Art. 38 L. 392/1978 — Diritto di prelazione del conduttore

Ratio della norma

Il diritto di prelazione del conduttore commerciale tutela due interessi convergenti. Da un lato, l'interesse del conduttore alla stabilità del proprio insediamento commerciale: l'acquisto del locale elimina il rischio di dover abbandonare i locali alla scadenza del contratto o a seguito di vendita a terzi ostili. Dall'altro lato, il riconoscimento che il conduttore commerciale ha contribuito con la propria attività ad accrescere il valore dell'immobile (avviamento, miglioramenti, reputazione commerciale del luogo) e ha quindi un interesse qualificato all'acquisto rispetto a qualsiasi terzo. La prelazione non è un diritto di opzione (il conduttore non può imporre la vendita): è solo il diritto a essere preferito, alle stesse condizioni offerte al mercato, se il proprietario decide di vendere. Il meccanismo di notifica formale (atto dell'ufficiale giudiziario) garantisce la certezza giuridica del momento in cui il diritto nasce e del termine entro cui deve essere esercitato.

Analisi e struttura

La norma prevede una procedura articolata in fasi. Fase 1 — Obbligo di notifica del locatore: se il locatore intende cedere l'immobile a titolo oneroso (vendita, permuta, conferimento in società), deve notificare al conduttore con atto dell'ufficiale giudiziario le condizioni della vendita: prezzo (espresso obbligatoriamente in denaro, anche in caso di permuta), altre condizioni (es. modalità di pagamento, presenza di ipoteche, termini di consegna), e invito formale ad esercitare o meno la prelazione. Fase 2 — Termine per l'esercizio: il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione della notifica per esercitare la prelazione, con atto notificato al locatore tramite ufficiale giudiziario, offrendo esattamente le stesse condizioni comunicate (non può offrire di meno). Fase 3 — Versamento del prezzo: se la prelazione è esercitata, il prezzo deve essere versato entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno dalla notifica, contestualmente alla stipula del preliminare o dell'atto definitivo di compravendita. Il termine di pagamento può essere diverso se indicato nella comunicazione del locatore. Per gli immobili locati a più conduttori, la notifica deve essere fatta a ciascuno di essi; la prelazione può essere esercitata congiuntamente da tutti o da parte di essi (quelli che vi rinunciano si «liberano» entro 30 giorni). La prelazione non si applica nei trasferimenti a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (diritto di famiglia prevalente) né nei casi di prelazione ereditaria ex art. 732 c.c.

Quando si applica

La prelazione ex art. 38 si applica a tutti i trasferimenti a titolo oneroso dell'immobile: vendita, permuta, conferimento in società, anche se il corrispettivo è in natura. Non si applica ai trasferimenti a titolo gratuito (donazione, successione), ai trasferimenti per causa di morte, ai trasferimenti coattivi (esecuzione forzata), alla datio in solutum (sebbene su quest'ultimo punto la giurisprudenza sia divisa). Non si applica alle locazioni ex art. 35 (attività senza contatto con il pubblico, professionisti), come chiarito dall'art. 41, secondo comma. La prelazione si applica solo se il contratto di locazione è in vigore al momento del trasferimento: se il contratto è scaduto o risolto, il conduttore perde il diritto. Negli immobili a uso misto (parte commerciale, parte abitativa), la prelazione ex art. 38 si applica alla componente commerciale, eventualmente in concorrenza con la prelazione abitativa di altri conduttori (rara ma possibile).

Confronto e norme correlate

Il diritto di prelazione del conduttore commerciale si distingue dalla prelazione abitativa (che la L. 431/1998 non prevede: i conduttori abitativi non hanno diritto di prelazione sull'immobile in caso di vendita, salvo per gli immobili di proprietà pubblica). Si distingue anche dal riscatto (art. 39): la prelazione è il diritto di acquistare prima che la vendita avvenga; il riscatto è il diritto di recuperare l'immobile dopo che è stato venduto a terzi in violazione della prelazione. Il confronto con la prelazione del coerede (art. 732 c.c.) è rilevante: in caso di vendita di immobile oggetto di una comunione ereditaria, la prelazione dei coeredi prevale su quella del conduttore commerciale, che cede il passo. La prelazione del conduttore prevale invece sulla prelazione del terzo acquirente in genere: chi compra ignorando l'obbligo del locatore può essere espropriato dal riscatto del conduttore ex art. 39.

Problemi applicativi

I problemi pratici principali sono numerosi. Il prezzo deve essere sempre espresso in denaro: in caso di permuta (immobile contro immobile), il locatore deve quantificare in denaro il valore del bene ricevuto. Se il prezzo dichiarato nella notifica è superiore a quello reale dell'atto di trasferimento, il conduttore ha diritto al riscatto ex art. 39. La verifica del prezzo è quindi fondamentale: la giurisprudenza ammette la prova per presunzione del prezzo reale inferiore a quello notificato. La notifica deve contenere tutte le condizioni sostanziali: una notifica incompleta (es. senza indicazione delle modalità di pagamento) è irregolare e il termine dei 60 giorni non decorre. Il termine di 30 giorni per il versamento del prezzo è perentorio: il conduttore che esercita la prelazione ma non versa nei termini perde il diritto all'acquisto. In caso di più conduttori nello stesso immobile, la mancata notifica anche a uno solo di essi pregiudica la validità del trasferimento e può essere fatta valere con il riscatto. Il trasferimento effettuato senza notifica al conduttore è valido tra le parti ma opponibile al conduttore solo se quest'ultimo non esercita il riscatto entro sei mesi dalla trascrizione.