Testo dell'articoloVigente
Con la sentenza n. 36185 del 28 dicembre 2023 la Sezione tributaria della Corte di Cassazione adotta un criterio sostanzialistico: ai fini della tassazione della plusvalenza, un terreno si considera lottizzato già dall’approvazione del piano da parte del Comune, anche se la convenzione urbanistica è firmata in un momento successivo. Una distinzione tecnica con effetti rilevanti sul quantum dell’imposta. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗
La vicenda
Un contribuente vende un terreno e, contestualmente al rogito, sottoscrive con il Comune la convenzione urbanistica di lottizzazione. L’Agenzia delle Entrate contesta il calcolo della plusvalenza: a suo avviso, al momento della cessione il terreno era soltanto edificabile e non ancora lottizzato, perché la convenzione non era stata ancora perfezionata. Da qui una pretesa impositiva più gravosa, calcolata sul costo storico di acquisto e non sul più favorevole valore normale previsto per i terreni lottizzati.
Il contribuente impugna; la controversia giunge in Cassazione, che è chiamata a stabilire quale sia il momento rilevante per qualificare il terreno come lottizzato.
La questione giuridica
Il problema è duplice. Anzitutto, quando un terreno acquisisce, ai fini fiscali, la qualità di «lottizzato» rilevante per l’art. 67, comma 1, lett. a), TUIR: con l’approvazione del piano da parte dell’autorità comunale o con la stipula della convenzione urbanistica? In secondo luogo, quale costo iniziale assumere nel calcolo della plusvalenza ex art. 68, comma 2, TUIR per i terreni acquistati da molto tempo.
La decisione e il principio di diritto
La Corte respinge la tesi dell’ufficio e accoglie l’impostazione del contribuente. La lottizzazione si perfeziona, ai fini fiscali, con l’approvazione della delibera comunale del piano di lottizzazione, indipendentemente dalla successiva stipula della convenzione urbanistica, che può intervenire anche più tardi ed essere sottoscritta dall’acquirente. Rileva, in altri termini, il momento in cui il procedimento amministrativo di lottizzazione si conclude con l’atto autorizzativo del Comune.
Poiché tale approvazione era intervenuta prima della vendita, il terreno doveva considerarsi lottizzato. Ne discende l’applicazione delle regole di favore per il calcolo della plusvalenza: per i terreni acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione si assume come costo iniziale il valore normale del bene nel quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione (art. 68, comma 2, TUIR). Nel caso concreto ciò ha sostanzialmente azzerato la pretesa erariale.
Il principio: ai fini della tassazione della plusvalenza da lottizzazione, il terreno si considera lottizzato con l’approvazione del relativo piano da parte dell’autorità comunale, anche se la convenzione urbanistica è stipulata successivamente; per i terreni acquistati da oltre cinque anni il costo da assumere è il valore normale del quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione.
Edificabile vs lottizzato: perché cambia tutto
| Profilo | Terreno edificabile (non lottizzato) | Terreno lottizzato |
|---|---|---|
| Norma di riferimento | Art. 67, c. 1, lett. b), TUIR | Art. 67, c. 1, lett. a), TUIR |
| Momento rilevante | Cessione del terreno edificabile | Approvazione del piano di lottizzazione |
| Costo da assumere | Prezzo di acquisto rivalutato | Valore normale del 5° anno anteriore se acquistato da oltre 5 anni (art. 68, c. 2) |
| Effetto pratico | Plusvalenza spesso più alta | Plusvalenza spesso ridotta o azzerata |
Le norme commentate
Art. 67, comma 1, lett. a), TUIR – include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici.
Art. 68, comma 2, TUIR – disciplina la determinazione della plusvalenza da lottizzazione: per i terreni acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione si assume come prezzo d’acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. È la regola che, nel caso, ha eroso la pretesa dell’ufficio.
Conseguenze pratiche
Distinguere con precisione il terreno edificabile da quello lottizzato è decisivo. Chi vende un terreno con lottizzazione già approvata può assumere come costo il valore normale del quinto anno anteriore, spesso riducendo o azzerando la plusvalenza imponibile rispetto al calcolo sul costo storico.
Spunti pratici
- Conservare la delibera di approvazione del piano di lottizzazione: è l’atto che fissa il momento rilevante.
- Procurarsi una perizia del valore normale del quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione.
- Verificare l’anzianità del possesso: la regola di favore vale per terreni acquistati da oltre cinque anni.
- Non confondere convenzione e approvazione: la convenzione può essere posteriore senza spostare il momento fiscale.
Esempio
Tizio possiede da venti anni un terreno; il Comune approva il piano di lottizzazione e poco dopo Tizio vende, firmando la convenzione insieme all’acquirente Caio. Ai fini della plusvalenza il terreno è lottizzato dall’approvazione del piano: Tizio assume come costo il valore normale del quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione, riducendo sensibilmente l’imponibile.
Orientamento
La pronuncia si inserisce in un indirizzo che privilegia la sostanza del procedimento urbanistico rispetto alla forma della convenzione, allineandosi alle decisioni che ancorano la lottizzazione all’atto autorizzativo comunale. Approfondimenti nella sezione TUIR.
Fonti
- Corte di Cassazione, Sezione tributaria, sentenza 28 dicembre 2023, n. 36185.
- Art. 67, comma 1, lett. a), D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
- Art. 68, comma 2, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
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Domande frequenti
Quando un terreno è «lottizzato» ai fini fiscali?
Dal momento dell'approvazione del piano di lottizzazione da parte del Comune, anche se la convenzione urbanistica viene firmata successivamente. La Cassazione 36185/2023 adotta un criterio sostanzialistico legato all'atto autorizzativo comunale.
La convenzione urbanistica firmata dopo la vendita sposta la tassazione?
No. Ciò che rileva è l'approvazione della delibera comunale del piano; la convenzione può essere stipulata successivamente, anche dall'acquirente, senza modificare il momento fiscale rilevante.
Come si calcola la plusvalenza per un terreno lottizzato acquistato da oltre 5 anni?
Si assume come costo iniziale il valore normale del bene nel quinto anno anteriore all'inizio della lottizzazione, ai sensi dell'art. 68, comma 2, TUIR. Questo spesso riduce molto, fino ad azzerarla, la plusvalenza imponibile.
Che differenza c'è tra terreno edificabile e terreno lottizzato?
Il terreno edificabile è tassato alla cessione sul costo di acquisto rivalutato (art. 67, c.1, lett. b); il terreno lottizzato segue l'art. 67, c.1, lett. a) e, per acquisti oltre cinque anni, beneficia del valore normale del quinto anno anteriore come costo.
Quale documentazione conservare?
La delibera comunale di approvazione del piano di lottizzazione e una perizia del valore normale del quinto anno anteriore all'inizio della lottizzazione, indispensabili per sostenere il calcolo più favorevole della plusvalenza.