Cass. 6732/2026 – PEX: l’esenzione sulle plusvalenze non spetta alle immobiliari «di mero godimento»

Con l’ordinanza n. 6732 del 23 marzo 2026 la Sezione tributaria della Corte di Cassazione torna sul requisito della commercialità nella participation exemption (PEX, art. 87 TUIR), chiarendo che l’esenzione sulle plusvalenze non spetta quando la società partecipata si è limitata ad attività meramente preparatorie alla valorizzazione di un immobile, senza esercitare un’effettiva impresa commerciale. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

Una società di capitali cede le partecipazioni detenute in una società immobiliare e tratta la plusvalenza in regime di participation exemption, facendola concorrere al reddito imponibile solo nella misura del 5%. La partecipata aveva acquistato un complesso immobiliare (un ex opificio) e aveva avviato un progetto di valorizzazione: lavori di trasformazione, pratiche per ottenere i diritti edificatori, incarichi a professionisti. Si trattava, però, di attività ancora prodromiche, non sfociate in una concreta operatività imprenditoriale.

L’Agenzia delle Entrate contesta il regime di favore: a suo avviso difetta il requisito della commercialità, perché la società non ha esercitato un’effettiva attività d’impresa ma ha posto in essere soltanto atti preparatori e una gestione statica del bene. La controversia arriva in Cassazione.

La questione giuridica

Il nodo è stabilire quando una società immobiliare integri il requisito di commercialità richiesto dall’art. 87, comma 1, lett. d), TUIR. In particolare: l’avvio di un’iniziativa di sviluppo immobiliare – acquisto del bene, progettazione, iter autorizzativo, lavori preliminari – è sufficiente a configurare l’esercizio di un’impresa commerciale, oppure occorre che a tale fase preparatoria segua un’effettiva operatività?

La decisione e il principio di diritto

La Corte respinge la tesi del contribuente. La ratio dell’art. 87 TUIR è quella di esentare le plusvalenze da cessione di partecipazioni a condizione che la partecipata eserciti effettivamente e concretamente un’attività commerciale – nella nozione ampia desumibile dall’art. 55 TUIR – e non si limiti alla mera gestione del patrimonio immobiliare o ad attività soltanto preparatorie dell’impresa.

La finalità della disciplina è anche antielusiva: si vuole evitare che la cessione delle quote di una «scatola» immobiliare equivalga, di fatto, alla cessione diretta degli immobili, beneficiando indebitamente dell’esenzione. Di qui il principio: ai fini della participation exemption, il requisito di commercialità della partecipata esige l’effettivo e concreto esercizio di un’attività d’impresa commerciale; esso non è integrato dalla mera gestione del patrimonio immobiliare né dalla sola attività preparatoria – lavori, iter autorizzativi, consulenze – non seguita da una concreta operatività imprenditoriale.

Quanto al profilo temporale, la commercialità rileva al momento del realizzo della plusvalenza (cessione della partecipazione); inoltre, ai sensi dell’art. 87, comma 2, TUIR, i requisiti delle lettere c) e d) devono sussistere ininterrottamente almeno dall’inizio del terzo periodo d’imposta anteriore al realizzo. Una società ancora in fase prodromica non supera questa verifica.

I requisiti PEX a confronto

Le norme commentate

Art. 87 TUIR – disciplina la participation exemption: la plusvalenza da cessione di partecipazioni che presentano i quattro requisiti è esente nella misura del 95% (concorre al reddito solo per il 5% per i soggetti IRES). La lett. d) del comma 1 richiede che la partecipata svolga un’impresa commerciale secondo la nozione dell’art. 55; il comma 2 àncora alcuni requisiti al terzo periodo anteriore.

Art. 55 TUIR – definisce il reddito d’impresa e, indirettamente, la nozione di attività commerciale rilevante. È a questa nozione che la Cassazione rinvia per misurare l’effettività dell’impresa esercitata dalla partecipata.

Conseguenze pratiche

Per fruire della PEX sulle cessioni di partecipazioni immobiliari occorre poter dimostrare un’effettiva attività d’impresa nel triennio anteriore al realizzo: sviluppo e vendita di immobili, locazioni accompagnate da servizi, gestione attiva e organizzata. Non bastano l’acquisto del bene, la progettazione e i lavori preliminari se non sfociano in concreta operatività.

Spunti pratici

• Documentare l’operatività: contratti, ricavi, struttura organizzativa e personale che testimonino un’impresa effettiva, non una holding statica.
• Curare il triennio: la commercialità va presidiata almeno dall’inizio del terzo periodo d’imposta anteriore alla cessione.
• Distinguere sviluppo da godimento: l’immobiliare «di costruzione/vendita» tende a integrare la commercialità; quella «di mero godimento» no.
• Pianificare la cessione: valutare i tempi del realizzo rispetto allo stato di avanzamento dell’iniziativa immobiliare.

Esempio

Tizio cede le quote della Alfa Immobiliare S.r.l., che ha acquistato un ex opificio e avviato le pratiche edilizie senza ancora costruire o vendere nulla: la PEX non spetta, perché manca un’impresa effettivamente esercitata. Caio, invece, cede le quote della Beta S.r.l. che da anni costruisce e vende appartamenti con organizzazione stabile: qui il requisito di commercialità è soddisfatto e la plusvalenza è esente al 95%.

Orientamento

La pronuncia si colloca in un orientamento consolidato che valorizza l’effettività dell’attività della partecipata, in chiave antielusiva, escludendo dall’esenzione le società immobiliari di mero godimento e quelle ancora in fase preparatoria. Approfondimenti nella sezione TUIR.

Fonti

• Corte di Cassazione, Sezione tributaria, ordinanza 23 marzo 2026, n. 6732.
• Art. 87, commi 1, lett. c) e d), e 2, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
• Art. 55 D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).

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