Testo dell'articoloVigente
Materia: Reddito d’impresa / leasing immobiliare e scorporo del terreno · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, 2025, n. 22822
- Nel leasing di fabbricati strumentali la quota capitale del canone riferibile al terreno sottostante non è deducibile.
- Vale l’equivalenza tra acquisizione in leasing e acquisto in proprietà: come il valore del terreno non è ammortizzabile, così non è deducibile la corrispondente quota del canone.
- Occorre quindi scorporare dal canone la parte riferibile all’area (forfetariamente, 20% o 30% per i fabbricati industriali) e dedurre solo quella relativa al fabbricato.
Il caso
Un’impresa deduce integralmente la quota capitale dei canoni di leasing di un capannone strumentale. L’Agenzia delle Entrate contesta la deduzione della parte riferibile al terreno su cui insiste il fabbricato.
La decisione
La Corte, in continuità con il proprio orientamento, afferma l’equivalenza tra l’acquisizione del bene in leasing e l’acquisto in proprietà: ai fini del calcolo delle quote deducibili, il costo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione (e di quelle che ne costituiscono pertinenza).
Poiché il valore del terreno non è ammortizzabile, anche nel leasing la quota capitale del canone riferibile all’area è indeducibile: è deducibile solo la quota relativa al fabbricato. Lo scorporo opera in via forfetaria, nella misura del 20% (o del 30% per i fabbricati industriali) del costo complessivo, secondo la disciplina dell’art. 36, comma 7, del D.L. 223/2006.
Il principio di diritto
In tema di leasing di fabbricati strumentali, stante l’equivalenza tra acquisizione in leasing e acquisto in proprietà, la quota capitale del canone riferibile al terreno sottostante non è deducibile, non essendo il valore dell’area ammortizzabile, e deve essere scorporata secondo i criteri forfetari di legge.
Implicazioni pratiche
Le imprese che acquisiscono immobili strumentali in leasing devono scorporare dai canoni la quota riferibile al terreno (20% o 30% per gli industriali) e dedurre solo la parte relativa al fabbricato, esattamente come per l’ammortamento di un immobile acquistato. Dedurre l’intero canone capitale espone al recupero della quota-terreno e a sanzioni. La quota interessi del canone segue regole proprie (deducibile nei limiti dell’art. 96 TUIR; indeducibile ai fini IRAP). Approfondimenti nella sezione TUIR.
Domande frequenti
Posso dedurre tutto il canone di leasing del capannone?
No. La quota capitale riferibile al terreno non è deducibile: va scorporata (20%, o 30% per i fabbricati industriali) come per l’ammortamento di un immobile acquistato in proprietà.
Perché il terreno non si deduce?
Perché il valore del terreno non è ammortizzabile: si consuma diversamente dal fabbricato. L’equivalenza tra leasing e acquisto impone lo stesso trattamento.
Fonti
- Corte di Cassazione, sezione tributaria, 2025, n. 22822 (in linea con nn. 10147/2023 e 21820/2023).
- Art. 36, comma 7, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223; art. 102 del D.P.R. 917/1986 (TUIR).
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