Testo dell'articoloVigente
Con la sentenza n. 22822/2025 la sezione tributaria della Corte di Cassazione torna sul leasing di fabbricati strumentali e fissa una distinzione decisiva: ai fini IRES la quota capitale del canone riferibile al terreno sottostante resta indeducibile e va scorporata in via forfetaria (20%, o 30% per i fabbricati industriali); ai fini IRAP, invece, quello scorporo forfetario non si applica e la deduzione segue le risultanze contabili. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗
La vicenda
Un’impresa che ha acquisito in leasing un fabbricato strumentale (un capannone) deduce la quota capitale dei canoni. Sorge la contestazione sul trattamento della parte di canone riferibile al terreno su cui insiste la costruzione: se vada scorporata e resa indeducibile come per l’ammortamento di un immobile in proprietà, e con quali effetti sulle diverse imposte (IRES e IRAP).
La questione giuridica
Due i profili. Il primo, consolidato: se nel leasing immobiliare la quota capitale del canone riferibile all’area sia indeducibile ai fini IRES, in forza dell’equivalenza tra acquisizione in leasing e acquisto in proprietà e della regola per cui il valore del terreno non è ammortizzabile. Il secondo, oggetto della novità: se i criteri forfetari di scorporo del terreno (art. 36, comma 7, D.L. 223/2006) operino anche ai fini IRAP, o se in tale ambito la deduzione segua i dati di bilancio.
Il principio di diritto affermato
In tema di leasing di fabbricati strumentali, stante l’equivalenza tra acquisizione in leasing e acquisto in proprietà, ai fini IRES la quota capitale del canone riferibile al terreno sottostante non è deducibile, non essendo il valore dell’area ammortizzabile, e va scorporata secondo i criteri forfetari di legge. I criteri forfetari di scorporo dell’area (20% o 30%) previsti dall’art. 36, comma 7, D.L. 223/2006 non si applicano però ai fini IRAP per i soggetti che determinano la base imponibile in base al bilancio: in tale ambito la deduzione della quota capitale del canone (come l’ammortamento del fabbricato) segue le risultanze contabili.
La motivazione in sintesi
Sul versante IRES la Corte ribadisce l’orientamento: chi acquisisce in leasing un immobile strumentale deve essere trattato come chi lo acquista in proprietà. Poiché il costo dei fabbricati strumentali si assume al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle pertinenziali, e poiché il terreno non è soggetto ad ammortamento, anche nel leasing la quota capitale del canone riferibile all’area è indeducibile. Lo scorporo opera forfetariamente, nella misura del 20% (o del 30% per i fabbricati industriali) del costo complessivo.
Sul versante IRAP, invece, la Corte afferma un principio favorevole al contribuente: la disciplina forfetaria dell’art. 36, comma 7, D.L. 223/2006 è dettata ai fini delle imposte sui redditi e non si estende all’IRAP. Per i soggetti che determinano la base imponibile secondo il principio di derivazione dal bilancio, la deduzione del costo (sia esso ammortamento del fabbricato acquistato o quota capitale del canone di leasing) segue i dati contabili, senza obbligo di abbattere forfetariamente il 20-30% per il terreno. È un’estensione, agli ammortamenti, di quanto già affermato per i canoni di leasing immobiliare.
Le norme rilevanti
- Art. 36, comma 7, D.L. 223/2006 – impone lo scorporo forfetario del costo delle aree (20%, o 30% per i fabbricati industriali) ai fini delle imposte sui redditi; è la regola che la Cassazione ritiene non estensibile all’IRAP.
- Art. 102 TUIR (D.P.R. 917/1986) – disciplina l’ammortamento dei beni materiali strumentali, presupposto del trattamento della quota capitale del leasing ai fini IRES.
- Artt. 5 e 11-bis D.Lgs. 446/1997 (IRAP) – fondano la determinazione della base imponibile IRAP sulle risultanze del conto economico, ratio del principio affermato per l’IRAP.
