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Materia: IVA / cessione di fabbricati strumentali · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 2023, n. 705, e art. 10 del D.P.R. 633/1972
- La cessione di fabbricati strumentali (capannoni, uffici, negozi) è per natura esente da IVA (art. 10, comma 1, n. 8-ter, DPR 633/1972).
- Fanno eccezione: le cessioni dell’impresa costruttrice o che ha eseguito la ristrutturazione, entro 5 anni dall’ultimazione (imponibili per legge); e quelle per cui il cedente opta per l’imponibilità.
- Quando la cessione è imponibile per opzione e l’acquirente è un soggetto passivo, l’IVA si applica con il reverse charge: l’imposta è assolta dal cessionario.
Il caso
Un’impresa vende un capannone (fabbricato strumentale) e, nell’atto, opta per l’applicazione dell’IVA. Si discute con quale meccanismo l’imposta debba essere assolta.
La decisione
La Corte ribadisce l’assetto dell’art. 10, comma 1, n. 8-ter, del D.P.R. 633/1972. Il regime naturale della cessione di fabbricati strumentali è l’esenzione da IVA. Le eccezioni sono due: la cessione effettuata dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori (imponibile ex lege); e la cessione per cui il cedente manifesta nell’atto l’opzione per l’imponibilità.
Quando la cessione è imponibile in forza dell’opzione e il cessionario è un soggetto passivo IVA, l’imposta non è addebitata in via ordinaria dal venditore, ma si applica il meccanismo dell’inversione contabile (reverse charge, art. 17, comma 6, lett. a-bis): è l’acquirente a integrare la fattura e ad assolvere l’IVA, registrandola a debito e a credito. L’opzione, una volta esercitata, vincola l’operazione.
Il principio di diritto
La cessione di fabbricati strumentali è esente da IVA, salvo che sia effettuata dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni o che il cedente opti per l’imponibilità; in tale ultimo caso, se il cessionario è soggetto passivo, l’imposta è assolta con il reverse charge.
Implicazioni pratiche
Nella compravendita di immobili strumentali tra imprese conviene valutare con attenzione la scelta tra esenzione e opzione per l’IVA: la convenienza dipende dal diritto alla detrazione dell’acquirente e dal carico delle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale). L’opzione va manifestata nell’atto e, se l’acquirente è soggetto passivo, comporta il reverse charge. Una pianificazione corretta evita errori di fatturazione e contestazioni. Approfondimenti sull’imposta nella sezione IVA.
Domande frequenti
La vendita di un capannone è soggetta a IVA?
Di regola è esente (art. 10 n. 8-ter DPR 633/72), salvo che la venda l’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni, o che il venditore opti per l’imponibilità.
Con l’opzione chi versa l’IVA?
Se l’acquirente è un soggetto passivo, si applica il reverse charge: è il cessionario a integrare la fattura e ad assolvere l’imposta.
Fonti
- Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 2023, n. 705.
- Art. 10, comma 1, n. 8-ter, e art. 17, comma 6, lett. a-bis), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.
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