Art. 33 L. 392/1978 — Canone delle locazioni stagionali

Ratio della norma

Le locazioni stagionali commerciali presentano caratteristiche peculiari: il canone è concentrato in pochi mesi di utilizzo effettivo e tende a essere significativamente più elevato su base mensile rispetto alle locazioni continuative. Il legislatore ha ritenuto opportuno estendere il meccanismo di aggiornamento dell'art. 32 anche a questi contratti, garantendo al locatore la possibilità di adeguare il canone all'inflazione mantenendo il tetto del 75% ISTAT che protegge il conduttore da aumenti eccessivi. La norma è breve ma rilevante perché richiama esplicitamente le modalità dell'art. 32, evitando ambiguità interpretative sulla natura delle locazioni stagionali.

Analisi e struttura

L'articolo si limita a un rinvio all'art. 32, stabilendo che il canone delle locazioni stagionali «può essere aggiornato con le modalità di cui all'articolo 32». Questo significa che: a) l'aggiornamento non è automatico ma richiede clausola contrattuale espressa; b) il tetto è il 75% della variazione ISTAT; c) l'aggiornamento è su richiesta del locatore per ogni stagione. La locazione stagionale ex art. 27 è quella che, per natura dell'attività, ha carattere stagionale (es. stabilimento balneare, ski resort, agriturismo stagionale): in questi casi il locatore è obbligato a rinnovare per la medesima stagione dell'anno successivo su richiesta del conduttore, con l'aggiornamento del canone secondo le modalità dell'art. 32.

Quando si applica

La norma si applica alle locazioni stagionali di immobili commerciali che rientrano nell'art. 27: attività con carattere stagionale per loro natura (stabilimenti balneari, impianti sciistici, agriturismi stagionali, negozi in zone turistiche con apertura stagionale). Non si applica alle locazioni stagionali abitative (che hanno disciplina separata). Il carattere stagionale deve essere oggettivo, derivante dalla natura dell'attività, non dalla scelta unilaterale delle parti di limitare la durata del contratto per eludere la durata minima di sei anni.

Confronto e norme correlate

L'art. 33 va letto in combinazione con l'art. 27, comma 6, che regola il diritto del conduttore stagionale al rinnovo per la stagione successiva, e con l'art. 32, che fornisce le regole sull'aggiornamento. Il canone stagionale è un canone commerciale e beneficia anche delle protezioni in materia di indennità di avviamento (art. 34) e di prelazione (artt. 38-40), purché l'attività comporti contatto diretto con il pubblico e non rientri nelle esclusioni dell'art. 35.

Problemi applicativi

Il principale problema interpretativo riguarda la qualificazione del contratto: la locazione stagionale è ammessa solo per attività che per loro natura siano stagionali. Una locazione commerciale ordinaria che si tenti di qualificare come «stagionale» per eludere la durata minima di sei anni è nulla nel suo intento elusivo e il contratto si converte in locazione a durata minima legale. L'aggiornamento del canone stagionale pone poi la questione di quale variazione ISTAT prendere a riferimento: quella dell'anno solare precedente all'inizio della stagione o quella intercorsa tra l'ultima stagione e quella corrente. La prassi prevalente fa riferimento alla variazione annuale dell'anno solare precedente.