Le conseguenze pratiche per il contribuente
La sentenza impone di ragionare per imposta, distinguendo i due binari.
| Imposta | Quota capitale del canone riferibile al terreno |
|---|---|
| IRES | Indeducibile: scorporo forfetario 20% (30% per i fabbricati industriali) |
| IRAP (soggetti in bilancio) | Nessuno scorporo forfetario: deduzione secondo le risultanze contabili |
| Quota interessi del canone | Segue regole proprie (limiti art. 96 TUIR ai fini IRES; di regola indeducibile ai fini IRAP) |
Ai fini IRES, dedurre l’intera quota capitale senza scorporare il terreno espone al recupero della quota-area e a sanzioni. Ai fini IRAP, al contrario, applicare lo scorporo forfetario quando non dovuto comporta una deduzione inferiore al consentito: chi lo ha fatto può valutare il recupero del maggior costo deducibile. La novità riguarda i soggetti che determinano l’IRAP in base al bilancio (in particolare società di capitali e soggetti assimilati).
L’orientamento
La pronuncia si pone in continuità con l’indirizzo sull’equivalenza leasing-acquisto ai fini IRES e, sul fronte IRAP, prosegue il filone che àncora la deduzione alle risultanze contabili, estendendo agli ammortamenti dei fabbricati quanto già riconosciuto per i canoni di leasing immobiliare. Il messaggio è di coerenza sistematica: ciò che è forfetario per le imposte sui redditi non lo è automaticamente per l’IRAP, che segue una logica di derivazione dal bilancio.
Spunti pratici
Cosa significa, in concreto, per chi ha un immobile strumentale in leasing?
- Separare i calcoli IRES e IRAP. Lo scorporo forfetario del terreno vale per l’IRES, non per l’IRAP dei soggetti in bilancio.
- Ai fini IRES, scorporare sempre. La quota capitale riferibile all’area (20% o 30%) resta indeducibile, come per l’ammortamento di un immobile acquistato.
- Ai fini IRAP, guardare al conto economico. La deduzione segue i dati contabili; chi ha applicato il forfait può valutare il recupero del maggior costo.
- Gestire a parte la quota interessi. Segue regole sue (art. 96 TUIR per l’IRES; di norma indeducibile ai fini IRAP).
Esempio. Tizio S.p.A. acquisisce in leasing un capannone industriale. Ai fini IRES scorpora il 30% della quota capitale dei canoni come riferibile al terreno e lo rende indeducibile; deduce solo il 70% relativo al fabbricato. Ai fini IRAP, invece, sulla scia della Cassazione 22822/2025, non applica alcuno scorporo forfetario e deduce la quota capitale secondo le risultanze del bilancio. Approfondimenti nella sezione TUIR.
Fonti
- Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 2025, n. 22822.
- Art. 36, comma 7, D.L. 4 luglio 2006, n. 223; art. 102 D.P.R. 917/1986 (TUIR); D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446 (IRAP).
Avvertenza. Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno sempre verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.
Hai una domanda su questa sentenza?
Una segnalazione, un caso pratico o una richiesta di chiarimento: scrivici e ti rispondiamo via email.
Scrivici
Compila il modulo: ti risponderemo all'indirizzo che indichi. I campi con * sono obbligatori.
Domande frequenti
Posso dedurre tutta la quota capitale del canone di leasing del capannone?
Ai fini IRES no: la quota capitale riferibile al terreno non è deducibile e va scorporata forfetariamente (20%, o 30% per i fabbricati industriali). Ai fini IRAP, per i soggetti in bilancio, lo scorporo forfetario non si applica e la deduzione segue le risultanze contabili.
Perché il terreno non si deduce ai fini IRES?
Perché il valore del terreno non è ammortizzabile: si consuma diversamente dal fabbricato. L'equivalenza tra leasing e acquisto in proprietà impone lo stesso trattamento, con scorporo forfetario dell'area.
Cosa cambia ai fini IRAP con la sentenza 22822/2025?
I criteri forfetari di scorporo del terreno (art. 36, comma 7, D.L. 223/2006) non si applicano ai fini IRAP per i soggetti che determinano la base imponibile in base al bilancio: la deduzione segue i dati contabili, senza abbattimento forfetario del 20-30%.
Chi beneficia del principio IRAP affermato dalla Corte?
I soggetti che determinano l'IRAP secondo il principio di derivazione dal bilancio, in particolare le società di capitali e i soggetti assimilati: possono dedurre la quota capitale del canone (e l'ammortamento del fabbricato) secondo le risultanze contabili.
Come va trattata la quota interessi del canone?
Segue regole proprie, distinte dalla quota capitale: ai fini IRES è deducibile nei limiti dell'art. 96 TUIR; ai fini IRAP è di regola indeducibile.