Testo dell'articoloVigente
Art. 39 L. 392/1978 – Diritto di riscatto
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione puo’, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
In sintesi
L'articolo 39 della L. 392/1978 disciplina il diritto di riscatto del conduttore commerciale: se il locatore non ha effettuato la notifica di prelazione ex art. 38, o se il prezzo indicato nella notifica era superiore a quello reale dell'atto di trasferimento, il conduttore avente diritto alla prelazione può riscattare l'immobile dall'acquirente e da qualsiasi successivo avente causa. Il termine per esercitare il riscatto è di sei mesi dalla trascrizione del contratto di trasferimento. Il prezzo di riscatto deve essere versato entro tre mesi dalla prima udienza del giudizio (o dalla comunicazione dell'acquirente che non si oppone), salvo che vi sia opposizione, nel qual caso il termine decorre dal passaggio in giudicato della sentenza.Indice dei contenuti
Ratio della norma
Il riscatto è il rimedio sanzionatorio che rende effettiva la prelazione: senza di esso, il locatore che volesse eludere la prelazione basterebbe a vendere senza notificare al conduttore, sapendo che al massimo avrebbe dovuto risarcire un danno difficile da quantificare. Con il riscatto, il conduttore può «inseguire» l'immobile anche dopo la vendita a terzi, recuperandolo a prescindere dal buona fede dell'acquirente. Questo spiega perché il riscatto sia azionabile «dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa»: il diritto «segue» l'immobile e non si estingue per il semplice trasferimento a terzi di buona fede, a differenza di quanto accade in altri istituti (es. prelazione ereditaria ex art. 732 c.c.).
Analisi e struttura
Il riscatto è azionabile in due ipotesi alternative: a) il locatore non ha effettuato la notifica della prelazione ex art. 38 prima della vendita; b) il corrispettivo indicato nella notifica era superiore a quello reale dell'atto di trasferimento (prezzo gonfiato per scoraggiare la prelazione). In entrambi i casi, il conduttore può esercitare il riscatto entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di trasferimento. Il termine di sei mesi decorre dalla trascrizione, non dalla conoscenza effettiva da parte del conduttore: il conduttore deve quindi monitorare le trascrizioni immobiliari o essere informato dal suo notaio. Il versamento del prezzo avviene entro tre mesi dalla prima udienza del giudizio di riscatto, se l'acquirente non si oppone. Se l'acquirente si oppone, il termine di tre mesi decorre dal passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Quando si applica
Il riscatto si applica alle stesse fattispecie della prelazione: locazioni commerciali ex art. 27 in cui il conduttore abbia diritto alla prelazione (attività con contatto con il pubblico, non escluse dall'art. 35). Non si applica alle locazioni professionali, alle attività transitorie, agli immobili interni a strutture di passaggio. Il riscatto è azionabile contro l'acquirente diretto e contro qualsiasi successivo avente causa: se l'immobile è stato rivenduto tre volte, il conduttore può agire contro il terzo, quarto o quinto acquirente, sempreché agisca entro sei mesi dalla trascrizione del contratto che ha violato la prelazione.
Confronto e norme correlate
Il riscatto dell'art. 39 è più ampio di quello previsto dall'art. 732 c.c. per la prelazione ereditaria: quest'ultimo non è azionabile contro il subacquirente a titolo oneroso in buona fede, mentre il riscatto commerciale è azionabile contro qualsiasi avente causa. La differenza riflette la diversa natura degli interessi protetti: la prelazione commerciale tutela l'avviamento imprenditoriale, un interesse produttivo che il legislatore ritiene prevalente anche sull'affidamento del terzo acquirente. Il riscatto si distingue dall'azione risarcitoria: il conduttore che preferisce non riscattare (perché non ha disponibilità economica) può chiedere il risarcimento del danno per equivalente.
Problemi applicativi
Il principale problema è il calcolo del termine di sei mesi dalla trascrizione: il conduttore che non ha monitorato le trascrizioni immobiliari può scoprire la vendita solo dopo la scadenza del termine. La giurisprudenza non ammette l'interruzione o la sospensione del termine per ignoranza: la trascrizione è pubblica e il conduttore è ritenuto in grado di verificarla. Il versamento del prezzo nei termini è perentorio: il riscatto esercitato senza il successivo pagamento nei termini è inefficace. Il prezzo da versare è quello dell'atto di trasferimento, non quello indicato nella notifica gonfiata: la rettifica del prezzo è implicita nell'azione di riscatto basata sulla sproporzione tra prezzo notificato e prezzo reale. Un ulteriore problema riguarda gli immobili su cui gravano ipoteche al momento della vendita: il conduttore che riscatta deve versare il prezzo comprensivo del valore delle ipoteche o comunque subire il rischio ipotecario.
Casi pratici
Caso 1: Riscatto per omessa notifica della prelazione
Caso 2: Prezzo gonfiato nella notifica: riscatto dopo il rogito
Caso 3: Riscatto tardivo: termine di sei mesi già spirato
Domande frequenti
Cos'è il diritto di riscatto del conduttore commerciale e quando scatta?
Il diritto di riscatto (art. 39 L. 392/1978) consente al conduttore commerciale di recuperare l'immobile dopo la vendita a terzi, se il locatore non ha rispettato la prelazione (mancata notifica o prezzo gonfiato). Il conduttore può esercitarlo entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di trasferimento, contro l'acquirente e qualsiasi successivo avente causa.
Entro quanto tempo il conduttore può esercitare il riscatto?
Il termine è di sei mesi dalla trascrizione del contratto di trasferimento dell'immobile. Il termine decorre dalla data di trascrizione, non dalla data in cui il conduttore viene a conoscenza della vendita. Superato il termine, il diritto di riscatto si estingue definitivamente.
Il riscatto può essere esercitato anche contro chi ha ricomprato l'immobile da un terzo?
Sì: l'art. 39 prevede espressamente che il riscatto possa essere esercitato dall'acquirente e da ogni successivo avente causa. Il diritto segue l'immobile a prescindere dalle successive vendite, a differenza di quanto accade in altri istituti di prelazione.
Quanto deve pagare il conduttore per riscattare l'immobile?
Il conduttore deve versare il prezzo risultante dall'atto di trasferimento (il prezzo reale del rogito, non quello gonfiato eventualmente indicato nella notifica di prelazione). Il pagamento deve avvenire entro tre mesi dalla prima udienza del giudizio di riscatto, se non vi è opposizione, o dal passaggio in giudicato della sentenza in caso di opposizione.