Indice
- L'art. 1117 c.c. elenca le parti dell'edificio che, salvo diversa indicazione del titolo, sono di proprietà comune di tutti i condomini.
- La norma, riformata dalla L. 220/2012, distingue tre categorie: strutture portanti, aree e locali di servizio, impianti tecnologici.
- La presunzione di comunione è relativa: può essere vinta da un contrario titolo d'acquisto.
- L'elenco non è tassativo: qualsiasi parte destinata all'uso comune è attratta nel regime condominiale.
- L'art. 1117-bis estende le stesse regole al supercondominio, ossia a più edifici con parti comuni.
Testo dell'articoloVigente
Art. 1117 c.c. Parti comuni dell’edificio
In vigore
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
In sintesi
Indice dei contenuti
La proprietà comune nel condominio
L'art. 1117 c.c., nella versione rinnovata dalla L. 220/2012 (riforma del condominio), è la norma cardine dell'intero sistema condominiale: definisce l'oggetto della proprietà comune, bilanciando la proprietà esclusiva del singolo condomino sulla propria unità con la contitolarità necessaria sulle parti funzionali all'uso collettivo dell'edificio.
Le tre categorie di parti comuni
Il legislatore ha strutturato l'elenco in tre gruppi omogenei:
Presunzione relativa e titolo contrario
La comunione è presunta ma non assoluta: il titolo d'acquisto (atto notarile, regolamento condominiale contrattuale, convenzione allegata al rogito) può riservare la proprietà esclusiva di talune parti a uno o più condomini. La presunzione vale anche nei confronti dei proprietari con godimento periodico (es. multiproprietà).
Elenco esemplificativo e supercondominio
La giurisprudenza ha da tempo chiarito che l'elenco dell'art. 1117 non è tassativo ma esemplificativo: qualunque parte materialmente o funzionalmente destinata all'uso comune è soggetta al regime di contitolarità. L'art. 1117-bis, introdotto dalla L. 220/2012, estende la disciplina al supercondominio, ossia all'aggregazione di più edifici con parti comuni tra loro.
Pronunce della Corte Costituzionale
Corte Cost., sent. n. 193/2025
La Corte conferma che le parti comuni dell'edificio condominiale rientrano nella nozione di pertinenze di privata dimora ai sensi dell'art. 624-bis c.p. e meritano la stessa tutela penale rafforzata delle abitazioni private. Si tratta di spazi costituiti a servizio e protezione delle private dimore, non accessibili a terzi senza il consenso dei condomini, riconducibili al perimetro condominiale ex art. 1117 c.c.
Domande frequenti
Le parti elencate nell'art. 1117 sono sempre condominiali?
No: la norma pone una presunzione relativa. Il contrario titolo d'acquisto può attribuire la proprietà esclusiva di una o più parti a un singolo condomino.
I lastrici solari sono parti comuni?
Sì, rientrano nel n. 1 dell'art. 1117. Fanno eccezione i lastrici di uso esclusivo, regolati dall'art. 1126 c.c. per la ripartizione delle spese di manutenzione.
Cosa comprende la categoria degli impianti tecnologici?
Ascensori, reti idriche e fognarie, impianti di riscaldamento, condizionamento, distribuzione gas, energia elettrica, TV e dati, fino al punto di diramazione verso le singole unità.
Cos'è il supercondominio e qual è la sua base normativa?
È un complesso di più edifici con parti comuni condivise tra tutti i proprietari; l'art. 1117-bis c.c., introdotto dalla L. 220/2012, applica a esso le norme sul condominio.
Il posto auto nel cortile è parte comune?
Le aree destinate a parcheggio sono espressamente incluse nel n. 2 dell'art. 1117, salvo diversa indicazione del titolo che le assegni in proprietà o uso esclusivo.