Art. 35 L. 392/1978 — Limiti all’indennita’ di avviamento

Ratio della norma

L'art. 35 costituisce il limite necessario alla portata dell'art. 34: non ogni cessazione di locazione commerciale giustifica la corresponsione dell'indennità di avviamento. Il diritto all'indennità presuppone che l'avviamento sia effettivamente localizzato nell'immobile, cioè che la clientela sia attratta da quella specifica ubicazione e non dalla persona del conduttore o dalla struttura che li ospita. Per le attività professionali (avvocati, medici, commercialisti), la clientela segue il professionista, non il locale: se lo studio si trasferisce, i clienti si spostano con lui. Allo stesso modo, un negozio all'interno di un aeroporto o di un centro commerciale attrae clienti per la struttura ospitante, non per la propria presenza specifica in quel locale. Nei casi di attività senza contatto con il pubblico (magazzini, depositi, laboratori di produzione chiusi al pubblico), la localizzazione non genera avviamento commerciale.

Analisi e struttura

Le esclusioni dell'art. 35 si articolano in quattro categorie. Prima categoria: attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Sono tipicamente: magazzini di stoccaggio, depositi merci, laboratori artigianali a produzione chiusa, uffici amministrativi non aperti al pubblico. Seconda categoria: attività professionali (studi legali, medici, odontoiatrici, veterinari, commercialistici, notarili, architettonici, ingegneristici). Il professionista porta con sé il proprio avviamento personale. Terza categoria: attività di carattere transitorio, per le quali la stessa durata del contratto può essere inferiore ai minimi di legge ex art. 27. Quarta categoria: immobili complementari o interni a strutture di passaggio (stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali) o a strutture ricettive (alberghi, villaggi turistici). In questi casi l'avviamento è della struttura che li ospita.

Quando si applica

La norma si applica in negativo: occorre prima stabilire se l'attività del conduttore rientra nell'art. 27 (quindi ha diritto all'indennità) e poi verificare se rientra nell'esclusione dell'art. 35. La qualificazione dell'attività come «professionale» o «commerciale» è spesso il nodo principale del contenzioso: una società di consulenza con dipendenti che riceve clienti è commerciale o professionale? La giurisprudenza ha elaborato criteri basati sull'organizzazione prevalente: se l'attività si basa prevalentemente sull'opera intellettuale del singolo professionista, è esclusa; se è organizzata in modo imprenditoriale (dipendenti, struttura, capitale), può avere diritto all'indennità.

Confronto e norme correlate

L'art. 41 chiarisce che le esclusioni dall'indennità di avviamento (art. 35) si applicano anche ai contratti ex art. 42 (locazioni per attività ricreative, culturali, sedi di partiti e sindacati): questi contratti, pur godendo della durata minima ex art. 27, non hanno diritto all'indennità di avviamento. La distinzione tra attività commerciale e professionale ai fini dell'art. 35 riflette la distinzione civilistica tra imprenditore e professionista intellettuale (art. 2082 e 2238 c.c.): il professionista intellettuale non è soggetto alle norme sull'impresa commerciale e, simmetricamente, non ha diritto all'indennità di avviamento commerciale.

Problemi applicativi

Il confine tra attività con e senza contatto con il pubblico è stato oggetto di abbondante giurisprudenza. Un'attività artigianale che produce su commissione e riceve i clienti in negozio ha contatto diretto con il pubblico; lo stesso artigiano che produce solo su ordinazione di grossisti senza vedere mai il cliente finale non lo ha. Per le attività professionali, la questione si complica quando il professionista esercita in forma associata (studio associato, STP) o societaria: la giurisprudenza tende ad escludere l'indennità per le forme associative tradizionali ma ad ammetterla per le STP con struttura marcatamente aziendale. Per gli immobili interni ad alberghi, la Cassazione ha chiarito che l'esclusione vale anche per i negozi di souvenir o i parrucchieri interni agli alberghi, poiché traggono la clientela dall'avviamento dell'albergo stesso.