Testo dell'articoloIn aggiornamento
Materia: IRPEF / redditi diversi — plusvalenze immobiliari · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 26 giugno 2025, n. 17198
- La plusvalenza da cessione di un terreno edificabile è tassabile come reddito diverso (art. 67, c. 1, lett. b, TUIR), a prescindere dal periodo di possesso.
- Ai fini fiscali un terreno è edificabile se incluso nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche in mancanza dell’approvazione regionale e degli strumenti attuativi.
- Conta l’edificabilità potenziale riconosciuta dalla pianificazione urbanistica, non l’effettiva possibilità immediata di costruire.
Il caso
Un contribuente vende un terreno. L’Agenzia delle Entrate, con avviso di accertamento, contesta la mancata dichiarazione della plusvalenza, ritenendo il terreno edificabile perché incluso nel piano regolatore generale adottato dal Comune. Il contribuente obietta che, mancando l’approvazione regionale e i piani attuativi, il terreno non era ancora concretamente edificabile e dunque la cessione non genererebbe reddito imponibile.
La decisione
La Corte conferma un criterio ormai stabile. Ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, un’area deve considerarsi edificabile quando è utilizzabile a scopo edificatorio secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione degli strumenti attuativi del piano. Conta quindi l’edificabilità potenziale, cioè la vocazione edificatoria già espressa dalla pianificazione, e non la possibilità immediata e concreta di costruire.
Ne consegue che la plusvalenza realizzata con la cessione onerosa del terreno così qualificato costituisce reddito diverso imponibile ai fini IRPEF, a prescindere dalla durata del possesso (a differenza di quanto avviene per i fabbricati e i terreni non edificabili, dove rileva il quinquennio).
Il principio di diritto
Un terreno si considera fiscalmente edificabile, con conseguente imponibilità della plusvalenza come reddito diverso ex art. 67 TUIR, già per effetto della sua inclusione nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione e privo di strumenti attuativi, rilevando l’edificabilità potenziale e non quella concreta e attuale.
Implicazioni pratiche
Chi vende un terreno deve verificare con attenzione la sua qualificazione urbanistica già allo stadio di piano adottato: anche senza l’approvazione regionale, la cessione può far emergere una plusvalenza tassabile, da indicare in dichiarazione (salvo l’opzione per l’imposta sostitutiva in atto notarile, dove ammessa). Sottovalutare questo passaggio espone ad accertamento e sanzioni. Va inoltre ricordato che, per i terreni edificabili, la tassazione prescinde dal quinquennio. Approfondimenti nella sezione TUIR.
Domande frequenti
Quando un terreno è edificabile ai fini della plusvalenza?
Quando è incluso nel piano regolatore generale adottato dal Comune. Secondo la Cassazione non servono l’approvazione regionale né i piani attuativi: basta l’edificabilità potenziale riconosciuta dalla pianificazione.
La plusvalenza sul terreno edificabile si tassa anche dopo cinque anni?
Sì. Per i terreni edificabili la plusvalenza è reddito diverso imponibile a prescindere dal periodo di possesso, diversamente da fabbricati e terreni non edificabili per cui rileva il quinquennio.
Fonti
- Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 26 giugno 2025, n. 17198.
- Art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
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