Cass. 1307/2025 – Indennità di esproprio: si tassa solo se il terreno è in zona A, B, C o D

Con la sentenza 19 gennaio 2025, n. 1307, la sezione tributaria della Corte di Cassazione chiarisce che l’indennità di esproprio genera plusvalenza imponibile soltanto se il terreno ricade nelle zone urbanistiche omogenee A, B, C e D. Fuori da tali zone l’indennità non è tassabile, a prescindere dalla finalità dell’opera pubblica, e la ritenuta del 20% indebitamente subita va rimborsata. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

Un contribuente è espropriato di un terreno situato in zona H (sottozona della zona F, destinata ad attrezzature di interesse generale). Sull’indennità subisce la ritenuta del 20% e ne chiede il rimborso, sostenendo che il terreno non rientra tra quelli per i quali la legge prevede la tassazione della plusvalenza. L’Agenzia delle Entrate resiste, valorizzando la finalità pubblica dell’esproprio.

La questione giuridica

Il quesito è se la plusvalenza da indennità di esproprio sia tassabile in base alla finalità dell’opera pubblica o, invece, esclusivamente in funzione della collocazione urbanistica del terreno espropriato; e se rientrino nell’imposizione anche terreni esterni alle zone omogenee A, B, C e D quando l’esproprio sia funzionale a un’opera pubblica.

Il principio di diritto affermato

Le plusvalenze conseguenti alla percezione di indennità di esproprio (e delle somme equiparate: cessione volontaria, occupazione, risarcimento) sono imponibili soltanto se relative a terreni ricadenti nelle zone urbanistiche omogenee A, B, C e D individuate dal D.M. 1444/1968; la collocazione del terreno al di fuori di tali zone esclude l’imposizione, restando irrilevante la finalità dell’opera pubblica, con conseguente diritto al rimborso della ritenuta del 20% indebitamente subita.

La motivazione in sintesi

La Corte àncora l’imponibilità alla classificazione urbanistica del terreno, non alla destinazione dell’opera. Il regime di tassazione delle plusvalenze da esproprio – introdotto dall’art. 11 della legge 413/1991 e oggi confluito nell’art. 35 del D.P.R. 327/2001 (Testo unico espropri), con riferimento all’art. 67 TUIR – colpisce le sole aree comprese nelle zone omogenee A (centro storico), B (completamento), C (espansione) e D (produttive).

Il riferimento a tali zone non può essere ristretto né esteso in funzione del tipo di opera: ciò che rileva è la collocazione del terreno in sé. Per le aree esterne a quelle zone – come la zona F/H del caso, destinata ad attrezzature di interesse generale – l’indennità non è imponibile, qualunque sia la finalità pubblica perseguita. Ne deriva che la ritenuta del 20% eventualmente operata dall’ente erogatore è indebita e va rimborsata.

Le norme rilevanti

• Art. 11, commi 5-9, legge 30 dicembre 1991, n. 413 – ha introdotto la tassazione delle plusvalenze da indennità di esproprio per i terreni nelle zone omogenee A, B, C, D, con ritenuta del 20%.
• Art. 35 D.P.R. 327/2001 (Testo unico espropriazione) – ha trasfuso la disciplina della tassazione delle indennità nelle medesime zone omogenee.
• Art. 67 TUIR (D.P.R. 917/1986) – colloca tali plusvalenze tra i redditi diversi.
• D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 – definisce le zone territoriali omogenee A, B, C, D (ed E, F), parametro decisivo per l’imponibilità.

Le conseguenze pratiche per il contribuente

Per chi riceve un’indennità di esproprio il punto chiave è verificare la zona urbanistica del terreno.

Operativamente conviene acquisire il certificato di destinazione urbanistica del terreno. Se l’area è fuori dalle zone A, B, C, D, l’indennità non è imponibile e si può chiedere il rimborso della ritenuta, di regola entro 48 mesi dal prelievo. Per i terreni tassabili, resta la possibilità di optare per la tassazione ordinaria se più favorevole rispetto alla ritenuta a titolo d’imposta.

L’orientamento

La pronuncia conferma e precisa l’indirizzo per cui la tassabilità della plusvalenza da esproprio dipende esclusivamente dalla collocazione urbanistica del terreno nelle zone omogenee A, B, C e D, e non dalla natura o finalità dell’opera pubblica. È un’interpretazione garantista per il contribuente, che circoscrive l’imposizione ai soli terreni a vocazione edificatoria o produttiva secondo la pianificazione, escludendo le aree a destinazione pubblica generale.

Spunti pratici

Cosa fare, in concreto, dopo un esproprio con ritenuta?

• Controllare la zona urbanistica. Il certificato di destinazione urbanistica è il documento che dice se il terreno è in zona A, B, C, D oppure no.
• Valutare il rimborso. Se l’area è fuori dalle zone tassabili, la ritenuta del 20% è indebita e si può chiedere indietro, di regola entro 48 mesi.
• Non fermarsi alla finalità dell’opera. La destinazione pubblica del progetto non rende imponibile l’indennità: conta solo la classificazione del terreno.
• Per le zone tassabili, confrontare i regimi. La tassazione ordinaria può convenire rispetto alla ritenuta secca del 20%.

Esempio. A Tizio viene espropriato un terreno in zona F (attrezzature di interesse generale) per realizzare un’opera pubblica, con ritenuta del 20% sull’indennità. Pensa di dover pagare perché l’opera è pubblica. In realtà, sulla scia della Cassazione 1307/2025, ciò che conta è la zona: essendo il terreno fuori dalle zone A, B, C, D, l’indennità non è imponibile e Tizio può chiedere il rimborso della ritenuta. Approfondimenti nella sezione TUIR.

Fonti

• Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 19 gennaio 2025, n. 1307.
• Art. 11, commi 5-9, legge 30 dicembre 1991, n. 413; art. 35 D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327; art. 67 D.P.R. 917/1986 (TUIR); D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.

Avvertenza. Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno sempre verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.

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