Testo dell'articoloVigente
Materia: IRPEF / redditi diversi · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, 28 dicembre 2023, n. 36185
- La vendita di un terreno lottizzato genera una plusvalenza tassabile tra i redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. a, TUIR).
- Il terreno si considera lottizzato già dal momento dell’approvazione del piano di lottizzazione da parte del Comune, anche se la convenzione urbanistica è firmata dopo (criterio sostanzialistico).
- Per i terreni acquistati oltre 5 anni prima dell’inizio della lottizzazione, il costo di riferimento è il valore normale del quinto anno anteriore (art. 68, comma 2): un dato che spesso riduce molto la plusvalenza.
Il caso
Un contribuente vende un terreno; la convenzione urbanistica con il Comune viene firmata contestualmente al rogito. L’Agenzia delle Entrate sostiene che al momento della vendita il terreno fosse soltanto edificabile, e non ancora lottizzato, per applicare un calcolo della plusvalenza meno favorevole.
La decisione
La Corte adotta un criterio sostanzialistico: la lottizzazione si perfeziona con l’approvazione della delibera comunale del piano di lottizzazione, indipendentemente dalla successiva stipula della convenzione urbanistica, che può essere sottoscritta anche dall’acquirente. Poiché il procedimento amministrativo si era concluso prima della vendita, il terreno doveva considerarsi lottizzato.
Ne discende l’applicazione delle regole proprie dei terreni lottizzati per il calcolo della plusvalenza: in particolare, per i terreni acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione, si assume come costo iniziale il valore normale del bene nel quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione (art. 68, comma 2, TUIR). Nel caso, ciò ha sostanzialmente azzerato la pretesa dell’ufficio.
Il principio di diritto
Ai fini della tassazione della plusvalenza da lottizzazione, il terreno si considera lottizzato con l’approvazione del piano da parte dell’autorità comunale, anche se la convenzione urbanistica è stipulata successivamente; per i terreni acquistati da oltre cinque anni il costo è il valore normale del quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione.
Implicazioni pratiche
Distinguere il terreno edificabile da quello lottizzato è decisivo per il calcolo della plusvalenza. Chi vende un terreno oggetto di lottizzazione approvata può assumere come costo il valore normale del quinto anno anteriore, spesso riducendo o azzerando la plusvalenza imponibile. È essenziale conservare la documentazione urbanistica (delibera di approvazione del piano) e una perizia del valore di riferimento. Approfondimenti nella sezione TUIR.
Domande frequenti
Quando un terreno è «lottizzato» ai fini fiscali?
Dal momento dell’approvazione del piano di lottizzazione da parte del Comune, anche se la convenzione urbanistica viene firmata dopo (criterio sostanzialistico).
Come si calcola la plusvalenza?
Per i terreni acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione si assume come costo il valore normale del quinto anno anteriore (art. 68, comma 2, TUIR), che spesso riduce molto la plusvalenza.
Fonti
- Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 28 dicembre 2023, n. 36185.
- Artt. 67, comma 1, lett. a), e 68, comma 2, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
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