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La cessione di terreni, fabbricati e partecipazioni può generare una plusvalenza tassabile come reddito diverso o d’impresa. Stabilire quando il presupposto scatta, e su quale base, è oggetto di un’ampia giurisprudenza della Corte di Cassazione. Questa guida raccoglie le pronunce più recenti e utili, con il link a ogni sentenza commentata. Aggiornata a giugno 2026.
In sintesi
- La plusvalenza da terreno edificabile (art. 67 TUIR) è tassabile a prescindere dal periodo di possesso: basta il piano regolatore generale adottato dal Comune; per i terreni lottizzati conta l’approvazione del piano, non la firma della convenzione.
- La vendita di un fabbricato da demolire non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile: conta lo stato oggettivo del bene, non l’intento di demolizione.
- L’indennità di esproprio genera plusvalenza imponibile solo se il terreno ricade nelle zone urbanistiche omogenee A, B, C o D.
- Nel leasing del capannone la quota del canone riferibile al terreno è indeducibile ai fini IRES (scorporo forfetario), ma deducibile secondo contabilità ai fini IRAP.
- Per le partecipazioni la plusvalenza si tassa per cassa, quando si incassa il prezzo; la PEX non spetta alle immobiliari «di mero godimento» prive di reale commercialità.
Plusvalenze su terreni edificabili e lottizzati
La plusvalenza da cessione di un terreno edificabile è tassabile come reddito diverso (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR) a prescindere dal periodo di possesso: ai fini fiscali un terreno è edificabile se incluso nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche senza approvazione regionale e strumenti attuativi (Cass. n. 17198 del 2025). Per i terreni lottizzati vale un criterio sostanzialistico: il terreno si considera lottizzato già dall’approvazione del piano da parte del Comune, anche se la convenzione urbanistica è firmata in un momento successivo (Cass. n. 36185 del 2023).
→ Basta il piano regolatore adottato (Cass. 17198/2025)
→ Terreni lottizzati: conta l’approvazione del piano (Cass. 36185/2023)
Fabbricati da demolire ed espropri
La vendita di un fabbricato, anche se le parti ne hanno pattuito demolizione e ricostruzione, non può essere riqualificata dal Fisco come cessione di terreno edificabile: tra «edificato» e «non edificato» non esiste un tertium genus, conta lo stato oggettivo del bene al momento della cessione (Cass. n. 8531 del 2025). L’indennità di esproprio, invece, genera plusvalenza imponibile soltanto se il terreno ricade nelle zone omogenee A, B, C e D; fuori da tali zone non è tassabile e la ritenuta del 20% va rimborsata (Cass. n. 1307 del 2025).
→ Fabbricato da demolire: non è terreno edificabile (Cass. 8531/2025)
→ Indennità di esproprio: solo zone A, B, C, D (Cass. 1307/2025)
Leasing immobiliare e scorporo del terreno
Nel leasing di fabbricati strumentali la quota capitale del canone riferibile al terreno sottostante resta indeducibile ai fini IRES e va scorporata forfetariamente (20%, o 30% per i fabbricati industriali); ai fini IRAP, invece, quello scorporo forfetario non si applica e la deduzione segue le risultanze contabili (Cass. n. 22822 del 2025).
→ Leasing del capannone: la quota sul terreno non si deduce (Cass. 22822/2025)
Plusvalenze da cessione di partecipazioni
Chi vende quote o azioni con pagamento dilazionato o clausole di earn out deve distinguere il momento della realizzazione da quello della tassabilità: la plusvalenza si tassa per cassa, quando si incassa il prezzo, non quando si firma il contratto (Cass. n. 34140 del 2025). Per la participation exemption (PEX, art. 87 TUIR), infine, l’esenzione sulle plusvalenze non spetta quando la partecipata si è limitata ad attività meramente preparatorie alla valorizzazione di un immobile, senza esercitare un’effettiva impresa commerciale (Cass. n. 6732 del 2026).
→ Cessione di quote: si tassa quando incassi (Cass. 34140/2025)
→ PEX e immobiliari di mero godimento (Cass. 6732/2026)
Norma di riferimento
Le plusvalenze immobiliari e da partecipazioni non in regime d’impresa sono disciplinate dagli artt. 67 e 68 del TUIR (redditi diversi); la participation exemption dall’art. 87 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917. Per il quadro generale vedi la Guida al TUIR e la sezione Sentenze commentate.
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