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Art. 1504 c.c. Effetti del riscatto rispetto ai subacquirenti
In vigore
Il venditore che ha legittimamente esercitato il diritto di riscatto nei confronti del compratore può ottenere il rilascio della cosa anche dai successivi acquirenti, purché il patto sia ad essi opponibile. Se l’alienazione è stata notificata al venditore, il riscatto deve essere esercitato in confronto del terzo acquirente.
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In sintesi
Commento all'art. 1504 c.c. — Effetti del riscatto rispetto ai subacquirenti
L'articolo 1504 del codice civile regola l'estensione del diritto di riscatto nei confronti dei subacquirenti, ossia dei soggetti che abbiano acquistato il bene dal compratore originario prima che il venditore eserciti il riscatto. La norma è espressione del carattere reale del diritto di riscatto convenzionale: il diritto segue il bene, non la persona del compratore, e può quindi essere fatto valere erga omnes, nei limiti dell'opponibilità.
Opponibilità del patto ai terzi
La condizione imprescindibile per agire nei confronti dei subacquirenti è che il patto di riscatto sia loro opponibile. Per i beni immobili, l'opponibilità si ottiene mediante la trascrizione del patto nei pubblici registri immobiliari ai sensi dell'art. 2643 c.c.: il patto trascritto prevale sull'acquisto del terzo trascritto successivamente. Per i beni mobili registrati (autoveicoli, navi, ecc.) valgono le regole dei rispettivi registri. Per i beni mobili non registrati opera il principio del possesso di buona fede ex art. 1153 c.c., che può rendere il patto inopponibile al terzo in buona fede che abbia ricevuto la cosa in consegna.
Notifica dell'alienazione al venditore
Il secondo comma introduce una regola procedurale di rilievo: se il compratore ha notificato al venditore l'avvenuta cessione a terzi, il riscatto deve essere esercitato direttamente nei confronti del terzo acquirente, e non più nei confronti del compratore originario. Questa disposizione evita che il venditore eserciti il riscatto verso il compratore che non ha più la disponibilità del bene, creando complicazioni restitutorie. In assenza di notifica, il venditore può scegliere di agire verso il compratore o direttamente verso il terzo, qualora il patto sia a quest'ultimo opponibile.
Conseguenze pratiche
Il venditore che intende preservare la possibilità di riscattare l'immobile deve curare la tempestiva trascrizione del patto al momento della vendita. La mancata trascrizione rende il patto inopponibile al terzo acquirente in buona fede che abbia trascritto il proprio acquisto prima del riscatto, con conseguente impossibilità di recuperare il bene. In tal caso, il venditore potrà solo agire per danni nei confronti del compratore che abbia alienato il bene in violazione del patto.
Domande frequenti
Il venditore può riscattare l'immobile se il compratore lo ha già rivenduto a terzi?
Sì, a condizione che il patto di riscatto sia stato trascritto nei registri immobiliari prima della trascrizione dell'acquisto del terzo. In tal caso il venditore può ottenere il rilascio anche dal subacquirente.
Cosa succede se il patto di riscatto non è stato trascritto?
Il patto non trascritto è inopponibile al terzo acquirente di buona fede che abbia trascritto il proprio acquisto. Il venditore non può recuperare il bene e potrà solo agire per risarcimento del danno nei confronti del compratore.
Se il compratore notifica al venditore di aver rivenduto il bene, verso chi deve agire il venditore?
Dopo la notifica dell'alienazione, il riscatto deve essere esercitato direttamente nei confronti del terzo acquirente, non più nei confronti del compratore originario, ai sensi dell'art. 1504 comma 2 c.c.
Il diritto di riscatto ha natura reale o personale?
Il diritto di riscatto ha natura reale: segue il bene e non la persona del compratore. Per questo motivo l'art. 1504 c.c. consente di esercitarlo anche nei confronti dei subacquirenti, purché il patto sia loro opponibile.
Quando va trascritto il patto di riscatto per essere opponibile ai terzi?
Il patto di riscatto deve essere trascritto contestualmente o subito dopo la vendita, prima che eventuali successivi acquisti del terzo vengano trascritti. La priorità nella trascrizione determina l'opponibilità ai sensi dell'art. 2643 c.c.