Testo dell'articoloVigente
Materia: IRPEF / plusvalenze immobiliari · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 1° aprile 2025, n. 8531
- La cessione di un fabbricato, anche se le parti ne hanno pattuito la demolizione e ricostruzione, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile.
- Tra «edificato» e «non edificato» non esiste un tertium genus: rileva lo stato oggettivo del bene al momento della cessione, non l’intento futuro dell’acquirente.
- Ne consegue che la plusvalenza da cessione di un fabbricato da demolire non rientra tra i «redditi diversi» tassabili dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR.
Il caso
Alcuni eredi vendono un fabbricato con annessa area; nell’atto (o nei programmi delle parti) è prevista la demolizione e la successiva ricostruzione con maggiore volumetria. L’Agenzia delle Entrate riqualifica l’operazione come cessione di area edificabile e recupera a tassazione la plusvalenza IRPEF.
La decisione
La Corte annulla la pretesa. Ai fini della tassazione separata delle plusvalenze quali «redditi diversi», l’alternativa tra edificato e non edificato non ammette un tertium genus: l’alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con incremento di cubatura, non può essere assimilata dall’Amministrazione alla cessione del terreno sottostante come se fosse edificabile.
Ciò che conta è lo stato oggettivo del bene al momento del trasferimento: se sul fondo insiste realmente un fabbricato, l’intento futuro dell’acquirente (demolire, ricostruire, sfruttare maggiore volumetria) è irrilevante. La ratio della norma è tassare la plusvalenza che deriva dalla vocazione edificatoria del terreno, non da attività future programmate da un diverso soggetto. La plusvalenza da cessione del fabbricato resta dunque fuori dall’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR (salvo il caso della cessione infraquinquennale del fabbricato stesso, con le sue regole).
Il principio di diritto
La cessione di un edificio, anche se le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione, non è assimilabile alla cessione di un terreno edificabile, non ammettendo l’alternativa tra edificato e non edificato un tertium genus; rileva lo stato oggettivo del bene al momento della cessione e non l’intento edificatorio futuro dell’acquirente.
Implicazioni pratiche
Chi vende un fabbricato — anche vetusto, fatiscente o destinato a demolizione — non realizza una plusvalenza da «terreno edificabile» per il solo fatto che l’acquirente intenda ricostruire. Di fronte a un avviso che riqualifica la vendita, è decisivo dimostrare l’esistenza effettiva del fabbricato al rogito (accatastamento, agibilità, stato dei luoghi). Resta ferma la diversa ipotesi della cessione infraquinquennale del fabbricato e quella dei terreni già edificabili per strumento urbanistico. Approfondimenti nella sezione TUIR.
Domande frequenti
Vendo una vecchia casa che il compratore demolirà: pago la plusvalenza sul terreno?
No. Se al momento della vendita sul fondo esiste un fabbricato, la cessione non è riqualificabile come terreno edificabile: l’intento di demolire dell’acquirente è irrilevante.
Quando invece la plusvalenza è tassabile?
Se il fabbricato è ceduto entro 5 anni dall’acquisto/costruzione (art. 67 TUIR, con le sue regole) o se l’oggetto della cessione è davvero un terreno già edificabile per strumento urbanistico.
Fonti
- Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 1° aprile 2025, n. 8531 (conforme, tra le altre, a n. 16047/2025).
- Art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
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