Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1505 c.c. – Diritti costituiti dal compratore sulla cosa
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Il venditore che ha esercitato il diritto di riscatto riprende la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche da cui sia stata gravata; ma è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purché abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1504 - Art. 1504 c.c.: Effetti del riscatto rispetto ai subacquirenti→Cod. civ. art. 1506 - Articolo 1506 Codice Civile: Riscatto di parte indivisa→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1503 Codice Civile: Esercizio del riscatto→Articolo 1507 Codice Civile: Vendita congiuntiva di cosa indivisa→Articolo 1502 Codice Civile: Obblighi del riscattante→Articolo 1508 Codice Civile: Vendita separata di cosa indivisa→Art. 1501 Codice Civile: Termini→Articolo 1509 Codice Civile: Riscatto contro gli eredi del compratore→Articolo 1500 Codice Civile: Patto di riscatto
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Commento all'art. 1505 c.c., Diritti costituiti dal compratore sulla cosa
L'articolo 1505 del codice civile regola le conseguenze del riscatto sui diritti che il compratore abbia nel frattempo costituito a favore di terzi durante il periodo di sua proprietà. La norma bilancia due interessi contrapposti: la protezione del venditore, che deve poter recuperare il bene senza essere penalizzato dagli atti dispositivi del compratore, e la tutela dei terzi che abbiano in buona fede contrattato con il compratore facendolo apparire pieno proprietario.
Effetto purgativo del riscatto su ipoteche e pesi
Il primo comma dell'art. 1505 c.c. sancisce il principio per cui il venditore riacquista la proprietà della cosa libera dai pesi e dalle ipoteche che il compratore abbia nel frattempo impresso sul bene. Questo effetto purgativo è coerente con il carattere retroattivo del riscatto convenzionale: una volta esercitato, il venditore è considerato come se non avesse mai perso la proprietà (salvo i limiti dell'art. 1504 c.c. sull'opponibilità). Le ipoteche iscritte dal compratore, pertanto, si estinguono, e i creditori ipotecari del compratore non possono opporre i loro diritti al venditore riscattante.
Eccezione per le locazioni
La norma introduce tuttavia un'eccezione significativa a tutela della certezza dei rapporti contrattuali: il venditore è tenuto a rispettare le locazioni stipulate dal compratore, a condizione che ricorrano congiuntamente tre requisiti: (i) la locazione non sia stata conclusa in frode al venditore; (ii) il contratto abbia data certa (atto pubblico, scrittura privata autenticata o con data certa acquisita per deposito o pubblicazione); (iii) la durata non superi i tre anni. La locazione che soddisfi questi requisiti è opponibile al venditore riscattante, che subentra nella posizione di locatore fino alla scadenza del contratto.
Ratio e coordinamento sistematico
La limitazione dei tre anni richiama quella prevista per la vendita forzata e per altre ipotesi di acquisto a titolo derivativo-costitutivo, in una logica di bilanciamento tra la stabilità dei rapporti di godimento e la tutela dell'acquirente definitivo. La frode si configura quando la locazione è stata conclusa con il deliberato intento di pregiudicare il diritto del venditore, ad esempio fissando un canone volutamente basso o una durata massima fittizia. In caso di locazione fraudolenta o priva di data certa, il venditore può ottenerne la cessazione immediata unitamente al rilascio del bene.
Domande frequenti
Il venditore che riscatta l'immobile deve pagare i debiti ipotecari del compratore?
No. Ai sensi dell'art. 1505 c.c., il venditore riprende la cosa esente dalle ipoteche costituite dal compratore. Le ipoteche si estinguono per effetto del riscatto e i creditori ipotecari del compratore non possono rivalersi sul bene recuperato.
Il venditore deve rispettare il contratto di locazione stipulato dal compratore?
Sì, ma solo se la locazione è priva di frode, ha data certa e la sua durata non supera tre anni. In presenza di questi requisiti, il venditore subentra nella posizione di locatore e deve rispettare il contratto fino alla sua scadenza naturale.
Cosa si intende per locazione fraudolenta ai fini dell'art. 1505 c.c.?
La locazione è fraudolenta quando è stata conclusa dal compratore con il deliberato scopo di pregiudicare il diritto del venditore, ad esempio imponendo un canone irrisorio, una durata eccessiva o condizioni anomale rispetto al mercato.
Una locazione ultratriennale stipulata dal compratore è opponibile al venditore riscattante?
No. L'art. 1505 c.c. limita l'obbligo del venditore alle locazioni di durata non superiore a tre anni. Le locazioni ultratriennali, anche se prive di frode, non sono opponibili al venditore che esercita il riscatto.
La data certa del contratto di locazione è sempre necessaria per opporlo al venditore?
Sì. L'art. 1505 c.c. richiede espressamente che il contratto di locazione abbia data certa per essere opponibile al venditore riscattante. In mancanza, la locazione non è tutelata e il venditore può ottenere il rilascio immediato del bene.