobiliare, commerciale e societaria: consente alle parti di vincolarsi accordandosi sui termini essenziali, mentre rimandano la conclusione formale del definitivo al completamento di adempimenti preliminari (accertamento urbanistico, verifica ipotecaria, ottenimento di mutuo, ecc.).
Il principio di simmetria formale (art. 1351 c.c.)
L'art. 1351 c.c. stabilisce il principio di simmetria formale: il preliminare richiede la stessa forma del definitivo. La ratio è che il vincolo di contrarre è economicamente equivalente all'obbligo contrattuale definitivo; sarebbe contraddittorio richiedere la forma solenne per il definitivo e permettere un vincolo preliminare informale. Conseguenze pratiche: (a) il preliminare di compravendita immobiliare (definitivo soggetto a forma scritta ex art. 1350 n. 1 c.c.) deve essere in forma scritta a pena di nullità; (b) il preliminare di donazione (definitivo soggetto ad atto pubblico ex art. 782 c.c.) deve essere per atto pubblico; (c) il preliminare di contratto consensuale senza requisiti di forma (es. compravendita mobiliare) non richiede forma speciale. La nullità del preliminare per vizio di forma è assoluta, rilevabile d'ufficio, insanabile.
La trascrizione del contratto preliminare immobiliare
L'art. 2645-bis c.c. (introdotto dal d.l. 669/1996, conv. l. 30/1997) consente la trascrizione del contratto preliminare avente per oggetto la conclusione di contratti che trasferiscono o costituiscono diritti reali immobiliari. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo: protegge il promissario acquirente da eventuali atti dispositivi compiuti dal promittente venditore nelle more della conclusione del definitivo (ipoteche, vendite a terzi, pignoramenti). La trascrizione del definitivo (o della sentenza ex art. 2932 c.c.) entro un anno dalla data del preliminare (o entro tre anni) prevale su iscrizioni e trascrizioni successive alla trascrizione del preliminare.
Connessioni con altre norme
L'art. 1351 c.c. va letto con l'art. 1350 c.c. (forma ad substantiam), l'art. 2932 c.c. (esecuzione in forma specifica), l'art. 2645-bis c.c. (trascrizione del preliminare) e con il d.lgs. 122/2005 (tutela acquirenti immobili da costruire, che eleva il livello di protezione del promissario acquirente).
Domande frequenti
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare può essere stipulato verbalmente?
No. L'art. 1351 c.c. richiede che il preliminare abbia la stessa forma del definitivo. Poiché la compravendita immobiliare richiede la forma scritta ad substantiam (art. 1350 n. 1 c.c.), il preliminare deve essere in forma scritta (scrittura privata o atto pubblico) a pena di nullità.
Come si tutela il promissario acquirente dal rischio che il promittente venda a terzi?
Con la trascrizione del contratto preliminare ex art. 2645-bis c.c. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo: se entro i termini di legge il definitivo è trascritto, prevale su ipoteche, vendite e pignoramenti trascritti dopo la trascrizione del preliminare. Senza trascrizione, il promissario è esposto a perdere il diritto sull'immobile in favore di terzi acquirenti in buona fede.
Cosa succede se il promittente venditore rifiuta di stipulare il contratto definitivo?
Il promissario acquirente può agire ex art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso. La sentenza ha efficacia costitutiva e trasferisce la proprietà dell'immobile, con effetto dalla data del passaggio in giudicato. Il promissario può anche chiedere il risarcimento dei danni da inadempimento.
La caparra confirmatoria versata al momento del preliminare si perde in caso di recesso?
Dipende dal tipo di caparra. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto trattenendo la caparra (o esigendo il doppio se inadempiente è chi l'ha ricevuta). La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è invece il corrispettivo del diritto di recesso: chi recede la perde, ma l'altra parte non può chiedere il risarcimento ulteriore.
Spiegazione
Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Con il preliminare le parti si obbligano a concludere un futuro contratto (ad esempio la compravendita), fissandone già il contenuto.
Come funziona e quando si applica
Per il preliminare di vendita di un immobile serve quindi la forma scritta a pena di nullità. Se una parte non stipula il definitivo, l’altra può ottenere dal giudice una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso (art. 2932). Il preliminare può essere trascritto (art. 2645-bis) a tutela dell’acquirente.
Esempio pratico
Il ‘compromesso’ per l’acquisto di una casa è un contratto preliminare: deve essere scritto e, se il venditore si rifiuta di firmare il rogito, l’acquirente può chiedere al giudice una sentenza che trasferisce l’immobile.
Domande frequenti
Che forma deve avere il preliminare?
La stessa del contratto definitivo: per gli immobili, forma scritta a pena di nullità.
Cosa succede se l’altra parte non firma il definitivo?
Si può chiedere al giudice una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso, ai sensi dell’art. 2932 c.c.
Norme collegate
Spiegazione divulgativa a scopo informativo, aggiornata alla normativa vigente; non sostituisce una consulenza legale sul caso concreto.